Som med all annen teknologi og tekniske løsninger har lavenergiboliger og passivhus både fordeler og ulemper som det er nyttig å være klar over når man planlegger.
Opplagte fordeler med lavenergiboliger og passivhus er:
Noen ulemper, eller mer presist, utfordringer kan være:
Disse sammenfattede fordelene/ulempene er hentet fra, ”Energieffektive boliger for fremtiden”, en håndbok for planlegging av passivhus og lavenergiboliger.
I håndboken får man god informasjon om hvilke krav som stilles og hva som kan være fordeler og ulemper ved lavenergiboliger og passivhus, man får presentert kostnadseffektive og robuste energikonsepter for tre ulike ambisjonsnivåer (B: Lavenergiboliger, A: Passivhus og A+: Passivhus+) og blir guidet gjennom ulike energioptimale planløsninger. Boken presenterer også aktuelle produkter og teknologi som kan benyttes, og hvordan man kan gå frem i planleggings– og byggeprosessen. Boken er også innom tema som lønnsomhet, komfort og inneklima og avslutter med eksempler fra både inn- og utland.
Håndboken kan lastes ned gratis her: www.lavenergiboliger.no
Nei, dessverre. Å kunne bygge trygge baderom krever spesialutdannelse, også for rørleggere. Fagrådet for våtrom arrangerer spesialkurs og eksamen i kunnskap om Byggebransjens våtromsnorm. Kursing og eksamen for et fagarbeidersertifikat , for eksempel et våtromssertifikat, er altså bare en del av topputdannelsen som gir rett til å kalles "Godkjent våtromsbedrift". Be derfor om å få se på sertifikatet som tydelig skal vise at det er en Godkjent våtromsbedrift!
Svar: Nye krav og presiseringer rundt eksisterende krav til energiforsyning i bygg, gjeldene fra 1. juli 2010: 1. Det er ikke tillatt å installere oljekjel for fossilt brensel til grunnlast. 2. Bygning over 500 m2 oppvarmet BRA skal prosjekteres og utføres slik at minimum 60 % av netto varmebehov kan dekkes med annen energiforsyning enn direktevirkende elektrisitet eller fossile brensler hos sluttbruker. 3. Bygning inntil 500 m2 oppvarmet BRA skal prosjekteres og utføres slik at minimum 40 % av netto varmebehov kan dekkes med annen energiforsyning enn direktevirkende elektrisitet eller fossile brensler hos sluttbruker. 4. Kravet til energiforsyning etter annet og tredje ledd gjelder ikke dersom det dokumenteres at naturforhold gjør det praktisk umulig å tilfredsstille kravet. For boligbygning gjelder kravet til energiforsyning heller ikke dersom netto varmebehov beregnes til mindre enn 15 000 kWh/år eller kravet fører til merkostnader over boligbygningens livsløp. 5 . Boligbygning som etter fjerde ledd er unntatt fra krav om energiforsyning skal ha skorstein og lukket ildsted for bruk av biobrensel. Dette gjelder likevel ikke boenhet under 50 m2 oppvarmet BRA eller bolig som tilfredsstiller passivhusnivå.
Statens bygningstekniske etat legger etter hvert ut veiledninger på hjemmesiden og har i dag (1/7-2010) lagt ut en ny nettside for byggeregler: http://www.be.no/beweb/regler/regeltop.html
Foreløpig er det en del som gjenstår, men utover sommeren og høsten blir veiledningene og annet støttemateriell stadig mer komplett. Følg med på www.be.no
Har du spørsmål om energibruk, er du velkommen til å ringe Enova Svarer, på gratis tel: 800 49 003
Enkelte kommuner, som Oslo, gir støtte til visse enøk-tiltak, som å skifte ut vedovn med pelletsovn. Slike tiltak er gjerne tidsbegrensede, så sjekk nettstedet til kommunen du bor i.
Husbanken har ulike låneordninger til redusert energibruk i boliger:
Installasjon av varmegjenvinner i ventilasjonsanlegg
Enova har ansvar for statens arbeid knyttet til omlegging av energibruk og energiproduksjon. Enova gir (pr november 2004) ikke tilskudd til private boligeiere, bare til profesjonelle aktører.
Hensikten med å flytte til en sentrumsnær leilighet er ofte et ønske om å forenkle livet. Da vil nærhet til offentlig transport, butikker og annen service gjerne være noe av det første man ser etter. Deretter bør atkomsten til boligen vurderes; er hovedinngangen lett å finne, har den trinnfri atkomst og dør med automatikk?
Leilighetsbygg har ofte parkeringskjellere, men det kan være lurt å se etter hvordan man kommer fra parkeringsplassen og til inngangsdøren. Det hender at det er noen svært tunge dører inn til en sluse hvor heisen er. Bygget bør absolutt ha heis med plass til rullestol – og betjeningspanel i en høyde som kan nås selv om man sitter i rullestol.
