Boliglån

Et boliglån er et langsiktig lån med pant i bolig. Betingelsene på boliglån kan variere betraktelig fra bank til bank. Innhent derfor tilbud fra flere banker. Dette kan du gjøre ved hjelp av Finansportalen.

Vær ikke redd for å skifte bank, og bruk gjerne tilbud fra andre banker for å forhandle deg til bedre betingelser i den banken du allerede har.

Serielån eller annuitetslån?

Når du skal låne penger til bolig med pant i egen bolig, kan du velge mellom et serielån eller et annuitetslån.

Et annuitetslån innebærer at du nedbetaler lånet med like store terminbeløp, helt til lånet er innfridd. I begynnelsen er avdragsdelen liten, mens rentedelen er stor. Etter hvert som tiden går, stiger avdragsdelen og rentedelen blir mindre. Summen er altså konstant. Fordelen med et annuitetslån er at beløpet per måned er fast, og du har god oversikt over dine løpende lånekostnader. Annuitetslån er den vanligste lånetypen.

Et serielån har en fast avdragsdel i hvert terminbeløp, men rentedelen synker etter hvert som lånet blir nedbetalt. Det vil da si at terminbeløpet synker etter hvert som lånet nedbetales. Vanligvis har man et høyere terminbeløp per måned i begynnelsen av låneperioden enn ved et annuitetslån. Fordelen med serielån er at man totalt sett betaler mindre i rentekostnader fordi nedbetalingen skjer raskere.

Rente

Som lånekunde kan du velge mellom fast og flytende rente.

På lån med flytende rente endres renten etter hvordan markedet svinger. Forandres markedsrenten, vil din rente normalt påvirkes av dette. Når renten går opp, har du normalt krav på å få varsel med en frist på minst seks uker. Fordelene med flytende rente er at du vil få lavere kostnader dersom renten synker.

Et lån med fast rente innebærer at du binder renten for en gitt periode, for eksempel for 1, 3, 5 eller 10 år. Fordelen med fast rente er at du vet hvilke månedlige kostnader du har å forholde deg til i hele fastrenteperioden. Samtidig er du sikret mot økte utgifter dersom renten skulle stige over det rentenivået du har bundet renten på. Ulempen er at du mister muligheten til reduserte kostnader ved fall i markedsrenten. Valg av fast rente bør utelukkende være basert på spørsmålet: Tåler min personlige økonomi høyere rente på lånet? Hvis svaret er nei – velg fast rente. Om du ønsker å si opp en fastrenteavtale, er det vanlig at du må betale for bankens tap dersom den flytende renten er lavere enn den faste renten.

Erfaringsmessig er flytende rente det billigste. Det er mulig å binde en del av lånet, mens resten er flytende. Rentenivået på det tidspunktet du eventuelt binder renten, er viktig.

Nominell rente er løpende pålydende rente, normalt oppgitt som årlig (p.a = pro anno = per år).

Effektiv rente er nominell rente pluss alle gebyrer og andre kostnader på lånet. I dette inkluderes bl.a. termin-, etablerings- og depositumsgebyr. Den effektive renten er dermed den faktiske prisen på lånet.

Rentebetingelsene kan variere betraktelig fra bank til bank, både på flytende og fast rente. Det kan derfor være mye å tjene på å sjekke rentebetingelsene i forskjellige banker. Du kan sjekke renten på Finansportalen.

Nedbetalingstid

Vanlig nedbetalingstid på ordinære boliglån er 25 år. Men som forbruker kan du velge kortere eller lengre nedbetalingstid, og bankene tilbyr ofte opp til 30 års nedbetalingstid om du ønsker det. De månedlige kostnadene blir da noe lavere, men som hovedregel betaler du mer i rentekostnader totalt jo lengre nedbetalingstid du har på lånet ditt.

Avdragsfrihet

Mange velger ikke å betale avdrag på lånet for en periode. I praksis forblir lånet da uendret, og du får litt mer å rutte med hver måned. Som forbruker betaler du da bare rentedelen av lånet, hvilket innebærer at du kun betaler kostnaden for å låne pengene i banken. Det er også mulig å få deler av lånet avdragsfritt.

Kausjon

Dersom du ikke greier å stille nok sikkerhet for ditt lån, er det mange som ber familiemedlemmer eller andre nære om å stille kausjon. Når noen kausjonerer for deg, betyr det at de påtar seg en forpliktelse til å betale ditt lån, hvis du ikke klarer å innfri dine forpliktelser overfor banken. Kausjonisten kan med andre ord bli stående ansvarlig for å betjene eller innfri ditt lån, dersom du ikke greier å leve opp til de betalingsforpliktelsene du har påtatt deg. Kausjonisten bør derfor nøye vurdere om han/hun har råd til å betjene lånet som vedkommende er bedt om å kausjonere for.

