Kjøp og salg av bruktbolig

Risikoopplysninger

Om risikoopplysninger

Ofte kan det være usikkert om et bygningselement har skader eller feil. Er den bygningssakkyndige i tvil, vil det han sier om forholdet kunne være så vagt formulert at en uerfaren boligkjøper ikke forstår at den bygningssakkyndige gir antydninger om feil og mangler. Blir det sagt at dette må undersøkes nærmere, må kjøper være på vakt. Da må kjøper enten sørge for å få undersøkt dette grundig før avtale inngås, eller han må ta et forbehold om at selger dekker utbedringen av eventuelle skader, som en nærmere undersøkelse eventuelt måtte avdekke.

Er det gitt risikoopplysninger om et forhold ved boligen før selger har akseptert budet, kan det medføre at kjøper taper retten til å reklamere på forholdet, om det ikke tas forbehold. Jo tydeligere selger har informert om et forhold, desto mindre grunn vil kjøper kunne ha til å reklamere på forholdet etter kjøpet. Det kjøper kjenner til, eller må kjenne til på kjøpstidspunktet, er ikke en mangel i avhendingslovens forstand (avhendingsloven § 3-10).

Risikoopplysninger i salgsdokumentene er en «felle» for den uerfarne boligkjøper. Krev skriftlige forsikringer om at selger dekker kostnader til utbedringer der det i salgsdokumentasjonen eller på annen måte er antydet at noe kan være feil. Vil ikke selger påta seg ansvar for å utbedre, må kjøper justere budet nedover, slik at han ikke byr mer enn boligen faktisk er verd, med de feil og mangler som er antydet.

Skjulte feil og mangler

Ofte kan det herske usikkerhet i forhold til skjulte skader. Fukt- og råteskader kan være omfattende uten at dette er synlig på en måte som vekker bekymring. Selv nybygg kan ha feil og mangler som kan innebære store utbedringskostnader. Selger må ikke nødvendigvis kjenne til skjulte feil og skader, men er det sagt ting av den bygningssakkyndige som kan tyde på usikkerhet om hvorvidt alt er i orden, bør man som kjøper passe på å ta forbehold. Man bør være oppmerksom på flater som ligger under eller støter til baderom/våtrom for å se om det er tegn til at fukt slipper igjennom fra våtrommet. Fukt og mugg er ofte et tegn på at våtrom ikke er tette.

Tilstandsgrad

Angitt tilstandsgrad kan være en risikoopplysning. Den bygningssakkyndige angir tilstandsgrader for bestemte deler av bygningen i tilstandsrapporten. Tilstandsgrad 2 eller 3 er risikoopplysninger som indikerer svekkelser. Når slike risikoopplysninger er gitt, kan kjøper tape retten til å fremme et mangelskrav mot selger i etterkant hvis det ikke tas forbehold.

Opplysningene om tilstandsgrad ledsages av symptombeskrivelser. Disse innebærer at det er observert tegn som tyder på at et bygningselement kan ha svekkelser eller skader. Her må kjøper ta forbehold om at selger dekker eventuelle skader som måtte bli oppdaget. Alternativt bør han redusere budet sitt med det som det vil koste å utbedre de «skader man har fått indikasjoner på».

Andre vanlige risikoopplysninger

• «Som den er»-salgsvilkår. Boligen selges «som den er», «som besiktiget» eller med liknende forbehold. Et slikt vilkår/forbehold medfører at bare vesentlige forventningsavvik vil være en mangel i henhold til avhendingsloven. Dette er hovedregelen: De fleste brukte boliger selges med et slikt forbehold.
• Dødsbo. Dersom boligen selges av dødsbo, vil selger (dødsboet) ofte ikke ha grundig kunnskap om boligen, og dette bør skjerpe kjøpers årvåkenhet. Her er det ekstra viktig at selger framlegger en grundig tilstandsvurdering utarbeidet av en bygningssakkyndig.
• Tvangssalg. Her gjelder ikke avhendingsloven, og du vil ha en begrenset adgang til å påberope deg mangler. Se tvangsfullbyrdelsesloven § 8-20.

«Må undersøkes nærmere»

Står det i salgsdokumentasjonen at kjøper bør sjekke noe, og han forsømmer dette, og dermed ikke oppdager noe som burde vært oppdaget, vil dette være kjøpers ansvar. Har man i salgsdokumentasjonen henvist til opplysninger som er tilgjengelige på meklers kontor, gjør man klokt i å gå ned på meklerkontoret og undersøke om det er viktig informasjon man må sette seg inn i. Dette kan gjelde offentlige pålegg om for eksempel å utbedre bestemte feil i det elektriske anlegget med mer.

Forholdene kan mekler ha fått tilgang til på grunn av sin lovpålagte plikt i eiendomsmeklingsloven om å innhente opplysninger om eiendommen før salg. Kjøper kan selvsagt ta forbehold om at selger utbedrer forholdet. Men godtar ikke selger forbeholdet, må kjøper justere ned budet med de utbedringskostnader det påpekte forholdet kan medføre.

Det er kostbart å by for mye i forhold til det boligen faktisk er verd. I tillegg kan kjøper selv måtte betale for alle utbedringene i ettertid, om han har forsømt å ta nødvendige forbehold.

Det er derfor vel anvendt tid å gå grundig gjennom salgsdokumentasjonen for å finne uttalelser som antyder at noe kan være mangelfullt ved boligen. En grundig gjennomgang av salgsdokumentasjonen med sikte på å finne risikoopplysninger, som du bør ta forbehold om, kan spare deg penger og ergrelser.

Ikke i samsvar med offentligrettslige krav

Når selger fraskriver seg ansvar for at boligen er i samsvar med offentligrettslige krav, for eksempel hvis selger sier at han ikke kan gå god for at våtrom er tette, eller at det elektriske anlegget er forskriftsmessig, eller at dreneringen virker som den skal o.l., vil dette overføre risikoen for eventuelle mangler på kjøper. Ta skriftlig forbehold, eller reduser budet.

Normalt utstyr og tilbehør

Dersom kjøper for eksempel lurer på om et garderobeskap eller noe annet er fast montert eller særskilt tilpasset bygningen, så spør selger/mekler på visning. Veggmontert fjernsyn følger for eksempel ikke med uten at dette er særskilt avtalt. Se avhendingsloven §§ 3-4 til 3-6.

Muntlige opplysninger fra selger

Alle opplysninger som framkommer i selgers salgsdokumentasjon, blir en del av avtalen mellom selger og kjøper.

Muntlige løfter og forsikringer fra selger er ikke tilfredsstillende. Krev skriftlighet før avtaleinngåelsen.

Det er tungt for en kjøper å nå fram med at selger har gitt muntlige løfter og forsikringer som ikke framgår av salgsdokumentene. Blir det sagt ting på visningen som ikke framgår av salgsdokumentasjonen, bør du få selger til å gå god for disse skriftlig før bud legges inn. Når selgers aksept av budet ditt er kommet fram til deg, er du bundet av avtalen med det innholdet som kan dokumenteres.

OBS! Listen over er ikke fullstendig, men viser viktige eksempler. Det kan finnes andre forhold hvor det bør tas forbehold. Det er viktig at forbehold gjøres skriftlig i forbindelse med budgivningen.

Hvis selger har benyttet mekler, er det regler i eiendomsmeklingsloven med forskrifter om budgivning. Forbehold bør uansett tas skriftlig, før budgivningen, enten eiendomsmekler benyttes eller ikke.