Spørsmål og svar om "Leie bolig"

Nei, det er ikke lov å kreve kr 1.000,- ekstra i husleie fordi du har blitt samboer. Husleieloven bestemmer at du fritt kan bli samboer og la samboeren flytte inn.

Kommunale avgifter skal inngå som en del av husleia. Utleier kan altså ikke komme med fakturaene på kommunale avgifter til deg. Dette kan du kreve tilbakebetalt, men når du nå er blitt oppmerksom på at dette ikke er lov bør du unnlate å betale dette, og si fra til utleier om at du krever tilbake det du alt har betalt. Selv om ditt krav normalt ikke foreldes før etter 3 år bør du ikke vente med å kreve dette tilbakebetalt.

Når huseier selger leieobjektet, kan han overføre rettighetene og pliktene etter leieavtalen til den nye eieren uten at du kan protestere mot dette. En slik overføring betyr at du får de samme rettighetene og pliktene overfor den nye eieren som du hadde overfor den gamle.

Nei, utleier står ikke fritt til å øke husleia. Husleia kan kun økes på to måter. For det første kan utleier regulere opp husleia en gang pr år i samsvar med konsumprisindeksen

For det andre kan husleia reguleres opp til såkalt gjengs leie når leieforholdet har vart i tre år. Dette er bare aktuelt når leietaker har betalt mindre husleie en det som er vanlig for liknende bolig på liknende vilkår. Det er ikke alltid enkelt å finne ut hva som er gjengs leie, og leier og utleier vil ofte være uenige om hva som er et relevant sammenligningsgrunnlag.

Nei, endringer i husleien kan bare skje etter reglene om årlig indeksregulering eller justering til gjengs leie hvert 3. år. Så dersom tilgang til kabel-tv har vært en del av husleieavtalen, skal den fortsatt være det selv om huseier påføres økte kostnader.

Ja, som huseier vil dette være ditt ansvar. Hvis du ikke alt har gjort det bør du snarest melde skaden til ditt forsikringsselskap da du kan ha krav på å få dekket skaden via din boligforsikring.

Nei, med mindre det eksplisitt står i husleieavtalen at du har krav på TV-signaler, kan du ikke kreve at huseier sørger for at du fortsatt kan se TV. Du må selv skaffe abonnement og dekoder, men denne vil være din personlige eiendom og kan derfor tas med når du flytter fra boligen.

Muggsopp i en leieleilighet vil som regel innebære at det er en mangel i husleielovens forstand. Når det er mangler ved en leilighet kan man ha krav på følgende:

• retting av mangelen
• avslag i leie
• erstatning
• holde leie tilbake helt eller delvis

Når du har oppdaget muggsopp i leiligheten er det viktig at du gir beskjed til huseier så snart som mulig. Dersom man ikke gjør det kan man miste krav mot huseier, og man kan bli erstatningsansvarlig dersom soppen sprer seg og medfører ytterligere skader.

Retting av mangelen

Utleier skal rette mangelen innen rimelig tid etter at leier har gjort ham oppmerksom på forholdet. Hva rettingen innebærer varierer alt etter hvilken slags muggsopp det gjelder , og hva som er årsaken til at den har utviklet seg. Overfladisk muggsopp på bad kan vaskes bort, mens muggsopp som sitter i vegg krever større tiltak. I tillegg til at muggsoppen fjernes, må man gjøre noe med årsaken til at muggsoppen har vokst frem. Dette innebærer som regel tiltak som økt ventilasjon, økt varmetilgang og fjerning av møbler fra utsatte plasser slik at man får økt luftsirkulasjon.

Avslag i leie

Dersom utleier ikke retter feilen, eller dersom det tar noe tid før feilen blir rettet, kan du ha krav på avslag i leien i den perioden mangelen er til stede. Avslaget i leien skal være slik at forholdet mellom nedsatt og avtalt leie svarer til husrommets leieverdi i mangelfull og kontraktsmessig stand, for eksempel 10 prosent verdireduksjon. Kravet på avslag er større ved omfattende tilfeller enn ved mer begrensede tilfeller av muggsopp. Det vil også ha betydning i hvilket rom muggsoppen er. Muggsopp i soverom, hvor man oppholder seg flere timer i strekk, vil som regel ha større negativ innvirkning på innklimaet enn muggsopp på baderom, hvor man ikke oppholder seg så lenge om gangen.

