En eierskifteforsikring skal dekke ditt ansvar for skjulte feil og mangler overfor kjøper (det ansvar du som selger kan komme i etter avhendingslovens bestemmelser). Hvor mye av ansvaret som er dekket av forsikringen reguleres i vilkårene. Det er generelt større behov for en slik forsikring når man selger eldre hus, fordi risikoen for skjulte mangler er større her.
Fordelene med en slik forsikring er at det er forsikringsselskapet ditt som sitter med den økonomiske risikoen om skjulte feil og mangler skulle dukke opp i løpet av de 5 årene reklamasjonstiden løper. I tillegg slipper du ofte å forhandle med kjøper etter en reklamasjon.
En av ulempene med forsikringen er at selskapet i vilkårene gjerne har sikret seg en regressmulighet overfor deg som selger. Dersom du har gitt feil opplysninger i egenmeldingen, eller det kan sannsynliggjøres at du har holdt tilbake opplysninger om boligen, kan selskapet ofte kreve sine utlegg erstattet hos deg.
I ditt tilfelle kan det være en like god anvendelse av pengene dersom du i stedet foretar en grundig teknisk gjennomgang av boligen, ved tilstandsrapport eller en boligsalgsrapport.
Både selger og kjøper kan klage til Finansklagenemnda dersom de ikke er fornøyd med forsikringsselskapets behandling av klagesaken.
Nei, styret kan ikke nekte deg å la din sønn bo der.
Eierskifteforsikring tilbys i dag ikke direkte til private, men må tegnes via eiendomsmeglere eller advokater som eierskifteselskapene har avtale med. Det er imidlertid tilstrekkelig at man tegner oppgjørsoppdrag med megler/advokat for å få eierskifteforsikring. Det er altså fullt mulig å få eierskifteforsikring selv om man gjør salgsjobben selv, så lenge oppgjør og kontrakt ivaretas av eiendomsmegler eller advokat. I tillegg krever gjerne selskapene tilstandsrapport/boligsalgsrapport.
Som med all annen teknologi og tekniske løsninger har lavenergiboliger og passivhus både fordeler og ulemper som det er nyttig å være klar over når man planlegger.
Opplagte fordeler med lavenergiboliger og passivhus er:
Noen ulemper, eller mer presist, utfordringer kan være:
Disse sammenfattede fordelene/ulempene er hentet fra, ”Energieffektive boliger for fremtiden”, en håndbok for planlegging av passivhus og lavenergiboliger.
I håndboken får man god informasjon om hvilke krav som stilles og hva som kan være fordeler og ulemper ved lavenergiboliger og passivhus, man får presentert kostnadseffektive og robuste energikonsepter for tre ulike ambisjonsnivåer (B: Lavenergiboliger, A: Passivhus og A+: Passivhus+) og blir guidet gjennom ulike energioptimale planløsninger. Boken presenterer også aktuelle produkter og teknologi som kan benyttes, og hvordan man kan gå frem i planleggings– og byggeprosessen. Boken er også innom tema som lønnsomhet, komfort og inneklima og avslutter med eksempler fra både inn- og utland.
Håndboken kan lastes ned gratis her: www.lavenergiboliger.no
Nei, dessverre. Å kunne bygge trygge baderom krever spesialutdannelse, også for rørleggere. Fagrådet for våtrom arrangerer spesialkurs og eksamen i kunnskap om Byggebransjens våtromsnorm. Kursing og eksamen for et fagarbeidersertifikat , for eksempel et våtromssertifikat, er altså bare en del av topputdannelsen som gir rett til å kalles "Godkjent våtromsbedrift". Be derfor om å få se på sertifikatet som tydelig skal vise at det er en Godkjent våtromsbedrift!
