Kjøp og salg av bruktbolig

Overlevering

Det bør settes opp et skriftlig notat/protokoll fra befaringen/overleveringen. Her bør tid og sted angis, hvem som er til stede, eventuelle mangler og liknende noteres, og partene underskriver sammen.

Når kjøper overtar, markerer det et viktig juridisk skille. Kjøper overtar risikoen for boligen, og han må da selv besørge forsikring.

Reklamasjonsfristen begynner også å løpe, og selger har krav på sluttoppgjør, dersom beløp har vært holdt tilbake (selger må selvsagt ha ordnet opp i forhold som kjøper har krevd skal bringes i orden før overtakelsen. Kjøper vil imidlertid fortsatt kunne holde tilbake et forholdsmessig beløp som sikkerhet for at mangler eller andre forhold avhjelpes).

Befaringen bør foretas på dagtid. Ofte kan basisbelysningen i boligene være dårlig, og skader/mangler kan være vanskelige å oppdage på kveldstid.

Har kjøper i forbindelse med budgivningen, eller da kjøpekontrakt ble undertegnet, tatt forbehold om at visse forhold skal være ordnet før overtakelsen, er det spesielt viktig at dette/disse punkt(er) sjekkes. Dreier det seg om tekniske/bygningsfaglige forhold, kan det være fornuftig å ta med seg en bygningskyndig person.

Forhold som vanligvis bør stå i protokollen er:

• Hvorvidt rengjøringen og ryddingen av bolig og tomt godkjennes
• Om gjenstander/inventar er fjernet i strid med avtale eller forventninger
• Om det er skader/mangler av et visst omfang, og som ikke var synlige under visningen (rute er sprukket, uventet mange hull/skader i vegger og gulv, sprekker i parkett m.m.)
• Hvor mange sett med nøkler som overleveres og til hvilke rom (hus, kjeller/loft/søppelkonteiner/ postkasse/søppelsjakt/alarmanlegg etc.)
• At strømmen er avbestilt/bestilt og målerstand samt målernummer er notert
• At hovedkran er påvist og vannmåler avlest (hvis slik finnes)
• Hvis selger har tatt forbehold om å bli refundert for gjenværende beholdning av fyringsolje eller parafin ved overtakelse, må eventuell måler avleses eller beholdning stipuleres
• Noter selgers nye adresse og telefonnummer
• Begge parter underskriver
• Forbehold kjøper ønsker å ta

Reklamer på feil og mangler så raskt du kan

Oppdager du etter kjøpet tegn som kan tyde på at det foreligger en mangel, eller er overleveringen forsinket, skal kjøper reklamere til selger så snart som mulig. Gjør han ikke det, kan han tape retten til å gjøre kravet gjeldende. Har selger tegnet eierskifteforsikring, skal det også reklameres til forsikringsselskapet.

Reklamasjonen bør være skriftlig - gjerne i rekommandert brev - slik at du i ettertid kan dokumentere at du faktisk har reklamert, og når dette skjedde.

Reklamasjonen bør klargjøre hva slags avtalebrudd det er snakk om. Hvis det ikke er tale om en mangel som må utbedres omgående for å unngå følgeskader, bør selger forespørres om han vil stå for utbedringen selv, eller om han overlater dette til deg som kjøper. Dersom kjøper ønsker å heve kjøpet, må dette gå uttrykkelig fram av reklamasjonen.

Reklamasjonsfrist

Regelen er at kjøper må reklamere innen «rimelig tid» fra han oppdager tegn på at noe er galt med boligen (senest innen ca. 2-3 måneder). Siste mulighet til å klage er 5 år etter overtakelse av eiendommen (dersom ikke selgeren ved garanti eller avtale har påtatt seg ansvar for en lengre tid).

Det er kjøper som må dokumentere at han har reklamert i tide. E-post som arkiveres, faks med fakskvittering eller rekommandert brev gjør bevis for reklamasjon mulig.

Blir det ikke reklamert i tide, kan retten til å reklamere gå tapt. Det er derfor viktig at kjøper etter kjøpet går grundig gjennom boligen for å se om det kan være noe galt. Har det gått 5 år fra boligen ble overtatt, er det uansett for sent å reklamere, med mindre det kan bevises at selger har opptrådt grovt uaktsomt, jfr. avhl § 4-19.