Heving av leieavtalen:

Du kan heve leieavtalen dersom mangelen medfører vesentlig mislighold av leieavtalen. Dette kan for eksempel være fordi skadene er så omfattende at retting ikke er mulig mens leiligheten er bebodd, eller fordi utleier ikke ordner opp innen rimelig tid. Heving av leieavtalen er mest aktuelt ved lange tidsbestemte avtaler, og der det bor barn som er i ferd med å utvikle allergiske reaksjoner. At leieavtalen heves betyr at du kan flytte ut uavhengig av oppsigelsestiden.

Erstatning:

Du har krav på erstatning for de økonomiske utgiftene du har hatt som følge av at leiligheten har en mangel. Eksempler på ting som kan kreves erstattet er for eksempel ødelagte klær som en følge av muggsopp i et klesskap. Dersom huseier ikke ordner opp innen rimelig tid kan dere også få erstattet forsvarlige utgifte ved å få mangelen rettet.

Erstatningsansvaret gjelder imidlertid bare tap som utleieren med rimelighet kunne forutsett. Husleieloven gjelder videre ikke erstatning for skade på person. Utgifter i forbindelse med helseplager som følge av muggsoppen må derfor kreves erstattet etter den vanlige erstatningsretten. Huseier blir da bare erstatningsansvarlig dersom han har vært uaktsom.

Dere har også plikt til å begrense eget økonomisk tape. Dette betyr for eksempel at hvis det er oppdaget mugg i et klesskap, så kan dere ikke få dekket tap som følge av at klær ble oppbevart i skapet etter at muggsoppen ble oppdaget.

Holde leie tilbake:

Du kan holde tilbake så mye av leien at det sikrer de kravene du har mot utleieren som følge av mangelen. Dersom du deponerer den ubetalte leien i banken, og gir utleier beskjed om dette, kan avtalen ikke sies opp eller heves på grunn av manglende leiebetaling.

Ja, men det er ikke slik at du har angrerett på alle typer husleieavtaler. To vilkår må være tilstede for at skal ha angrerett:

For det første er det et vilkår at utleier er næringsdrivende. Hvis du inngår en avtale om å leie sokkelleiligheten i boligen til en privatperson, har du altså ikke angrerett.

For det andre må avtalen enten inngås ved fjernsalg eller utenfor utleiers faste utsalgssted.

Fjernsalg er i angrerettloven definert som salg der forberedelse, og inngåelse av en avtale skjer utelukkende ved bruk av fjernkommunikasjon, forutsatt at selgeren eller tjenesteyteren (utleieren) i sin markedsføring tilbyr eller oppfordrer til inngåelse av avtaler på denne måten. Hvis forbrukeren er på visning før han inngår husleieavtalen, har ikke forberedelsen av avtalen skjedd utelukkende ved bruk av fjernkommunikasjon, og man har ikke angrerett.

Avtaleinngåelsen kan også skje utenfor fast utslagssted, som i angrerettloven er definert som salg der forbrukeren inngår avtale eller inngir kjøpetilbud i nærvær av selgeren eller tjenesteyteren på annet sted enn dennes faste utsalgssted. Dette innebærer at lovens regler gjelder for avtaler som inngås for eksempel i boligen i umiddelbar tilknytning til visningen, slik at forbrukeren sikres informasjon før avtalen inngås og et eksemplar av avtalen etter avtaleinngåelse. Lovens krav vil i en viss utstrekning veie opp for presset til å inngå avtale umiddelbart, uten å ha reflektert over tilbudet.

En leietaker har varslingsplikt når han oppdager skader som må utbedres umiddelbart for å unngå ytterligere skader. Vannskader vil være en skade som normalt må utbedres umiddelbart. Leietaker kan bli erstatningsansvarlig ved brudd på varslingsplikten og dermed kan det trekkes fra depositumet.

Det var en uvanlig lang oppsigelsestid. Etter omstendighetene kan en oppsigelsestid på 12 mndr være ugyldig. Dette bør du absolutt ta opp med utleier. Gitt at en oppsigelsestid på 12 mndr er gyldig må du, som du selv antyder, si opp når du flytter inn for at du skal kunne flytte ut ett år senere. Utleier kan ikke tvinge deg til å bo der, men kan kreve betaling i oppsigelsestiden. Utleier har imidlertid en viss aktivitetsplikt i oppsigelsestiden; han må prøve å få leid ut boligen. Gjør utleier ikke det vil utleier kunne tape sitt krav om betaling for deler av oppsigelsestiden.