Fagrådet for våtrom arrangerer spesialkurs og eksamen i kunnskap om Byggebransjens våtromsnorm (BVN). Byggebransjens våtromsnorm er en tverrfaglig totalveiledning. Den består av en skriftlig samling av råd og illustrasjoner, over de byggemetoder, utstyrs- og materialvalg som gir best teknisk kvalitet på våtrom, både med tanke på driftssikkerhet og brukerkomfort. BVN er bygget på byggebransjens egen fagkunnskap og erfaringer til beste for forbrukere.
Å følge BVN er frivillig, men vil ved bruk sikre at våtrommet blir bygget i overensstemmende med kravene i byggtekniske forskrifter, eller enda bedre. BVN oppdateres jevnlig. Det er fagrådet for våtrom (FFV) som styrer BVN i samarbeid med Sintef Byggforsk.
Kursing og eksamen for et fagarbeidersertifikat, for eksempel et våtromssertifikat, er altså bare en del av topputdannelsen som gir rett til å kalles ”Godkjent våtromsbedrift”. Be derfor om å få se på sertifikatet som tydelig skal vise at det er en godkjent våtromsbedrift. Du kan også sjekke om bedriften er godkjent på nettsidene www.ffv.no
Byggebransjens våtromsnorm (BVN) er en erfaringsbasert kunnskapsbase utviklet av byggebransjen for å sikre bygging av trygge våtrom. BVN har siden starten i 1994 vært kontinuerlig oppdatert i takt med nye produkter, materialer, metoder og kunnskap. BVN er mer presis og utfyllende enn byggeforskriftene, men er frivillig å bruke. Det er derfor nødvendig med en egen avtale om at den skal brukes.
Rehabilitering av bad og våtrom er et søknadspliktig tiltak som krever foretak med ansvarsrett, dvs. sentral eller lokal godkjenning. Håndverkerforetak kan i tillegg søke om å bli godkjent våtromsbedrift. Disse er utdannet og sertifiserte av Fagrådet for våtrom (FFV).
Listen finnes på www.ffv.no. Godkjente våtromsbedrifter kan komme fra alle håndverkerfagene, for eksempel rørlegger, tømrer, murer, elektriker osv. Listen utvides og ajourføres.
Inngår du en avtale om at en godkjent våtromsbedrift skal bygge badet ditt etter BVN, forplikter den godkjente våtromsbedriften seg til å bruke sertifiserte håndverkere og godkjente produkter i bygging av badet ditt. Ved overlevering av det ferdige badet får du en grundig dokumentasjon som viser hvorledes arbeidet er utført, med beskrivelse av produktene og instruks om vedlikehold. Dokumentasjonen er nyttig ved salg. Den godkjente våtromsbedriften har totalansvar for badet, og du har derfor en bedrift å forholde deg til ved reklamasjon.
Forutsetninger:
Graddagstall er tallforskjellen mellom døgnmiddeltemperaturen og en basistemperatur som er 17 °C. Eksempelvis dersom døgntemperaturen er 10 grader, blir gradtallet 17 - 10 = 7. Negative tall settes lik null. Summen av tallene i et år blir graddagstall. Jo høyere tall, desto kaldere klima. I dette regneeksempelet benyttes et gjennomsnitt av graddagstall fra 1971 – 2001.) Oversikt over graddagstall
Formel for å regne varmetapet: Qt = U A GD * 24t /1000 = kWh/år Der: U = U-verdi måles i W/[m2K] Her kan man legge inn grader Celsius A = Areal av vinduene GD = Graddagstall 24 t = 24 timer. Dette gjelder en bolig som er i bruk hele døgnet 1000 = Vi deler på 1000 for å få svaret i kWh i stedet for Wh.
Varmetap gamle vinduer: Qt = 2,8 W/[m2K] 30 m2 4730 °C *24h/1000 = 9 535 kWh/år
Varmetap nye vinduer: Qt = 1,0 W/[m2K] 30 m2 4730 °C * 24h/1000 = 3 405 kWh/år
Besparelse på å skifte 30 m2 vinduer med U-verdi 2,8 til U-verdi 1,0 er: Besparelse = 9 535 kWh/år – 3 405 kWh/år = 6 130 kWh/år.