Selve leiligheten bør ha livsløpsstandard. Det betyr trinnfri atkomst til boligens inngangsplan. De viktigste rommene på inngangsplanet, det vil si stue, kjøkken, ett soverom og bad/wc skal være uten trinn eller trapper. (maks 2,5 cm i nivåforskjell kan aksepteres) Det samme gjelde privat uteplass (balkong). Rommene – og forbindelsene mellom dem - skal ha tilfredsstillende dimensjoner og utforming. Det vil si at i tillegg til vanlig møblering skal det være nok fri golvplass til å manøvrere med en manuell rullestol. Livsløpsstandarden innholder mange detaljer som baserer seg på funksjonsmål for en manuell rullestol: snuplass i en sirkel med anbefalt diameter på 1,5 m. (tidl.1,4 m) og minst 0,8 m brede passasjer. Snuplassen skal ikke overlappe med dørbladets svingradius, fast innredning eller utstyr. Dette er for å gi mulighet for tilpassing dersom behovet skulle oppstå, samtidig som det gir en viss romslighet.
Utbygger/selger vil vite om leiligheten er planlagt med livsløpsstandard.
Detaljer:
Vi anbefaler at dere undersøker om leiligheten er lett å gjøre ren. Detaljer kan være hyller som samler støv, eller materialene på for eksempel gulvene eller kroker som er vanskelig å komme til.
Etter hvert begynner det også komme boliger med universell utforming på markedet. Universell utforming betyr at det skal tas hensyn til ”alle”, enten man er bevegelses-, orienterings- eller miljøhemmet. Det kan være verdt å se etter om det bygges leiligheter etter disse prinsippene i ditt distrikt.
Se også husbankens nettsider For mer informasjon om livsløpsstandarden, klikk ”lån” og gå til ”regelverk om lån” og ”retningslinjer om lån”.
Med vennlig hilsen
Eli Holmefjord Clarke seniorarkitekt
Verdikjeden for aktiv solvarme består av innsamling av solenergi, lagring av energien og distribusjon av den til romoppvarming og/eller som varmtvann. Hovedkomponentene i solvarmeanlegget er solfanger, varmelager og varmefordelingssystem. Et fungerende system trenger også rør, ventiler, pumper, ekspansjonskar og reguleringsanlegg. Det sistnevnte må være spesialtilpasset solenergi.
I Norge vil det ofte være riktig å dimensjonere et tappevannsystem slik at det dekker 40 til 60 prosent av behovet. Tilsvarende tall for kombinerte systemer, som gir både tappevann og varme, er 35 til 50 prosent. Hvor mye nyttiggjort energi som kan tilgodegjøres per kvadratmeter solfanger avhenger av hvilken type solfanger som benyttes, bruksmønster og systemets geografiske plassering.
Det vanligste er at vannet i solfangerkretsen ikke benyttes direkte, men at det avgir energi til oppvarming og varmtvannsproduksjon gjennom varmeveksling. Jo lavere temperatur det kan holdes i solfangeren, desto høyere blir systemvirkningsgraden. Gulvvarme er derfor en teknologi som passer godt sammen med solvarme, fordi temperaturnivået i oppvarmingskretsen er lavt.
Riktig økonomisk dimensjonering av et solenergisystem avhenger av faktorer som:
Solenergi kan brukes direkte til oppvarming av rom. Sollyset slipper gjennom glass og andre transparente materialer, slik at det kan absorberes i golv, vegger, tak og møbler. Disse avgir i neste omgang langbølget varmestråling. Varmen slipper ikke ut igjen, fordi glasset ikke er transparent for langbølget varmestråling. Disse prosessene skjer i praktisk talt alle bygninger uansett om de er designet for det eller ikke, og i en gjennomsnittlig norsk bolig dekker passiv solvarme ca. 10 prosent av det årlige opp varmingsbehovet i fyringssesongen. I virkeligheten er bidraget høyere, siden passiv solvarme bidrar til å redusere lengden på fyringssesongen. Vi kan øke bidraget fra passiv solvarme gjennom bevisst design og energieffektive materialer og konstruksjonsløsninger.
Passive solvarmesystem deles vanligvis inn i tre hovedgrupper:
Du kan lese mer om solenergi og løsninger på: www.fornybar.no – solenergi
Boligkjøp i utlandet er svært krevende. Nordmenn som kjøper bolig på egen hånd utenfor EU, for eksempel i Tyrkia, Thailand og Brasil, er overlatt til seg selv når problemer oppstår. Kjøper du feriebolig innenfor EU eller på Island, har du en viss trygghet i at det finnes et klagesystem om handelen går galt.
Under følger syv feil du må unngå ved kjøp av bolig i utlandet.
1. Kjøper med hjertet, ikke med hodet
Mange bruker for kort tid når de ser et forlokkende prospekt. Er du virkelig innstilt på en så lang vei til hytta, og har du vurdert om det heller vil lønne seg å leie enn å eie?
2. Betaler på forskudd
Noen nordmenn som betaler for eiendommen på forskudd ender dessverre opp med å miste pengene. Hvis du blir bedt om forskuddsbetaling, må du kreve bankgaranti for det innbetalte beløpet. Du bør også ta vare på kvittering for at beløpet er betalt inn.
3. Kjøper av selger som ikke eier eiendommen
En del selgere eier ikke eiendommen som selges. Forbrukerrådet anbefaler alle som skal kjøpe bolig i utlandet å sjekke om selgeren kommer fra et renommert firma. Be om dokumentasjon og spør etter referanser.
