Borettslag og sameie

Mislighold

For deg som bor i et borettslag eller eierseksjonssameie er din viktigste forpliktelse overfor borettslaget eller sameie å betale felleskostnadene. Den som misligholder sin plikt til å betale felleskostnader risikerer tvangssalg av boligen og utkastelse.

Både borettslagsloven og eierseksjonsloven gir henholdsvis borettslaget og de øvrige sameierne lovbestemt pant for kravet på felleskostnader. Denne panteretten er tvangsgrunnlag for kravet. Borettslaget eller de øvrige sameierne trenger derfor ikke å gå til søksmål mot den som misligholder felleskostnadene, men kan gå direkte til namsmyndighetene med en begjæring om tvangssalg av boligen. I borettslagsloven er legalpanteretten begrenset til 2 ganger folketrygdens grunnbeløp (G), mens eierseksjonsloven setter grensen på 1G.

Hvis en eller flere andelseiere i borettslag eller sameiere i eierseksjonssameie misligholder sin innbetaling av felleskostnader, er det viktig at styret i samarbeid med forretningsfører så raskt som mulig får klarhet i om misligholdet er av forbigående art eller om andelseieren/seksjonseieren har fått mer alvorlige økonomiske problemer. I den sammenheng kan det nevnes at borettslagsstyret har en lovbestemt taushetsplikt om det man som styremedlem får vite om beboernes personlige forhold, for eksempel økonomiske problemer. Det kan også gjøre det lettere å få informasjon fra en beboer som ligger etter med innbetalingen av felleskostnadene hvis styret informerer om at de har taushetsplikt i denne sammenheng.

Så snart man får brakt på den rene at betalingsmislighold ikke er av forbigående art bør styret i samarbeid med forretningsfører så raskt som mulig sørge for de tiltak som er nødvendige for å få inndrevet skyldige felleskostnader. Tvangssalg av boliger tar lang tid, og manglende innbetaling som ikke blir dekket gjennom tvangssalg vil gå ut over de øvrige beboerne.

Risikoen for at utestående felleskostnader ikke dekkes gjennom tvangssalg er størst i borettslag. I eierseksjoner vil salgssummen som kan gå til dekning av felleskostnadene være hele verdien på boligen. Så lenge sameiets krav ikke overstiger folketrygdens grunnbeløp vil dette dekkes gjennom tvangssalget.

For borettslagsboliger er det imidlertid kun kontantsummen som gis for andelen (dvs. totalprisen eks. fellesgjeld) som kan dekke de misligholdte felleskostnadene. Særlig i borettslag med høy fellesgjeld og lav kontantbetaling vil verdien på andelen kunne bli så lav at et tvangssalg ikke gir tilstrekkelig dekning. Hvis borettslaget ikke er med i en sikringsordning som dekker tap på felleskostnader som ikke dekkes gjennom tvangssalget, må de øvrige andelseierne ta kostnaden. Hvis mange nok andelseiere misligholder sine forpliktelser og det er vanskelig eller umulig å få tvangssolgt boligene, vil borettslaget risikere å gå konkurs.

Vi understreker likevel at i de aller fleste tilfeller vil borettslaget eller andelseierne ikke lide noe tap hvis en andelseier misligholder sin innbetaling av felleskostnader. I de fleste tilfeller vil borettslagets lovbestemte panterett for felleskostnader på inntil 2 G dekke det utestående så lenge tvangsprosessene er satt i gang i tilstrekkelig raskt.