Husbankens grunnlån

Dersom du skal søke om Husbankens grunnlån ved kjøp av nyoppført bolig, er det en forutsetning at utbygger har søkt og fått innvilget grunnlån til prosjektet før byggestart. Ved kjøp av bolig direkte fra utbygger, kan hver enkelt kjøper søke lån innenfor godkjent låneutmåling fra Husbanken. Hver enkelt kjøper blir vurdert ut ifra sin økonomi. For nye boliger kan Husbanken gi grunnlån på inntil 80 % av prosjektkostnadene, dersom kriteriene for universell utforming og/eller energi og miljø er oppfylt. Lånet skal som hovedregel være sikret med 1. prioritets pant i eiendommen.

Les mer om husbankens grunnlån.

Borettslag - fellesgjeld

Dersom du skal kjøpe nyoppført bolig i borettslag, er det viktig å huske på at den reelle kjøpesummen er summen av det du betaler (innskudd/kontantdel), og din andel av fellesgjelden. Det er dette som er det relevante sammenlikningsgrunnlaget i forhold til andre boliger. Ikke la deg lokke av lave innskudd – det er summen av innskuddet og fellesgjelden som er det interessante.

I tillegg til opplysninger om pris/innskudd, andel fellesgjeld og totalpris, har du krav på opplysninger om størrelsen på de månedlige felleskostnadene. Felleskostnadene består av renter og avdrag på fellesgjelden samt driftsutgifter til borettslaget (forsikring, kommunale avgifter osv). Det er viktig at du setter deg inn i hvilken rente som er brukt, samt de øvrige lånebetingelsene (løpetid, avdrag mv). Dette har stor betydning for felleskostnadene. Husk at det oppgitte beløpet for felleskostnadene for nye boliger som regel er et estimat – gjør dine egne beregninger med andre rentescenarier. Ta høyde for renteendringer både på din private gjeld og fellesgjelden. Be også om en oversikt over hvilke driftsutgifter som inngår i estimatet, og ta høyde for at disse kan være lavt stipulert.

Fellesgjelden er borettslagets gjeld, som du betaler din andel av gjennom felleskostnadene. Dersom andre beboere ikke betaler felleskostnadene som de skal, vil dette innebære at borettslaget mister inntekter, som igjen kan medføre at de øvrige beboerne må ut med høyere felleskostnader. Mange borettslag er med i sikringsordninger som trer inn og dekker misligholdte felleskostnader. Sjekk derfor om borettslaget er/skal bli med i en slik sikringsordning.

For en del nye borettslagleiligheter, tilbys avdragsfrihet. Det kan virke forlokkende og bidrar til lave felleskostnader i starten, men husk at du eller den du selger til, må kunne takle avdragene når disse skal betales.

I en del borettslag tilbys individuell nedbetaling av fellesgjelden (såkalt IN-ordning). Dette innebærer at man kan betale ned hele eller deler av fellesgjelden, og få redusert felleskostnadene tilsvarende reduksjonen i renter og avdrag. Ordningen er mest aktuell for personer med ledig egenkapital. Har man ikke ledig egenkapital lønner ekstraordinær nedbetaling av fellesgjeld seg sjelden – husk at fellesgjeld som regel har bedre betingelser enn private lån. En hel eller delvis innfrielse av fellesgjelden må ikke foretas uten at innbetalingene sikres med sideordnet prioritet som banken har for felleslånet. Husk at en ekstraordinær nedbetaling av fellesgjelden ikke kan gjøres om – får du bruk for pengene senere, må du ta opp eget lån. Du fratar også senere kjøpere muligheten til å finansiere boligen gjennom fellesgjeld. Vi anbefaler derfor som hovedregel ikke å gå inn på en IN-ordning. Dette gjelder særlig i borettslag med høy fellesgjeld og i borettslag med dårlig økonomi.

Dersom du ikke greier å betjene felleskostnadene, og andelen ikke lar seg selge, kan du fri deg fra plikten til å betale felleskostnader ved å si opp boretten og flytte ut med minst 6 måneders varsel. Sier du opp boretten, taper du innskuddet og eventuelle påkostninger, og du må finne deg et annet sted å bo.

Ti punkt for en trygg andelsbolig.