4. Undersøker ikke skattereglene
Har du sjekket om du må betale eiendomsskatt i det landet du ønsker å kjøpe feriebolig? Det kan hende du må betale eiendomsskatt i det landet eiendommen ligger, samt skatt i forbindelse med kjøp og salg. Muligens må du også betale skatt til norske skattemyndigheter. Kostnadene ved kjøp, samt hvor mye man skatter av leieinntekter, salgsgevinst og ved arv, varierer også kraftig fra land til land.
5. Bruker ikke meglere med sikkerhet
Hvis du kjøper gjennom en megler som ikke har stilt sikkerhet, er det sjelden noe å hente om firmaet ikke holder det de lover. Du kan undersøke i Kredittilsynet hvorvidt et norske firma faller inn under eiendomsmeklingsloven og om de har stilt sikkerhet. Mange av aktørene på markedet er annonsører eller agenter. Virksomheten deres faller utenfor den beskyttelsen som eiendomsmeglingsloven gir, og de trenger ikke å stille sikkerhet for virksomheten sin. Agenten er selgerens mann, som kun representerer oppdragsgiver og utelukkende ivaretar hans interesser. I Norge har ikke agenter lov til å bistå med kontrakter eller formidling av betaling.
6. Setter seg ikke inn i lover
Ikke ta det for gitt at salg av fast eiendom i utlandet skjer på samme måte som i Norge. Ta deg tid til å sette deg inn i lover og regler i det landet du vurderer å kjøpe bolig i før du går i gang med handelen. Vi nordmenn mestrer sjelden språket og kjenner ikke til kulturen, forhandlingsskikker og regelverket i det landet vi kjøper bolig. Dette er det også viktig å ta høyde for i en kjøpeprosess.
7. Signerer kontrakter de ikke skjønner
Sørg for at du forstår hva du skriver under på, ikke bare i grove trekk, men detaljene også. Har du ikke de tekniske, juridiske eller språklige kunnskapene du trenger for å kunne signere kontrakten, bør du søke hjelp hos fagfolk først. Vær heller ikke redd for å kreve svar fra selger. Ikke nøl med å stille spørsmål og be om dokumentasjon for svarene du får. Firmaer kan gå konkurs før eiendommen er ferdig oppført. Banksikkerhet er da helt nødvendig for ikke å tape alt.
Dersom overtakelsen av din nye bolig blir forsinket, kan du ha krav på dagmulkt. Dagmulktskravet følger av bustadoppføringslovas § 18.
Hvis du ikke kan overta boligen til det tidspunkt som er avtalt, har du krav på dagmulkt for hver dag forsinkelsen varer. Entreprenøren kan ha krav på tilleggsfrist dersom forbrukeren krever endringer eller tilleggsarbeid som forsinker arbeidet, forhold på forbrukerens side som forsinker arbeidet eller forhold som er utenfor entreprenørens kontroll. Det er imidlertid en forutsetning at entreprenøren har sendt melding til forbrukeren om at han krever tilleggsfrist.
Det er viktig å merke seg at det er overtakelsen av boligen som må være forsinket. Hvis forbrukeren ikke har rimelig grunn til å motsette seg overtakelse, vil selve overtakelsen avskjære dagmulktskravet selv om det fortsatt gjenstår noe arbeid. Det gjenstående arbeidet kan imidlertid betraktes som mangler ved boligen som man for eksempel kan kreve utbedret.
Dagmulkt er en standardisert erstatning for de ekstrautgifter og ulemper som forbrukeren utsettes for ved at overtakelsen blir forsinket, noe som innebærer at forbrukeren slipper å dokumentere det faktiske økonomiske tapet. Det kan ikke avtales lavere dagmulkt enn 1 promille av det samlede vederlaget. Dersom avtalen også omfatter eiendomsrett til grunnen, skal dagmulktssatsen være på minst 0,75 promille.
Dagmulkt beregnes ut fra det samlede vederlaget inkludert justeringer for tilleggsarbeid og endringer. Merverdiavgiften skal også være inkludert i beregningen.
Dagmulkt kan kreves for alle dager, også søndager og helligdager. Når overtakelsen først er forsinket, kan entreprenøren heller ikke kreve fradrag for ferie. Begrunnelsen for dette er at ulempen for forbrukeren er den samme om det er ukedag eller helligdag.
Dagmulkten er begrenset oppad til 100 dager. Hvis forsinkelsen varer ut over 100 dager, kan forbrukeren kreve erstatning for sitt faktiske økonomiske tap i den etterfølgende perioden, og eventuelt heve avtalen.
Kravet om dagmulkt kan fremsettes overfor entreprenøren så snart forsinkelsen har oppstått, men det mest vanlige er å vente med dette til sluttoppgjøret skal finne sted.
Selv om det ikke kan avtales vilkår som er dårligere for forbrukeren enn det som følger av bustadoppføringslova, er man ikke pålagt å kreve dagmulkt. Dette innebærer at man etter at forsinkelsen har oppstått kan avtale annen kompensasjon enn det man har krav på etter loven. I praksis vil entreprenøren ofte tilby for eksempel hvitevarer eller parkett som kompensasjon for forsinkelsen. Spørsmålet blir i slike tilfeller om man har gitt avkall på dagmulktskravet ved å inngå en slik avtale.