Når du flytter ut, har utleieren krav på at boligen leveres tilbake i den stand den var før leieforholdet ble inngått.

Dersom du ikke sier fra om skader som det haster med å reparere, kan utleier kreve at du dekker en eventuell reparasjon. Dette gjelder for eksempel hvis en vannskade har ødelagt et gulv, og skaden kunne vært unngått om du hadde varslet huseieren tidligere.

Huseier har krav på erstatning hvis du ødelegger noe. Dersom du for eksempel er skyld i merker etter sigarettglør på gulvet, kan huseier kreve at du betaler for sliping og lakkering av gulvet. Er boligen slitt på grunn av vanlig slitasje og aldring, er det huseieren selv som må besørge eventuell oppussing.

Utleier plikter å holde boligen i den stand som følger av avtalen, og han må sørge for nødvendig vedlikehold for at mangler ikke kan oppstå. Det kan f.eks. være taktekking, maling, utskiftning av slitte bygningsdeler og vesentlige reparasjoner. Leietakers ansvar er, når ikke annet er avtalt, begrenset til vedlikehold av dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, varmtvannsbeholdere og utstyr og inventar som ikke er en del av den faste eiendommen.

Nei. Tidligst 1 år etter siste leiefastsettelse kan utleier indeksregulere leia, og da med minst 1 mnd frist. Etter 3 år kan utleier øke til markedspris eller gjengs pris, og da med seks måneders skriftlig varsel.

Banken kan ikkje fråskrive seg ansvaret på denne måten. Du må krevje depositumet utbetalt frå banken. Banken skal i slike høve gje utleigar ein frist på ein månad til å kome med eventuelle krav før utbetaling kan finne stad.

For å hindre at banken utbetalar depositumet til deg kan utleigar gjere ein av to ting innan fristen, nemleg:

1

Dokumentere at du skuldar husleige, eventuelt andre ting.

2

Dokumentere at han har gått til sak mot deg.

Dersom ikkje utleigar gjer noko av dette, pliktar banken å utbetale depositumet med renter. Ta gjerne kontakt med Forbrukarrådet om ikkje dette går i orden.

For boliger og leiligheter regnes det hele kalendermåneder, dvs fristen løper i fra den 1. i påfølgende måned, der man ser bort fra den måneden oppsigelsen skjedde. Disse bestemmelsene kommer frem av Husleielovens § 9-6.

Husleigelova set forbod mot slik trafikk av husverten. Rett nok har han høve til å inspisere av og til, men dette skal først skje etter at tidspunkt for inspeksjonen er avtalt med leigetakar.

Husverten har ikkje rett til å låse seg inn i bortleigde rom når leigetakar er ute. Berre ved akutt fare som brann og brot på vassleidning og liknande, kan utleigar nytte seg av naudretten til å låse seg inn med tanke på og avgrense eventuelt skadeomfang.

Ein grei måte å gjere utleigar merksam på desse lovreglane, er å vise fram Forbrukarrådet sitt faktablad om husleigelova. Her går det klårt fram kva spelereglar som gjeld. Kontakt Forbrukarrådet om dette er av interesse for deg.

Den er 3 mnd for boliger og leiligheter. For hybler er det gjensidig oppsigelsesfrist på 1 mnd. Denne bestemmelsen i Husleieloven er imidlertid fravikelig, og det er dermed anledning til å avtale andre frister.

En huseier kan kaste deg ut hvis en av følgende regler er brutt:

• at du ikke har betalt husleie slik som dere har avtalt.
• at du etter skriftlig advarsel ikke vedlikeholder det du skal, eller på annen måte er til alvorlig skade for utleieren, eiendommen eller øvrige beboere.
• at du lar andre bor i leiligheten uten at det er avtalt.
• at du bruker boligen til noe annet enn det som er avtalt.

Utleieren plikter å gi deg skriftlig advarsel om at leieavtalen sies opp, slik at du har mulighet til å rette opp feilgrep som beskrevet ovenfor. Dersom du etter en advarsel har bedret det eier har klaget på, kan ikke huseieren kaste deg ut.

Ved grovt brudd på leiekontrakten kan huseieren heve kontrakten, og kreve at du flytter ut straks. Men utleier må først sende varsel. Hvis du da ikke har flyttet innen 14 dager, kan saken bringes inn for namsmannen eller namsretten.

