Leie bolig

Utkastelse

Når et leieforhold er avsluttet for eksempel ved at leieren har sagt opp, vil leieren i de fleste tilfeller flytte frivillig når oppsigelsesfristen er utløpt.

Også etter oppsigelse fra utleieren, for eksempel pga manglende betaling av husleie eller fordi utleieren selv skal bruke boligen, vil leieren som regel godta oppsigelsen og flytte når oppsigelsesfristen er utløpt.

Noen ganger vil imidlertid leieren være uenig i utleiers oppsigelse, og bli boende til tross for oppsigelsen.

Utleier må da gå til domstolene for å få stadfestet om oppsigelsen er gyldig. Får utleieren medhold i domstolen for at oppsigelsen er gyldig, vil dommen være tvangsgrunnlag for utkastelse.

Det er viktig for både leieren og utleieren å vite at utleieren aldri på egen hånd kan kaste ut leieren, for eksempel ved fysisk å fjerne leierens møbler og innbo, bytte ut låser eller på andre måter fysisk hindre leierens adgang til boligen. Det gjelder selv om utleier har fått en domstolsavgjørelse for at oppsigelsen er gyldig. Slik selvtekt fra utleiers side er ulovlig og som regel også straffbar. En utleier kan aldri ta loven i egne hender, selv om utleier mener leieren ikke har rett til å oppholde seg i boligen. Det er bare namsmyndighetene/politiet som kan kaste ut en leietaker.

I noen spesielle tilfeller trenger ikke utleieren å gå til domstolene for å få et tvangsgrunnlag for å kaste ut leietakeren:

1. Skriftlig avtale om leie som inneholder vedtakelse av at tvangsfravikelse kan kreves når leien ikke blir betalt.

2. Skriftlig avtale om leie for en bestemt tid som inneholder vedtakelse av at tvangsfravikelse kan kreves når leietiden er løpt ut.

3. Oppsigelse i leieforhold etter husleieloven, når oppsigelsen fyller vilkårene i husleieloven § 9-7 og leieren ikke har protestert skriftlig til utleieren mot oppsigelsen etter § 9-8 innen fristen på én måned, eller når utleieren har reist sak mot leieren og retten ikke har satt oppsigelsen til side.

4. Heving av leieforhold etter husleieloven når det foreligger forhold som gjør det åpenbart at utleieren hadde adgang til å heve leieavtalen.

Det første tilfellet er en såkalt utkastelsesklausul. Denne må avtales skriftlig mellom leier og utleier i forbindelse med inngåelse av husleiekontrakten. Med en slik utkastelsesklausul i kontrakten kan utleier gå direkte til namsmyndighetene hvis leien ikke betales. Utleier trenger ikke gå til forliksrådet først.

Det andre tilfellet er en utkastelsesklausul som leier og utleier avtaler ved inngåelse av en tidsbestemt kontrakt. Når leieavtalen opphører etter for eksempel 3 år, kan utleier gå til namsmyndighetene hvis leier ikke flytter som avtalt uten å gå veien om domstolene.

Det tredje tilfellet omfatter de tilfeller der utleier har sagt opp leieren på den måten husleieloven fastsetter (se om oppsigelse), og leietakeren ikke protesterer på oppsigelsen, men likevel ikke flytter. Også i slike tilfeller kan utleier gå rett til namsmyndighetene.

Det fjerde grunnlaget utleier har for å gå rett til namsmyndighetene er der utleier har hevet leieavtalen pga vesentlig kontraktsbrudd fra leietakers side, og det er åpenbart at utleier kan heve avtalen. Et eksempel på at utleier åpenbart kan heve leieavtalen har vi når leieren har ramponert boligen og påført utleieren et stort økonomisk tap.

Reglene om dette finner du i tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2.

Leieboerforeningen har utviklet en egen nettside for beboere som står i fare for å bli kastet ut av boligen.

Mer informasjon om forliksråd og tvangsfullbyrdelse finner du på http://www.namsfogden.no/..