Forbrukerrådet anbefaler derfor at du setter deg inn i hvilke rettigheter du har før du skriver under en avtale om kompensasjon med entreprenøren.
Du kan velge om du vil gå på selgeren eller på laget. Et profesjonelt styre i borettslaget vil kunne reklamere overfor håndverker eller byggmester/entreprenør fordi det dreier seg om en mangel ved oppføringen som ikke er foreldet etter oppføringsavtalen. (Borettslaget vil ofte få boligbyggelaget til å ta seg av saken).
Det er anledning til å avtale forskuddsbetaling. Hovedregelen er at man skal betale trinnvis, i takt med arbeidet på bygget.
Dette betyr at forskuddet ikke skal overstige verdien av materialene og arbeidet som er tilført tomten. Forskuddsbetaling kan også avtales hvis man får en selvskyldnergaranti for det forskuddet man betaler.
Hvis man kjøper både tomt og hus av entreprenør, kan man kun avtale forskuddsbetaling før overtakelse av eiendommen, mot at man får en selvskyldnergaranti.
I alle tilfeller skal det stå igjen 10 % av kjøpesummen til etter overtakelse av boligen.
Entreprenøren kan kreve tilleggsfrist i tre tilfeller:
For det første hvis forbrukeren har bestilt endringer eller tilleggsarbeid som forsinker arbeidet.
For det andre dersom arbeidet blir forsinket fordi forbruker ikke medvirker som avtalt, for eksempel ikke betaler i samsvar med betalingsplan eller ikke bidrar med arbeid som han har tatt på seg å gjøre selv. Dette gjelder også hvis andre entreprenører som forbrukeren har ansvaret for, forsinker arbeidet (ved delte entrepriser).
Siste alternativ er hvis arbeidet blir forsinket pga en hindring utenfor entreprenørens kontroll, altså at det skjer noe uventet, og at entreprenøren ikke har mulighet til å hindre forsinkelsen pga dette.
Det er viktig å merke seg at entreprenøren må kreve fristforlengelse ved å gi melding til forbrukeren, og denne meldingen må gis så raskt som mulig etter at entreprenøren blir klar over årsaken til forsinkelsen.
Hvis ingen av disse omstendighetene foreligger, eller det ikke er gitt melding, skal boligen leveres til avtalt tid, og dersom det ikke gjøres, kan forbruker kreve dagmulkt.
Det kan være hensiktsmessig å bestille et passivhus. Et passivhus har veldig gode energikvaliteter. Det totale energibehovet til en bolig bygget etter en passivhusstandard er kun ca. 25 % av energibehovet av en vanlig bolig.
Grunnen til at det kalles passivhus, er at man bruker et passivt energidesign for å redusere energibehovet. De fem trinnene for passiv energidesign :
Trinn 1
Redusere varmetapet fra boligen mest mulig – arealeffektivitet, ekstra isolasjon og balansert ventilasjon
Trinn 2
Redusere elektrisitetsforbruket til lys og utstyr – energieffektive hvitevarer og belysning
Trinn 3
Utnytt solenergi – utnytt passiv solenergi, solskjerming og eventuelt solfangeranlegg til oppvarming av tappevann.
Trinn 4
Vis og kontroller energibruken – enkel og lettforståelig tilbakemelding til beboerne på deres energiforbruk
Trinn 5
Velg effektiv energiforsyning – velg den energikilden som er mest energieffektiv. For eksempel fjernvarme i byene og biobrensel i distriktene. Ved å bygge passivhus bidrar man også til et bedre globalt miljø fordi bruken av energiressurser reduseres vesentlig. Hvis alle byggene i Norge var passivhus, ville man redusere den totale årlige energibruken tilsvarende 16 gasskraftverk av den typen som skal bygges på Kårstø, eller ca. 100 Altakraftverk. Et passivhus er litt dyrere å bygge enn et vanlig hus, men disse kostnadene vil man som regel tjene inn igjen gjennom bruk. Ekstra investeringskostnader for et passivhus er i størrelsesorden 400-1100 kroner/m2. For en rekkehusleilighet på 100 m2, må man da ut med 40-110.000 kroner ekstra. Med sparte energikostnader på rundt 8.500 kr/år, vil ekstrainvesteringen være tilbakebetalt i løpet av 4-11år. Et viktig poeng med passivhus er imidlertid at de samlede månedlige utgiftene til energi, renter og avdrag på boliglånet vil være lavere enn for en tilsvarende bolig bygget etter alminnelig nybyggstandard. (Her finner du skjematisk oversikt over kriterier og typiske egenskaper ved lavenergiboliger og passivhus).
Alle bygg benytter seg til en viss grad av solenergi, men da oftest av passiv solvarme i form av innstråling gjennom for eksempel sydvendte vinduer. Vil man aktivt benytte seg av energi fra solen er solfangere det eneste rimelige alternativet per i dag. Solceller for å produsere elektrisitet, er fortsatt kun konkurransedyktig der man ikke har tilkobling til strømnettet.
