Spørsmål og svar om "Kjøp og salg av bruktbolig"

En eierskifteforsikring skal dekke ditt ansvar for skjulte feil og mangler overfor kjøper (det ansvar du som selger kan komme i etter avhendingslovens bestemmelser). Hvor mye av ansvaret som er dekket av forsikringen reguleres i vilkårene. Det er generelt større behov for en slik forsikring når man selger eldre hus, fordi risikoen for skjulte mangler er større her.

Fordelene med en slik forsikring er at det er forsikringsselskapet ditt som sitter med den økonomiske risikoen om skjulte feil og mangler skulle dukke opp i løpet av de 5 årene reklamasjonstiden løper. I tillegg slipper du ofte å forhandle med kjøper etter en reklamasjon.

En av ulempene med forsikringen er at selskapet i vilkårene gjerne har sikret seg en regressmulighet overfor deg som selger. Dersom du har gitt feil opplysninger i egenmeldingen, eller det kan sannsynliggjøres at du har holdt tilbake opplysninger om boligen, kan selskapet ofte kreve sine utlegg erstattet hos deg.

I ditt tilfelle kan det være en like god anvendelse av pengene dersom du i stedet foretar en grundig teknisk gjennomgang av boligen, ved tilstandsrapport eller en boligsalgsrapport.

Både selger og kjøper kan klage til Finansklagenemnda dersom de ikke er fornøyd med forsikringsselskapets behandling av klagesaken.

Eierskifteforsikring tilbys i dag ikke direkte til private, men må tegnes via eiendomsmeglere eller advokater som eierskifteselskapene har avtale med. Det er imidlertid tilstrekkelig at man tegner oppgjørsoppdrag med megler/advokat for å få eierskifteforsikring. Det er altså fullt mulig å få eierskifteforsikring selv om man gjør salgsjobben selv, så lenge oppgjør og kontrakt ivaretas av eiendomsmegler eller advokat. I tillegg krever gjerne selskapene tilstandsrapport/boligsalgsrapport.

Stortinget har vedtatt endringer i momssatsene fra nyttår. Det er momssatsen på leveringstidspunktet som legges til grunn, og dette gjelder uavhengig av om avtalen ble inngått før eller etter endringen. Det betyr at det beregnes 25% moms på boligen du bestilte i 2004, men som leveres i 2005.

Dette gjelder også dersom du hadde betalt boligen på forskudd. Det følger av merverdiavgiftsloven at mottakeren av boligen er forpliktet til å betale tilleggsavgift med mindre det godgjøres at det ved prisfastsettelsen har vært tatt hensyn til avgiftsøkningen.

Hvis du ønsker ytterligere informasjon vedrørende momsøkning på varer og tjenester, finner du dette hos Skatteetaten

Det har i den senere tid dukket opp mulighet for å tegne forsikring som boligkjøper. Forsikringen gjelder ved kjøp av brukt bolig solgt gjennom megler. Forsikringen er tenkt som et tilbud til de kjøpere som mener de trenger hjelp i ev. tvister med selger og/eller selgers eierskifteforsikringsselskap. Tanken er altså å etablere en bedre ballanse mellom kjøper og selger i tilfelle av konflikter etter boligkjøp. Forsikringen koster omtrent det samme som eierskifteforsikringen – kanskje noe mindre.

Kjøper skal imidlertid være klar over at han allerede har en forsikringsordning som kan komme til anvendelse i slike tilfeller – nemlig rettshjelpforsikringen under ”hus og hjem-forsikringen”, som de fleste boligeiere allerede har. De fleste som har en slik forsikring vil langt på vei være dekket av rettshjelpforsikringen. Imidlertid er det den begrensningen på denne forsikringen at den kun dekker tvistekostnader opp til ca. kr 80.000,-, og det er en stor egenandel på forsikringen. Videre dekker ikke denne forsikringen ev. ansvar for motpartens saksomkostninger (hvis kjøper skulle tape saken).

Hvis kjøper således regner med at det kan bli aktuelt å ta en rettssak videre opp i domstolssystemet og dessuten ønsker å forsikre seg mot å måtte betale egenandel og motpartens saksomkostninger, kan boligkjøperforsikringen ha noe for seg.

• Når du kjøper leilighet i borettslag, kjøper du en andel i laget som gir deg eksklusiv borett til den aktuelle leiligheten. Det er denne andelen du byr på etter en prisantydning i annonsen. Men du skal ikke bare dette ”innskuddet”. Du må ta hensyn også til din andel av lagets fellesgjeld og at du skal betale ”husleie” der renter og avdrag av lagets lån er den største posten. Du blir med andre ord ansvarlig både for egne låneforpliktelser og andel av borettslagets lån på leiligheten.

