Leie bolig

Oppsigelse

Oppsigelsesfrister

Lengden på oppsigelsesfristen i en tidsubestemt (oppsigelig) leieavtale kan avtales fritt.

Dersom ingenting er avtalt, gjelder en tre måneders oppsigelsesfrist. Fristen beregnes fra utløpet av den måneden oppsigelsen framsettes. Det betyr at dersom utleier eller leietaker sier opp for eksempel 1. mai, beregnes fristen fra 31. mai og fram til 31. august. Kommer oppsigelsen derimot 30. april, vil fristen være beregnet fra utløpet av april, og oppsigelsestiden vil dermed være utløpt 31. juli.

Oppsigelsens form

Leietaker kan si opp avtalen enten muntlig eller skriftlig. Forbrukerrådet anbefaler at du som leietaker sier opp skriftlig, særlig fordi du som leier da sikrer beviset for at du har sagt opp. Ønsker du å sikre seg optimalt, sendes oppsigelsen i rekommandert brev eller du får utleiers kvittering for at oppsigelsen er mottatt.

Mens leietaker kan si opp formløst, stilles det strenge krav til utleiers oppsigelse. En oppsigelse fra utleier skal være skriftlig, og inneholde følgende:

1. Oppsigelsen skal være saklig begrunnet (skal f eks utleier bruke boligen selv, eller har leier vært forsinket med betaling av husleien?)
2. Oppsigelsen skal opplyse om at leieren kan protestere skriftlig til utleieren innen én måned etter at oppsigelsen er mottatt.
3. Oppsigelsen skal opplyse om at dersom leietakeren ikke protesterer innen denne fristen, taper han sin rett til å påberope at oppsigelsen er i strid med husleieloven, og oppsigelsen gir dermed utleier grunnlag for å sette i gang en utkastelse via namsmyndighetene.

En oppsigelse fra utleier som ikke oppfyller disse kravene, er ugyldig. Leietaker kan derfor fortsette å bo i boligen. For utleier er det derfor meget viktig å sende en skriftlig oppsigelse som tilfredsstiller kravene over for å unngå at oppsigelsesprosessen trekker ut.

Oppsigelsesvern

Leierens oppsigelsesvern betyr ikke at hun ikke kan sies opp, men at oppsigelser som er usaklige eller urimelige ikke får rettsvirkning. Oppsigelsen skal for det første være saklig (lovlig). En oppsigelse er usaklig og ulovlig når leieren blir sagt opp fordi han for eksempel er medlem av et politisk parti eller bekjenner seg til en annen religion enn huseieren.

Husleieloven nevner tre saklige grunner for å si opp leietaker:
i) Boligen skal brukes av utleieren selv eller noen som tilhører hans husstand
ii) Boligen skal rives eller bygges om
iii) Leieren har vært for sent ute med betaling av husleien eller på andre måter har misligholdt leieavtalen.

Til slutt nevner loven at leietaker kan sies opp hvis det finnes annen saklig oppsigelsesgrunn.

Det stilles ikke strenge krav til oppsigelsesgrunnen så lenge den er saklig.

Selv om en oppsigelse er saklig, kan den likevel virke urimelig.

En oppsigelse kan virke urimelig, hvis ikke leieren klarer å skaffe seg annen bolig. Det sier seg selv at det skal ganske mye til her, og det vil derfor normalt være slik at oppsigelsen bare vil virke urimelig når det er stor boligmangel.

En oppsigelse kan også være urimelig, hvis leietaker f eks er alvorlig syk og flytting av den grunn vil være en særlig belastning for leietaker.

En saklig oppsigelse kan settes til side dersom den virker urimelig.