En solfanger produserer varmt vann eller luft og kan gi et godt varmetilskudd den delen av året da solforholdene er gode. Så er det jo slik at den tiden på året vi trenger oppvarming mest, er det også minst sol. Derfor dimensjoneres ofte solfangeranlegg etter varmtvannsbehovet i et bygg, men også som tilleggsvarmekilde. En solfanger kan for eksempel benyttes i kombinasjon med en annen fornybar varmekilde, som en biokjele eller en varmepumpe, for å få varmt vann på en miljøvennlig måte også når solen ikke gir nok energi. For boliger er vanlige dimensjoneringstall 40-60 prosent av energibehovet i tappevannsystemer og 35-50 prosent av energibehovet i kombinerte systemer, altså oppvarming i tillegg til tappevann. Der varmtvannsbehovet er stort kan solfanger bli meget lønnsomme, for eksempel i vaskerier, svømmebasseng og på campingplasser. Solfangere er også en god del brukt til høy- og korntørking ved gårdsbruk.
Kjenner du deg igjen i noen av punktene nedenfor, kan et solfangeranlegg være et godt alternativ:
Enova har laget en kjøpsveileder for solfangere, som kan lastes ned fra: www.minenergi.no
I Enovas tilskuddsordning for husholdninger er det nå mulig å få støtte til kjøp av solfanger. Det kan bevilges støtte på 20 prosent av investeringen, inntil kroner 10 000,-. Søknadsskjema finnes på tilskudd2006.enova.no
Termografering er en sikker måte å dokumentere at isolasjon og vindtetthet er håndverksmessig utført. Derfor kan det være nyttig å få utført termografering dersom du skal kjøpe hus eller har kjøpt hus og ønsker å dokumentere utført standard.
Hva er termografering?
Termografier kan litt forenklet beskrives som bilder som viser temperaturforskjeller mellom de ulike bygningskomponentene. En termografering er aktuell å utføre i den kalde årstiden, siden det må være kaldt ute for å få best effekt av termograferingen. Kald luft utenfra vil kjøle ned overflaten rundt lekkasjer. Kalde områder registreres av termograferingsutstyret og vil synes som mørke ”stråler” fra lekkasjepunktet.
Termografering kan oppdage kuldebroer og utettheter
En termografering vil kunne avsløre dårlig isolasjon, men også kuldebroer og utettheter i vindsperren. En kuldebro er deler av bygningskonstruksjonen som leder kulde i langt større grad enn resten av konstruksjonen inn i bygget. I isolerte bygningskonstruksjoner vil kuldebroer bestå av materialer med relativt høy varmeledningsevne, som betong og metaller. Mye av effekten ved god isolering går bort dersom et stykke betong fungerer som en ”panelkuldeovn” og stråler kulde inn i bygningen.
Luftlekkasjer grunnet utettheter i vindsperren fører ofte til dårlig komfort og kan skade boligen. Mest plagsomt er ofte luftlekkasjer langs gulvlister, dette er gjerne årsaken til at enkelte boliger er kjent for å være gulvkalde. Fenomenet oppstår på grunn av ”skorsteinseffekten”; kaldluft trekkes inn på grunn av undertrykket som den stigende varmluften skaper. Dette skjer oftest i førsteetasjer, men luftlekkasjene langs gulvet er likevel ikke det farligste for konstruksjonen. Det er når varmluften stiger oppover i bygningen og lekker ut gjennom taket, at den ofte trekker fuktighet inn i konstruksjonen og gir råteskader.
Hvem utfører termografering?
Byggforsk anbefaler at de som hyres til å utføre termografering av bygninger må ha gode byggtekniske kunnskaper, kjenne til hvordan varmestråling opptrer i bygninger, mestre utstyret og kjenne gjeldende standarder (NS-EN 13187). Det Norske Veritas har egen sertifiseringsordning for byggtermografører. Det gir sikkerhet for at utførende termografør har tilstrekkelige basiskunnskaper.
Kostnader
Før man gjør en termografering kan man gjerne trykkteste boligen for å se om det er store utettheter og behov for videre undersøkelser. Selve trykktesten koster rundt 4000-5000 til kroner (for blokkleiligheter og eneboliger). En full termografering av boligen din vil koste mellom 15 000,- og 20 000,- for eneboliger og rundt 10 000,- til 12 000,- for blokkleiligheter. Da er også trykktesten inkludert i prisen.
U-verdien eller varmegjennomgangskoeffisienten måles i W/m2K som angir den mengde varme som pr. tidsenhet passerer en kvadratmeter av en konstruksjonen ved temperaturforskjell på èn grad mellom konstruksjonens to sider. U-verdi er ikke et entydig mål. Den kan beregnes og måles på forskjellige måter og det kan gjelde enten hele konstruksjonen eller en samlet pakke inklusiv eventuelle randsoner eller bare midtsonen på glassenhetene. Hvis man skal sammenligne forskjellige konstruksjoner må U-verdiene være beregnet ut fra eksakt de samme utgangspunkt for at sammenligningen skal bli riktig.