Hvis du ikke betaler leien, kan en huseier kaste deg ut. Her har du krav på 14 dagers varsel. Hvis du betaler innen 14 dager, kommer ikke saken inn for namsmannen. Dersom saken er brakt inn for namsmannen, skal du ha 14 dagers frist til å uttale deg om saken. Om du ikke uttaler seg, eller sier noe namsmannen ikke legger vekt på, kan utkastelsesdato bestemmes. Namsmyndighetenes behandlingstid er normalt på 5-6 uker.

Nei! Utkasting kan berre skje ved misleghald av betaling, alternativt, vedvarande og sjenerande husbråk og liknande. Derimot kan utleigar risikere at feil oppbevaring og bruk av depositum vert meldt til politiet. Husleigelova set nemleg formelle krav til korleis dette skal gjerast. Depositum er ein økonomisk sikring for utleigar, men det er like fullt dine pengar.

Kravet er at depositumet skal setjast inn på sperra konto i bank slik at verken du eller utleigar kan disponere kontoen i utleigeperioda. Du som leigetakar har rett til å få utbetalt rentene av pengane når leigeforholdet opphøyrer. Om leigeforholdet er av lenger varigheit(fleire år), kan du krevje å få utbetalt renter under vegs. Krev banken gebyr for oppretting av depositumkonto, skal utleigar betale gebyret.

Utleigar kan krevje at banken utbetalar depositumet eller deler av dette når leigeforholdet opphøyrer. Dette kan vere til dekning av kostnader som t.d.:

• dokumenterbar skuldig husleige
• skadeverk som gir rett til erstatning
• utgifter til nødvendig reingjering.

For at banken skal utbetale pengar av depositumkonto til utleiger, treng banken ditt samtykkje. Er kravet frå utleigar rettkome, vil det vere best om du gir eit slikt samtykke frivilleg. I motsett fall risikerer du at namnsmannen vert kopla inn i saka. Får utleigar medhald, blir dette ein fordyrande prosess deg.

Har du framleis spørsmål om depositum, så kontakt Forbrukarrådet.

Utleier kan kreve depositum tilsvarende seks måneders leie. Pengene skal settes inn på en felles sperret konto, som kun kan opprettes og sies opp med både leier og utleier til stede.

Hver av partene kan kreve depositumsbeløpet utbetalt, med samtykke fra den andre parten, eller med utgangspunkt i en rettsavgjørelse. Hvis du som leier krever utbetaling av depositumspengene, skal banken varsle utleieren skriftlig om kravet. Her skal det opplyses om at beløpet vil bli utbetalt, hvis ikke husverten innen én måned etter at varselet ble mottatt, fremmer krav eller dokumenterer å ha reist søksmål.

Nei, dersom leien er satt til et bestemt beløp kan man ikke øke husleien som følge av økte strømpriser. Er det imidlertid avtalt særskilt at leieren skal bidra til utleiers utgifter til strøm, kan utleieren kreve å få dekket de økte kostnadene.

Utleier må få føre tilsyn med leiligheten og utføre vedlikehold som ligger under hennes ansvar. Men du skal ha varsel, og en ukes varslingsfrist kan være en rettesnor. Hvis du nekter adgang uten å ha særskilt grunnlag for dette, kan dette være et avtalebrudd som gir utleier rett til å si deg opp. Ved langvarige arbeider, kan det bli snakk om lengre varslingstid og dessuten bli snakk om redusert husleie.

Utleieren kan selvsagt ta seg inn i leiligheten for å hindre skade. De typiske tilfellene er at brannalarmen går og ved vannlekkasjer.

I oppsigelsestiden gjelder at utleier har rett til å vise fram leiligheten for ny utleie. Men også her gjelder varslingsregelen, og tidspunktet må avpasses til et tidspunkt du selv godkjenner og som griper minst mulig inn i ditt privatliv.

I de mest pågående tilfellene vil innlåsning uten varsel kunne ses på som ulovlig selvtekt. Hvis utleieren fortsetter med dette etter at du har sagt ifra, har du anledning til å skifte lås på utleiers regning. I de mer ekstreme tilfellene kan leieren vurdere å politianmelde forholdet.