Vindusskifte regnes ofte som et vedlikeholdstiltak som vil øke komforten i huset. Bedre tetting mellom karm og vegg vil i tillegg kunne gi et bedre inneklima og øke energibesparelsen.
Se gratis kjøpsveileder for vinduer
Se også leverandører av vinduer med U-verdi fra 1,0 og lavere på nettsiden til Enova Anbefaler
Enova har også en vinduskalkulator
Har du flere spørsmål knyttet til energibruk i bolig, kan du ringe Enova Svarer på gratis telefon: 800 49 003.
Vi tar utgangspunkt i en årsvarmefaktor på 2,4 for varmepumpen og at oppvarmingen utgjør 55 prosent av det totale energibehovet i boligen.
Forbruk oppvarming: 25 000 kWh/år 0,55 = 13 750 kWh/år Andel dekket av varmepumpe: 13 750 kWh/år 0,6 = 8 250 kWh/år Strømforbruk varmepumpe: 8 250 kWh/år / 2,4 = 3 450 kWh/år
Besparelse i strømforbruk med varmepumpe= 8 250 kWh/år – 3 450 kWh/år = 4 800 kWh/år
Se informasjon om luft/luft varmepumpe på Enova Hjemme
Du kan selge boligen på egen hånd, men det kan være lurt å benytte mekler til å gjennomføre oppgjøret. Ønsker du at eiendomsmekleren bare skal stå for oppgjøret, kan du be om et oppgjørsoppdrag.
Det er også mulig å avtale med megler at du selv forestår deler av salgsarbeidet, for eksempel innhenting av offentlige opplysninger om eiendommen, fotografering og visning.
Ønsker du råd og veiledning til hvordan du kan selge boligen selv, se informasjon på http://forbrukerportalen.no/Artikler/2009/slik_selger_du_boligen_selv
Svar: Nye krav og presiseringer rundt eksisterende krav til energiforsyning i bygg, gjeldene fra 1. juli 2010: 1. Det er ikke tillatt å installere oljekjel for fossilt brensel til grunnlast. 2. Bygning over 500 m2 oppvarmet BRA skal prosjekteres og utføres slik at minimum 60 % av netto varmebehov kan dekkes med annen energiforsyning enn direktevirkende elektrisitet eller fossile brensler hos sluttbruker. 3. Bygning inntil 500 m2 oppvarmet BRA skal prosjekteres og utføres slik at minimum 40 % av netto varmebehov kan dekkes med annen energiforsyning enn direktevirkende elektrisitet eller fossile brensler hos sluttbruker. 4. Kravet til energiforsyning etter annet og tredje ledd gjelder ikke dersom det dokumenteres at naturforhold gjør det praktisk umulig å tilfredsstille kravet. For boligbygning gjelder kravet til energiforsyning heller ikke dersom netto varmebehov beregnes til mindre enn 15 000 kWh/år eller kravet fører til merkostnader over boligbygningens livsløp. 5 . Boligbygning som etter fjerde ledd er unntatt fra krav om energiforsyning skal ha skorstein og lukket ildsted for bruk av biobrensel. Dette gjelder likevel ikke boenhet under 50 m2 oppvarmet BRA eller bolig som tilfredsstiller passivhusnivå.
Statens bygningstekniske etat legger etter hvert ut veiledninger på hjemmesiden og har i dag (1/7-2010) lagt ut en ny nettside for byggeregler: http://www.be.no/beweb/regler/regeltop.html
Foreløpig er det en del som gjenstår, men utover sommeren og høsten blir veiledningene og annet støttemateriell stadig mer komplett. Følg med på www.be.no
Har du spørsmål om energibruk, er du velkommen til å ringe Enova Svarer, på gratis tel: 800 49 003
Enkelte kommuner, som Oslo, gir støtte til visse enøk-tiltak, som å skifte ut vedovn med pelletsovn. Slike tiltak er gjerne tidsbegrensede, så sjekk nettstedet til kommunen du bor i.