Du bør få en fagperson til å bekrefte at det foreligger en mangel. Send bekreftelsen og kopi av korrespondanse med byggherren sammen med utfylt klageskjema (lenke til høyre) til Forbrukerrådet så skal vi se på saken.
Når du overtek bustaden, markerer det juridisk sett eit viktig skilje:
Når du overtek bustaden din aksepterer du som ny eigar bygget, eventuelt med visse merknader.
Overtaking inneber i praksis at du overtek risikoen for huset, reklamasjonsfristen begynner å springe, dagsmulkta blir stansa og entreprenøren får krav på sluttoppgjer.
Det er lurt å ha med ein fagkyndig under overtakinga av bygget.
Dersom huset lir av alvorlege manglar, f.eks. konstruksjonsfeil, kan du nekte å overta det.
Det same gjeld dersom kommunen ikkje har gitt ferdigattest eller førebels bruksløyve. Du bør derfor be om å få sjå dokumentasjon på at dette er gitt, før du overtek bustaden.
Før protokoll!
Før protokoll over påpekte feil og manglar.
Det er lurt å gi entreprenøren ein frist for utbetring av eventuelle manglar.
Protokollen bør i tillegg melde kven som var tilstades, kor vidt du overtek bustaden eller nektar overtaking og eventuelt tilbakeheldt/ deponert sum.
Det er også viktig å vere klart at bustaden blir rekna som overteke dersom ein har flytt inn, sjølv om det ikkje vere gjennomført ei overtakingsforretning.
Dagmulkt regnes fra avtalt sluttdato.
Svært mange opplever at boligen deres er forsinket i forhold til det som er avtalt. Blir overtakelsen forsinket, gir loven deg som forbruker rett til å kreve dagmulkt.
Avtal realistiske datoer for byggestart og ferdigstillelse. Hvis tidsfristen for ferdigstillelse blir overskredet og dette ikke skyldes forhold du har ansvaret for, har du krav på dagmulkt.
Dagmulkt er en standardisert erstatning for de ekstrautgifter og ulemper som forbrukeren utsettes for ved at overtakelsen blir forsinket, noe som innebærer at forbrukeren slipper å dokumentere det faktiske økonomiske tapet.
Det kan ikke avtales lavere dagmulkt enn 1 promille av det samlede vederlaget. Dersom avtalen også omfatter eiendomsrett til grunnen, skal dagmulktssatsen være på minst 0,75 promille.
Hvis avtalen omfatter eiendomsrett til grunnen, er laveste sats for dagmulkten 0,75 promille.
Dagmulkt kan ikke kreves for mer enn 100 dager. Dagmulkt kan kreves uavhengig av om du har hatt et økonomisk tap.
Erstatning utover dagmulkten kan kun kreves dersom entreprenøren har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med god tro.
Gi en siste frist før du før du får en annen håndverker til å sluttføre arbeidet.
Dersom du står igjen med et økonomisk tap etter å ha ventet på at feil og mangler skulle rettes, kan du som hovedregel kreve at entreprenøren skal dekke økonomisk tap som er oppstått som følge av dette.
Svært mange opplever at bustaden deira er seinka i forhold til det som er avtalt. Blir overtakinga seinka, gir lova deg som bruker rett til å krevje dagsmulkt. Avtal realistiske datoar for ferdiggjering og når det skal være ferdig.
Dersom tidsfristen for ferdiggjering blir overskride og dette ikkje skuldast forhold du har ansvaret for, har du krav på dagsmulkt tilsvarande 1 promille av entreprenøren sitt samla vederlag.
Dersom avtalen omfattar eigedomsrett til grunnen, er lågaste sats for dagsmulkta 0,75 promille. Dagsmulkt kan ikkje krevjast for meir enn 100 dagar. Dagsmulkt kan krevjast uavhengig av om du har hatt eit økonomisk tap.
Erstatning utover dagsmulkta kan berre krevjast dersom entreprenøren har opptrøtt grovt uaktsamt eller i strid med god tru.
Lova gir deg ein reklamasjonsfrist på fem år etter overtakinga. Dette blir kalla den absolutte reklamasjonsfristen. Entreprenøren kan ha påteken seg ansvar for manglar i lengre tid, f.eks. i form av ein garanti, men dette ansvaret bør i så fall framkome av skriftleg kontrakt.
Du må også reklamere innan rimeleg tid etter at du oppdaga eller burde ha oppdaga mangelen, jamfør den relative reklamasjonsfristen. Innan rimeleg tid opnar for skjøn, men ein bør ikkje vente lenge før ein reklamerer etter å ha oppdaga feil og manglar.
De bør få ei skriftleg stadfesting frå utryggjer der det blir satt ein frist for når utbetringa skal vere ferdig.
Vannbåren varme er en fellesbetegnelse på sentralvarmesystemer der oppvarmet vann distribueres gjennom boligen, enten gjennom radiatorer eller gjennom varmerør i gulvet. Selv om et slikt system koster mer i installasjon enn elektriske panelovner, så vil de totale utgiftene i anleggets levetid ofte bli lavere. Hovedgrunnen til dette er at et slikt system er energifleksibelt - vannet kan varmes opp med flere ulike energibærere: Elektrisitet, olje/gass, varmepumpe, biobrensel, solenergi, fjernvarme, osv. På denne måten kan man i årene som kommer tilpasse seg de energibærerne som er rimeligst i bruk, og ikke måtte binde seg til for eksempel elektrisk oppvarming.