• Når du kjøper selveierlighet, betaler du hele kjøpesummen direkte. Beløpet er som regel høyere enn et borettsinnskudd, men du kjøper ikke annen gjeld i tillegg. Du må finansiere hele kjøpesummen via låneopptak og/eller oppsparte midler.

• Skal du sammenlikne prisene på en borettsleilighet i forhold til en selveierleilighet, må du se kostnadene for innskuddet ditt og andelen av fellesgjelda i sammenheng. Summen av disse faktorene må du sammenholde med kjøpesummen av selveierleiligheten, enten som egne midler eller kostnadene med å låne hele eller deler av kjøpesummen.

Om de omfattende fuktskadene kan anses som en mangel, reguleres av avhendingsloven. Der fremkommer det at avtalen og de øvrige dokumenter er utgangspunkt for vurderingen. Du har blitt opplyst om noe fuktinntrengning. Spørsmålet er om det er nok til å flytte risikoen for store skader over på deg.

En dom fra Høyesterett er avgjørende her. Der ble det slått fast at kjøper har ansvaret for slike skader. Opplysninger i takst om skadesymptomer samt oppfordring til kjøper om å undersøke skaden ytterligere gjør at risikoen for større skader blir kjøperens. Som kjøper av en bolig har man også mulighet til å ta forbehold i avtalen mot at slike små skader er mer omfattende enn antatt. Så du har nok dårlige muligheter for å nå frem med en reklamasjon i dette tilfellet.

Det er i utgangspunktet fri avtalerett om kva slags lausøyre og andre ting som skal følgje med ved sal av eigedom. Eigedomsmeklarforbundet har imidlertid utarbeidd ei oversikt over lausøyre som alltid skal følgje eigedomen. Dersom ikkje noka anna er avtalt skal følgjande armatur følgje med bustaden: kuplar, lysstoffarmatur, utelys og annan fast belysning på bad, wc, kjøkken, entre, vaskerom, bodar og kjellar, samt hagebelysnig.

Her dreier det seg sannsynligvis om en feil som har vært skjult både for deg og selgeren. Når huset er solgt ”som det står”, har selger et begrenset ansvar for slike skjulte feil. Selger har kun ansvar for feil som medfører at boligen er i vesentlig dårligere stand enn det du hadde grunn til å regne med ut i fra kjøpesummens størrelse og forholdene ellers. Dette følger av avhendingslovens § 3-9. Her blir det ofte et spørsmål om hvor store utbedringskostnadene er i forhold til prisen på boligen. Hvis det er store kostnader forbundet med skadene, er det større sjanse for at selger kan bli ansvarlig. Dersom fuktskadene var kjent for selger og han har gitt feilaktige eller mangelfulle opplysninger om problemet, så vil selger kunne bli ansvarlig dersom skadene er så store at de har hatt betydning for kjøpet. Megler vil vanligvis ikke være ansvarlig for denne type feil ved huset. Du bør snarest reklamere skriftlig til selger og få skaden og utbedringskostnadene taksert av en fagmann. Dersom det er eierskifteforsikring på huset, må kravet også rettes til forsikringsselskapet.

Dette er mest sannsynlig en opplysning selger har trodd var korrekt. Etter avhendingsloven har det imidlertid ikke noe å si om selger var i god tro. Han hefter for opplysninger som er gitt i forbindelse med salget uansett, også opplysninger gitt av eiendomsmegler, takstmann eller i en eventuell tilstandsrapport.

Loven åpner for at arealsvikt er en mangel dersom arealet er vesentlig mindre enn det som er opplyst. I tillegg må opplysningene om arealet ha innvirket på kjøpet. Det finnes imidlertid eksempler i rettspraksis på at kjøper også har nådd frem med krav om prisavslag når arealavviket har vært mindre enn dette. Det antas videre at en liten leilighet tåler mindre avvik enn en stor. Etter høyesteretts oppfatning kan det vanskelig tenkes at avviket ikke ville ha hatt betydning for avtaleinngåelsen.

Du har dermed rett til avslag i prisen. Dette kan du kreve hos selger, og du kan i tillegg rette kravet mot selgers eierskifteforsikringsselskap hvis han har det. Eiendomsmegler har også et selvstendig ansvar når det gjelder opplysninger om areal.