Kjøp og salg av bruktbolig

Kjøpers krav

Forsinket overlevering

Dersom selger ikke gir fra seg skjøte eller bruken av eiendommen til rett tid, uten at dette skyldes forhold på kjøpers side, kan kjøper:

• holde fast ved avtalen og kreve at selger oppfyller sine forpliktelser. Kjøper må imidlertid ikke vente urimelig lenge med å fremme et slikt krav. Dette gjelder ikke dersom oppfyllelse fra selgers side er hindret av omstendigheter som selger ikke kan overvinne, eller hvis selgers oppfyllelse vil føre til så store kostnader/ulemper for selger at dette vil stå i vesentlig misforhold til kjøpers interesse av å få oppfyllelse.
• kreve erstatning for direkte tap som følge av forsinkelsen. Dette gjelder ikke dersom selger godtgjør at forsinkelsen skyldes forhold utenfor hans kontroll.
• holde tilbake så mye av kjøpesummen som er nødvendig for å sikre at kjøpers krav som følge av forsinkelsen blir dekket.
• heve avtalen hvis forsinkelsen innebærer et vesentlig avtalebrudd.

Selger har opplysningsplikt overfor kjøper om forhold som kan medføre forsinkelser og om hvilke følger dette kan få.

Mangelskrav

Hvis kjøper oppdager mangler etter overtakelsen, som selger hefter for, kan kjøper gjøre en rekke mangelskrav gjeldende.

Retting

Selger har rett til å utbedre mangelen - for eksempel ved hjelp av håndverkere - dersom dette kan skje uten urimelig ulempe for kjøper. Dersom selgeren ikke har fått anledning til å utbedre mangelen, kan hele eller deler av kjøperens krav mot selger falle bort. Dersom det er akutte feil og mangler, for eksempel at et vannrør er sprukket og står og renner, kan derimot kjøper alltid utbedre mangelen selv for å forhindre ytterligere skader.

Kjøper har ikke en generell adgang til å kreve at selger retter mangelen. Kjøper kan imidlertid kreve retting dersom selger har oppført boligen, og retting kan skje uten urimelig kostnad eller ulempe for selgeren. Det samme gjelder dersom boligen ikke har vært brukt som bolig i mer enn ett år på avtaletidspunktet og forbrukeren har kjøpt boligen fra en næringsdrivende.

Prisavslag

Dersom selgeren ikke utbedrer mangelen, kan kjøper kreve prisavslag tilsvarende kostnadene med å få mangelen rettet.

Heving

Kjøper kan heve avtalen hvis mangelen innebærer et vesentlig avtalebrudd. Kjøper kan tape hevingsretten om selger ikke blir varslet innen rimelig tid fra kjøper oppdaget mangelen, og at kjøper vil gjøre et hevingskrav gjeldende.

Er eiendommen blitt forringet på grunn av forhold kjøper har ansvaret for, tapes hevingsretten om kjøper ikke erstatter forringelsen.

Brann på grunn av lynnedslag eller vannskader på grunn av flom, samt andre tilfeldige skadevoldende hendelser kjøper ikke kan lastes for, vil ikke kunne frata kjøper hevingsretten, dersom grunnlaget for heving først er til stede.

Heving gjennomføres ved at eiendommen tilbakeføres til selger mot at kjøper får tilbakebetalt vederlaget. Kjøper kan i tillegg få erstattet tap selgers avtalebrudd har påført ham.

Det skal mye til før avtalebruddet fra selgers side er vesentlig, og domstolene er tilbakeholdne med å fastslå at hevingsgrunnlag er til stede ved salg av bolig. Prisavslagskrav eller erstatningskrav er det noe lettere å få gehør for, når mangler eller forsinkelser selger hefter for er blitt konstatert.

Erstatning

Erstatning kan bli aktuelt enten alene eller i tillegg til de øvrige mangelskrav. Kjøperen kan kreve å få erstattet sitt dokumenterte, økonomiske tap eller utlegg som er en direkte følge av mangelen.