Husbanken har ulike låneordninger til redusert energibruk i boliger:
Installasjon av varmegjenvinner i ventilasjonsanlegg
Enova har ansvar for statens arbeid knyttet til omlegging av energibruk og energiproduksjon. Enova gir (pr november 2004) ikke tilskudd til private boligeiere, bare til profesjonelle aktører.
Energirådgiver Stig Allan Stokvik ved Enova Svarer.
Dersom en som privatperson ønsker å bygge et passivhus vil det i første omgang være nyttig og sette seg en del inn i den informasjonen som er tilgjengelig rundt passivhus. Dette vil gi et godt utgangspunkt for videre planlegging og kontakten med samarbeidspartnere og leverandører. Det finnes i dag mye fagstoff rund passivhus på diverse hjemmesider.
Tips til sider med informasjon om passivhus:
For å se hvordan andre planlegger og bygger passivhus har Enova lagt ut forbildeprosjekter på sin hjemmeside. Se www.enova.no – næring –bolig, bygg og anlegg – forbildeprosjekter
Neste trinn vil være å kontakte en arkitekt eller et byggefirma som du mener har den nødvendige interessen og kunnskapen for å hjelpe deg videre med din idé. Arkitekt eller byggefirma kan så gjennom Enovas forbildeprogram komme videre med innledende rådgivning gjennom kontakt med Enova og et rådgiverteam med kompetanse på passivhus.
Etter en innledende runde med vurdering av prosjektidé - og løsninger, vil det være muligheter for ytterligere prosjektstøtte og investeringstøtte. Dette forutsetter at prosjektet oppfyller de kriterier som Enova setter for slik støtte. Arkitekt/byggefirma må da søke Enova om støtte fra forbildeprogrammet og vil være den som inngår avtale med Enova. Som privatperson er det ikke anledning til å søke direkte til forbildeprogrammet.
Programtekst, kriterier og støttenivåer kan studeres her: www.enova.no – næring – bolig, bygg og anlegg – programtekst – klikk på link under delprogram 3 – forbildeprogram. Enova avholder også kurs flere steder i landet for å øke kompetansen for passivhuskonseptet. Se oversikt her: www.enova.no – næring – startkurs i planlegging av passivhus.
Har du spørsmål om energibruk, er du velkommen til å ringe Enova Svarer, på gratis tel: 800 49 003
Energirådgiver Stig Allan Stokvik ved Enova Svarer.
Passivhus skiller seg fra ”vanlige” boliger ved at det stilles vesentlig strengere krav til byggets varmetap, tetting etc. Å bygge et passivhus skal medføre at varmebehovet blir vesentlig lavere. Dette oppnås ved å stille strenge krav til isoleringsgrad (U- verdier) på vegger, gulv, tak, vinduer og dører, og krav til at bygget oppføres med minimale luftlekkasjer og varmelekkasjer (kuldebroer).
Begrepet passivhus gjenspeiler at det i hovedsak benyttes passive løsninger med lang levetid. Fordelene med passivhus er i hovedtrekk et lavt energiforbruk og bedre komfort. Valg av passivhus må ses på som en langsiktig investering.
Det stilles også krav til ventilasjonsanlegget og andre tekniske installasjoner. Det er også avgjørende at fukt ikke bygges inne i løpet av byggeprosessen. Bygging av passivhus krever derfor spesiell kompetanse både ved planlegging og utførelse.
Totalt energibehov i et passivhus vil typisk ligge rundt 60 – 70 kWh/m2. Et passivhus oppført med 150 m2 oppvarmet areal vil ut fra dette ha et årlig energibehov på ca 9 000 – 10 500 kWh. Med gjennomsnitt energipris på 80 øre/kWh vil årlige energiutgifter ligge rundt 7 000 – 8 500 kroner. Målt energibruk på passivhus i Tyskland har vært nede i 30 – 35 kWh/m2.