Vannbåren varme i gulv har en rekke fordeler:
Både gulvvarme og radiatorvarme koster et sted mellom kr 300,- og kr 600,- pr. kvadratmeter. Dette er avhengig av byggets størrelse, systemløsning og graden av automatisering. Rør lagt i betong er betydelig rimeligere enn dersom det legges i tregulv.
Det er et krav både i Teknisk forskrift og i Byggebransjens våtromsnorm om at det skal være fall på våtromsgulv. I veiledningen til Teknisk forskrift er tilstrekkelig fall beskrevet som et fall på 1:50 i en radius på 80 cm fra sluk i områder med regelmessig vannbelastning. Det er ikke et krav til fall på hele gulvet. Er badet bygget etter Byggebransjens våtromsnorm, BVN, stiller saken seg annerledes. I BVN er det et krav til fall på 1:50 i våte soner og 1:100 i tørre soner.
Dette står i veiledningen til § 8-37 om fukt i teknisk forskrift
Bad og vaskerom skal ha sluk, og golvet skal ha tilstrekkelig fall mot sluket for de delene av golvet som antas å bli utsatt for vann regelmessig. Golv, vegger og tak (himling) som kommer til å bli utsatt for vannsøl, lekkasjevann eller kondens, skal utføres med fuktbestandige overflatematerialer. Bakenforliggende konstruksjoner og rom som kan påvirkes negativt av fukt, skal være beskyttet av et vanntett overflatemateriale eller et egnet vanntett sjikt. Materialer velges slik at faren for mugg og soppdannelse blir minimal.
Forbrukerrådet kan være behjelpelige med råd og veiledning i saker som gjelder oppføring av ny bolig. Vi foretar imidlertid ikke skriftlig behandling av slike saker. Du må før du går videre med saken, forsøke å løse tvisten med entreprenøren på egen hånd.
Vi anbefaler at du fremsetter skriftlig klage. Hjelp til å formulere en skriftlig klage, får du på Forbrukerrådets nettside www.forbrukerportalen.no under ”Klikk og Klag”.
Dersom tvisten ikke lar seg løse dere imellom, kan du sende saken til Boligtvistnemnda for avgjørelse. For at du skal kunne klage saken inn for nemnda, må en del betingelser være oppfylt.
Mer informasjon om klage til nemnda finner du på denne nettsiden. Du har også mulighet til å klage saken inn for det ordinære rettsapparatet.
Stortinget har vedtatt endringer i momssatsene fra nyttår. Det er momssatsen på leveringstidspunktet som legges til grunn, og dette gjelder uavhengig av om avtalen ble inngått før eller etter endringen. Det betyr at det beregnes 25% moms på boligen du bestilte i 2004, men som leveres i 2005.
Dette gjelder også dersom du hadde betalt boligen på forskudd. Det følger av merverdiavgiftsloven at mottakeren av boligen er forpliktet til å betale tilleggsavgift med mindre det godgjøres at det ved prisfastsettelsen har vært tatt hensyn til avgiftsøkningen.
Hvis du ønsker ytterligere informasjon vedrørende momsøkning på varer og tjenester, finner du dette hos Skatteetaten
Ei varmepumpe er ei maskin som utnytter forskjeller i temperaturen ute og inne til å varme opp hus. Det finnes i hovedsak to typer varmepumper: Noen bruker varme i jord, luft eller sjø som utgangspunkt. Temperaturen i fjell, jord eller sjø er stabil og ligger på 4-7 grader. Varmepumpa bruker denne energien til å varme opp vann som sirkulerer i rør i huset slik at det blir varmt. Dette kan kalles ei vannvarmepumpe.
Andre bruker forskjellen på ute- og innetemperatur til å varme opp luft som blåses inn i huset med hjelp av ei vifte. Denne varianten kan sammenlignes med et omvendt kjøleskap, og kalles luftvarmepumpe. Om sommeren, når det er varmt, kan du reversere varmepumpa. Da fungerer den som air-condition i stedet. Ei slik varmepumpe har to enheter; en som monteres inne og en ute.
Enova har en del informasjon om varmepumper, for eksempel et eget temahefte om varmepumper i boliger. Du finner en en kjøpsveiledning for varmepumper hos Enova
Og du kan lese enda mer om varmepumper hos det svenske Konsumentverket
Reklamasjonsfristen i bustadoppføringsloven er fem år fra man overtar boligen. Det betyr at man ikke kan klage til entreprenør hvis man oppdager mangler etter dette tidspunktet.
Unntaket er hvis entreprenør har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro, men det skal svært mye til. Man kan også klage etter fem års reklamasjonsfrist hvis det er gitt lengre garantier, dvs at dere har en avtale som gir deg bedre rettigheter enn loven.
Ved forseinking kan dag-mulkt ofte nyttast. Dette er forhold som vert regulert i bustadoppføringslova § 18. Det er ein føresetnad at forseinkinga ikkje skuldast noko som forbrukaren kan lastast for, men at den skuldast feil eller forsøming frå entreprenøren.
