Borettslag og sameie

Særlig om borettslag

Under beskriver vi kort noen forhold som bare er aktuelle for borettslag:

IN-ordning

Andelseiere i borettslag har anledning til å foreta individuell nedbetaling av fellesgjelden dersom det foreligger en avtale mellom borettslaget og finansieringsinstitusjonen om en slik ordning. En såkalt IN-ordning innebærer at andelseieren foretar en eller flere ekstraordinære innbetalinger på hele eller deler av fellesgjelda.

Dersom man skal foreta slike ekstraordinære innbetalinger, er det viktig at innbetalingene får tilstrekkelig sikkerhet. Innbetalingene må sikres med sideordnet prioritet med den sikkerheten banken har for felleslånet. Uten slik sikkerhet kan man risikere å komme langt bak i køen av kreditorer hvis borettslaget skulle gå konkurs.

Hvis IN-ordningen gir tilstrekkelig sikkerhet, kan man vurdere slik nedbetaling dersom man har tilgjengelige midler. Lånerenten er høyere enn sparerenten i bank, og dermed vil man kunne spare noen rentekroner. Det vil svært sjelden lønne seg å låne penger for å redusere fellesgjelda, ettersom renta på fellesgjeld som regel ikke er høyere enn på private lån.

Selv om man kan spare noen rentekroner på individuell nedbetaling av fellesgjelda, er det mange grunner for å la det være:

• Innbetalingen er irreversibel. Dersom du får behov for å låne senere må du låne på ordinære vilkår.
• Ved salg forutsettes det at kjøper kan finansiere større deler av kjøpesummen.
• Dersom du ikke får solgt boligen vil en oppsigelse av boretten være mindre gunstig ettersom du har økt egenbetalingen
• Ved en konkurs i borettslaget vil du sannsynligvis tape også den ekstraordinære innbetalingen

I borettslag med lave innskudd bør man ikke foreta ekstraordinære nedbetalinger av fellesgjelden.

Oppsigelse av boretten

En andelseier i et borettslag kan si opp boretten med en frist på minst 6 måneder. Oppsigelse kan være aktuelt dersom andelseier vil kvitte seg med andelen og han ikke finner kjøpere som vil betale mer enn omkostningene ved salget.

Sies andelen opp, plikter andelseier å betale felleskostnader i oppsigelsestiden eller til en annen overtar andelen. Når oppsigelsestiden er ute, må andelseieren flytte ut. Andelseieren taper kjøpesum og eventuelle påkostninger på boligen. Til gjengjeld må han ikke lenger betale felleskostnadene.

Oppsigelsen bør være skriftlig og skal sendes til styret. I oppsigelsestiden kan man forsøke å selge, men greier man ikke det må man ut av boligen. Man kan når som helst trekke oppsigelsen i oppsigelsestiden.

Selv om en andelseier sier opp boretten og flytter ut innen 6-månedersfristen, vil han fortsatt stå som eier. Borettslaget overtar med andre ord ikke boligen uten videre. Borettslaget kan imidlertid kreve boligen tvangssolgt.

Sikringsordninger

En sikringsordning er en ordning som direkte eller indirekte har som formål å sikre borettslaget, dvs. de øvrige beboerne, mot økonomisk tap som følge av manglende betaling av felleskostnader.

Det finnes ulike ordninger, som er organisert på ulike måter. Hvis borettslaget er med i en slik sikringsordning, eller hvis borettslaget vurderer å inngå i en slik sikringsordning, er det viktig at styret undersøker hva ordningen går ut på. Enkelte ordninger utbetaler ved mislighold av felleskostnadene, mens andre utbetaler først når det er konstatert at andelseiers mislighold påfører borettslaget et tap. Ofte må borettslaget ha gjennomført en tvangsprosess og søkt dekning gjennom legalpanteretten før det blir aktuelt med utbetaling fra sikringsordningen. Styret bør også undersøke om tilbyrder av ordningen vil være i stand til å betale forfalte felleskostnader, dvs. om ordningen er tilstrekkelig fundert til å makte utbetalinger i perioder med mye tap.

Mange lavinnskuddsborettslag og andre borettslag med en svak og utsatt økonomi kan ikke regne med å komme med i de sikringsordninger som eksisterer i dag før økonomien er bedret. Noen sikringsordninger stiller bl.a. det krav om at innskuddene må være på minst 30 prosent.

Les mer om sikringsordninger i NOU 2009:17.

Konkurs

Dersom en stor andel av andelseierne misligholder felleskostnadene og verdien av andelene er så lav at ingen vil overta forpliktelsene, kan borettslaget risikere konkurs. Konkurs i borettslag er meget sjelden, men i 2008/09 har noen borettslag gått konkurs.

Konkursen innebærer at andelseiere i utgangspunktet taper det de har betalt for andelen. Andelseierne kan fremme et krav i boet på å få tilbakebetalt innskuddet (brl § 2-10), men det er som regel lite sannsynlig at det er midler i boet til slik tilbakebetaling. Det er dessuten grunn til å understreke at innskuddet ikke nødvendigvis er lik prisen man faktisk har betalt for andelen.

Det beboerne eventuelt har betalt i ordinære avdrag på fellesgjelda, er tapt. Skulle det være noen som har inngått individuell avtale om ekstraordinær nedbetaling av fellesgjelda (IN-ordning), må de fremme krav om tilbakebetaling av dette. Denne innbetalinga skal være pantesikret på linje med bankens krav, og er det således større sjanse for at man får noe igjen av.

Beboerne kan bli boende i boligene sine. Bruksretten etter borettslagsloven går nå over til en leierett, og beboerne får en tidsubestemt leieavtale etter husleieloven. Husleielovens regler om oppsigelse vil da gjelde på vanlig måte.

Husleien skal settes til gjengs leie. Det som beboerne i dag betaler i "husleie" til borettslaget, dvs. felleskostnader etter borettslagsloven § 5-19, vil ikke uten videre være det samme som beboerne skal betale framover. Gjengs leie defineres som leie ved "utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår". Se mer om husleieregulering her.

For de andelseierne som velger å bli boende som leietakere, kan det åpne seg en mulighet til å kjøpe tilbake boligen med rabatt fra konkursboet.

Eierseksjonslovens § 14 gir leietakere i en eiendom som seksjoneres etter reglene i eierseksjonsloven, en kjøperett. Kjøpesummen skal etter § 16 settes til 80 prosent av seksjonens salgsverdi.

Disse bestemmelsene er aktuelle dersom konkursboet velger å seksjonere borettslagets eiendom og selge boligene som eierseksjonsboliger. For de som har økonomi til å kjøpe boligen, vil altså tapet ved en konkurs kunne begrenses dersom boligene seksjoneres og de fortsatt bor i boligene som leietaker.

Det er konkursboet som bestemmer om boligene skal seksjoneres. Alternativet for konkursboet vil være å selge hele eiendommen til en investor. Velger denne senere å seksjonere vil leietakernes kjøpsrett gjelde tilsvarende.

Konkursen innebærer altså en løsere tilknytning til boligen, men på kort sikt vil ingen bli satt på gata. For de tidligere andelseierne kan det være et godt råd å fortsette å bo i boligen, både fordi det kan tenkes at boutgiftene blir redusert som følge av at leien settes til gjengs leie, og fordi man på sikt kanskje vil få mulighet til å kjøpe boligen tilbake med 20 prosent rabatt.