Når en bolig selges på tvangssalg, er det namsretten som i praksis selger den. Det er namsretten som er meglers oppdragsgiver. I utgangspunktet selges alle tvangssolgte boliger ” i den stand den er” (as is). Oppgjøret fordeles mellom kreditorene etter egne prioritetsregler.

Grunnen til at en bolig selges på tvangssalg er at eieren ikke har klart å betale gjelden sin. Og da vil vedkommende heller ikke kunne gjøre opp for seg i en reklamasjonssak. Derfor er det begrensede reklamasjonsmuligheter ved denne type salg. Enkelt fortalt: Det er ikke anledning til å heve kjøpe, men det kan kreves prisavslag i enkelte tilfeller. Men da må boligen være i vesentlig dårligere stand enn hva man kunne forvente og at den ikke er i samsvar med opplysninger om vesentlige forhold gitt av megleren. Hvis man ikke får til en rimelig avtale, er søksmål mot kreditorene den eneste veien å gå. Konklusjon: Tvangssalg er en tung prosess både for kjøper og selger. Det beste er å undersøke boligen grundig før man legger inn bud.

Husleietvistutvalget har lagt til grunn at det som hovedregel vil være saklig grunn å si opp en leietaker fordi en leilighet selges. Begrunnelsen for dette er at det som regel vil være mye lettere å omsette en leilighet som ikke er utleid. Men det kan være tilfeller der det ikke er saklig grunn å si opp noen med salget som unnskyldning. Det kan for eksempel være klart at den nye eieren selv ønsker å leie ut leiligheten, og vil inngå ny leieavtale på bedre vilkår for seg selv.

I husleieloven står det hvilke pengebeløp det kan avtales at leietaker skal betale i et leieforhold. Betaling for opprettelse av depositumskonto er ikke et av disse beløpene. Altså er det huseier dvs utleieren som skal betale for opprettelse av depositumskontoen.

Ifølge husleieloven har du krav på en skriftlig oppsigelse fra utleieren. Utleieren må forholde seg til oppsigelsesfristen som er avtalt. Er det ikke avtalt noen oppsigelsesfrist, er fristen ifølge loven 3 måneder(ved leie av vanlig leilighet eller hus). Det skal gis en begrunnelse for oppsigelsen, og det skal fremgå at du kan protestere skriftlig til utleieren innen 1 måned etter at oppsigelsen er mottatt. Videre må det opplyses om at dersom du ikke protesterer innen fristen, taper du retten til å hevde at oppsigelsen er i strid med loven, og at utleieren i så fall i henhold til tvangsfullbyrdelsesloven kan begjære tvangsfravikelse. Hvis oppsigelsen ikke er i samsvar med disse kravene, er den ikke gyldig. Har du imidlertid flyttet ut som følge av en ugyldig oppsigelse, vil den bli ansett som godtatt. Mottar du en oppsigelse som oppfyller kravene i loven, og du protesterer skriftlig innen 1 måned, er det utleieren som eventuelt må gå til søksmål mot deg innen 3 måneder etter at din frist gikk ut. Vi vil gjøre oppmerksom på at en leietaker ikke har noe oppsigelsesvern, hvis man på ubestemt tid leier et enkeltrom hvor man etter leieavtalen har adgang til en annens bolig(hybel). Oppsigelsesvernet gjelder heller ikke ved leie av garasje eller bod. Vi vil også legge til at hvis en leieavtale heves på grunn av vesentlig mislighold, for eksempel manglende betaling av husleie, gjelder ikke den avtalte eller husleielovens oppsigelsesfrist.

Huseier kan kreve husleie og depositum, samt utgifter til strøm og oppvarming.

Begge parter kan kreve at husleien blir regulert en gang i året i samsvar med den alminnelige prisstigning eller prisnedgang (indeksregulering), selv om dette ikke er særskilt avtalt. Endringen kan tidligst settes i verk ett år etter at leieavtalen er inngått, eller etter siste husleieregulering. Det må varsles skriftlig minst en måned i forkant før endringen settes i verk. Indeksregulert leie beregnes etter konsumprisindeksen. Den kan du selv beregne hos Statistisk sentralbyrå (SSB)

Dersom leieforholdet har vart i minst 2 ½ år, kan hver av partene kreve leien endret (økt eller redusert) til gjengs leie. Med gjengs leie menes det som betales for liknende husrom i området. Blir dere uenige om slik leiefastsettelse, kan hver av partene bringe spørsmålet til tingsretten for avgjørelse i egen takstnemnd.