Leie bolig

Tidsbestemt eller tidsubestemt

Ved avtaleinngåelsen må leietaker og utleier bli enige om hvilken leieavtale de ønsker å inngå.

Det finnes tre hovedtyper av leieavtaler:
1. tidsubestemte leieavtaler,
2. tidsbestemte leieavtaler,
3. tidsbestemte leieavtaler, hvor det er avtalt mulighet for oppsigelse i leieperioden.

En tidsubestemt leieavtale løper på ubestemt tid inntil en av partene sier opp avtalen. Se mer om oppsigelse her.

Med tidsbestemt leieavtale menes en avtale som opphører på en bestemt dato, uten at leietaker eller utleier behøver å si opp. Leietaker er forpliktet til å flytte ut innen opphørsdatoen. Har du som leietaker inngått en tidsbestemt avtale på f eks fem år, kan du ikke si den opp, og er forpliktet etter avtalen i hele leieperioden. Er du utleier kan du heller ikke si opp en slik leieavtale, så lenge leietakeren overholder leieavtalen.

Er det inngått en tidsbestemt avtale, plikter utleier å opplyse om at avtalen ikke kan sies opp i avtaleperioden.

Det inngås ofte tidsbestemte avtaler med avtalt adgang til oppsigelse for den ene eller for begge parter. For eksempel kan dere avtale at avtalen opphører uten oppsigelse etter fem år, men dere blir enige om at dere kan si opp når som helst i femårsperioden med en oppsigelsesfrist på f eks 2 måneder.

Husleieloven har en del ufravikelige regler som regulerer bruken av tidsbestemte leieavtaler. Hovedregelen er at det ikke er lov å inngå tidsbestemte avtaler for kortere tid enn tre år. Minstetiden kan imidlertid settes til ett år når avtalen gjelder lofts- eller sokkelbolig i enebolig eller bolig i tomannsbolig, og utleieren bor i samme hus.

Unntak fra reglene om minstetid på henholdsvis tre eller ett år, kan gjøres når husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden. Det forutsetter for det første at leieren senest ved inngåelsen av avtalen skriftlig er gjort kjent med grunnen for tidsavgrensningen. For det annet må faktisk uteieren eller husstandsmedlemmet flytte inn når den tidsbestemte avtalen opphører. Skjer ikke det, kan leier normalt fortsette å bo der.

Det kan også gjøres unntak fra reglene om minstetid, dersom utleieren har en annen saklig grunn for tidsavgrensningen. Eksempel på annen saklig grunn for tidsavgrensning, er at boligen skal renoveres eller selges om kort tid.

Det er ikke en saklig grunn at utleier eller leietaker ønsker en 10 måneders leiekontrakt som løper fra august til juni tilpasset skoleåret fordi han leier ut til skoleelever/studenter.

Tidsbestemte avtaler som er kortere enn tre år, er i strid med husleieloven. Konsekvensen av dette er at tidsbegrensningen regnes som ugyldig. Da blir avtalen oppsigelig, og kan sies opp med tre måneders oppsigelse.

Husk derfor alltid på å få med i kontrakten hvorfor tidsbegrensningen er kortere enn tre år (eller 1 år når det er tillatt).