Om ikkje høgare mulkt er avtalt, skal dagmulkta vere 1 promille av det samla vederlaget entreprenøren skal ha. Omfattar avtalen eigedomsrett til grunnen, skal lågaste sats likevel vere 0,75 promille. Dagmulkta skal ikkje i noko tilfelle vere mindre enn ein halv prosent av grunnsummen i folketrygda på det tidspunktet forseinkinga oppstod. Dagmulkt kan ikkje krevjast for meir enn 100 dagar. Forbrukaren kan berre krevje skadebot for tap som overstig dagmulkta.
Når boligen er ferdig, skal den overtas ved overtakelsesforretning. Ved overtakelsesforretning kontrollerer forbruker og entreprenør bygget sammen. Det kan være lurt å ta med seg en fagkyndig. Det skal føres protokoll fra overtakelsesforretningen, og den skal angi:
Dersom boligen lider av vesentlige mangler, bør man nekte å overta boligen. Slike mangler kan være at strøm eller vann ikke er koblet til, eller at boligen på andre måter er ubeboelig. Det samme vil gjelde dersom man senere må flytte ut for at manglene skal kunne utbedres.
At boligen overtas, innebærer et viktig juridisk skille; du overtar risikoen for boligen, din betalingsplikt inntrer og reklamasjonsfristen begynner å løpe.
Entreprenøren kan kreve tilleggsfrist i tre tilfeller:
For det første hvis forbrukeren har bestilt endringer eller tilleggsarbeid som forsinker arbeidet.
For det andre dersom arbeidet blir forsinket fordi forbruker ikke medvirker som avtalt, for eksempel ikke betaler i samsvar med betalingsplan eller ikke bidrar med arbeid som han har tatt på seg å gjøre selv. Dette gjelder også hvis andre entreprenører som forbrukeren har ansvaret for, forsinker arbeidet (ved delte entrepriser).
Siste alternativ er hvis arbeidet blir forsinket pga en hindring utenfor entreprenørens kontroll, altså at det skjer noe uventet, og at entreprenøren ikke har mulighet til å hindre forsinkelsen pga dette.
Det er viktig å merke seg at entreprenøren må kreve fristforlengelse ved å gi melding til forbrukeren, og denne meldingen må gis så raskt som mulig etter at entreprenøren blir klar over årsaken til forsinkelsen.
Hvis ingen av disse omstendighetene foreligger, eller det ikke er gitt melding, skal boligen leveres til avtalt tid, og dersom det ikke gjøres, kan forbruker kreve dagmulkt.
Ved nybygging kan du låne inntil 80 % av de totale kostnadene, dvs det er du som bestemmer hvor mye innenfor 80 % du ønsker å låne. Ved utbedring kan du låne inntil 100 % av de totale utbedringskostnadene, men lånet skal ikke overstige 90 % av antatt omsetningsverdi etter utbedringen.
Både ja og nei: Ja dersom du kjøper en nyoppført ev. prosjektert bolig der utbygger har søkt og fått innvilget Husbanklån i forkant av byggingen. Da kan du søke såkalt godkjenning som låntaker i Husbanken der din betalingsevne vil bli vurdert.
Dersom det er en brukt bolig kan du ikke få lån i Husbanken. Du kan henvende deg til aktuelle kommune og undersøke mulighetene for Startlån.
Når boligen er ferdig, skal den overtas ved overtakelsesforretning. Ved overtakelsesforretning kontrollerer forbruker og entreprenør bygget sammen. Det kan være lurt å ta med seg en fagkyndig. Det skal føres protokoll fra overtakelsesforretningen, og den skal angi: - Hvem som er tilstede - Mangler som påvises - Frist for utbedring av manglene og tidspunkt for etterbesiktigelse - Hvorvidt boligen overtas eller nektes overtatt - Deponert beløp som betaling for omtvistet del av vederlag - Tilbakeholdt beløp
Dersom boligen lider av vesentlige mangler, bør man nekte å overta boligen. Slike mangler kan være at strøm eller vann ikke er koblet til, eller at boligen på andre måter er ubeboelig. Det samme vil gjelde dersom man senere må flytte ut for at manglene skal kunne utbedres.
At boligen overtas, innebærer et viktig juridisk skille; du overtar risikoen for boligen, din betalingsplikt inntrer og reklamasjonsfristen begynner å løpe.
Reklamasjonsfristen i bustadoppføringsloven er fem år fra man overtar boligen. Det betyr at man ikke kan klage til entreprenør hvis man oppdager mangler etter dette tidspunktet. Unntaket er hvis entreprenør har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro, men det skal svært mye til. Man kan også klage etter fem års reklamasjonsfrist hvis det er gitt lengre garantier, dvs at dere har en avtale som gir deg bedre rettigheter enn loven.
© forbrukerportalen.no Har du kommentarer til nettstedet, send e-post til webredaksjonen.
Ansvarlig redaktører for innholdet på forbrukerportalen er Julie Bianca Dahl og Jarle Oppedal.
Nyhetsbrev og syndikerte nyheter (RSS og ATOM)