Noen klare fordeler med passivhus:
Utfordringer med passivhus vil være økte investeringskostnader, høyere krav til håndverkere og utførelsen og arkitektoniske rammebetingelser (kompakthet, utforming av fasader osv.)
En ny norsk standard for oppføring av passivhus er nå fastsatt. Standarden setter minstekrav til energibehov til oppvarming, beregningskriterier og minstekrav til bygningsdeler og installasjoner. Dette er kriterier som kan brukes for prosjektering, sertifisering og dokumentasjon for boliger som kan klassifiseres som passivhus. Denne blir retningsgivende for hvordan passivhus skal bygges i Norge.
Standarden kan bestilles fra Standard Norge - www.standard.no - og har benevnelsen: NS 3700:2010 - Kriterier for passivhus og lavenergihus - Boligbygninger.
Enova ønsker sammen med andre aktører å bidra til at fokuset og kompetansen rundt passivhus blir større og har gjennom et forbildeprogram lansert modeller, støtteordninger, kurs etc for å komme videre. Forbildeprogrammet vil trolig være et viktig bidrag til at de som planlegger å bygge nytt vil vurdere å bygge passivhus.
Det er vanskelig å gi noe utfyllende svar uten å ha sett badet.
Sanitærutstyr som skal flyttes og installering av nytt utstyr må ha vanntilførsel og avløp. Vurderer dere en totalrehabilitering av våtrommet? Da vil dere sannsynlig rive det gamle og bygge opp på nytt, og da er det enklere å flytte/montere nytt sanitærutstyr mht vanntilførsel og avløp.
Uansett må du sannsynligvis gjøre noen bygningsmessige inngrep for å koble det nye utstyret til eksisterende sanitæranlegg.
Du bør kontakte en rørlegger for en vurdering og pristilbud.
Du kan ikke gjøre røropplegget selv for siden å få det godkjent av rørlegger. Det er nok ikke noen rørleggere som vil ta på seg et slikt ansvar.
I Plan- og Bygningslovens § 106 står det at bygningstekniske installasjoner - innbefatter også rørarbeid - skal utføres av fagkyndig personell, dvs. svennebrev eller tilsvarende.
Hensikten med å flytte til en sentrumsnær leilighet er ofte et ønske om å forenkle livet. Da vil nærhet til offentlig transport, butikker og annen service gjerne være noe av det første man ser etter. Deretter bør atkomsten til boligen vurderes; er hovedinngangen lett å finne, har den trinnfri atkomst og dør med automatikk?
Leilighetsbygg har ofte parkeringskjellere, men det kan være lurt å se etter hvordan man kommer fra parkeringsplassen og til inngangsdøren. Det hender at det er noen svært tunge dører inn til en sluse hvor heisen er. Bygget bør absolutt ha heis med plass til rullestol – og betjeningspanel i en høyde som kan nås selv om man sitter i rullestol.
Selve leiligheten bør ha livsløpsstandard. Det betyr trinnfri atkomst til boligens inngangsplan. De viktigste rommene på inngangsplanet, det vil si stue, kjøkken, ett soverom og bad/wc skal være uten trinn eller trapper. (maks 2,5 cm i nivåforskjell kan aksepteres) Det samme gjelde privat uteplass (balkong). Rommene – og forbindelsene mellom dem - skal ha tilfredsstillende dimensjoner og utforming. Det vil si at i tillegg til vanlig møblering skal det være nok fri golvplass til å manøvrere med en manuell rullestol. Livsløpsstandarden innholder mange detaljer som baserer seg på funksjonsmål for en manuell rullestol: snuplass i en sirkel med anbefalt diameter på 1,5 m. (tidl.1,4 m) og minst 0,8 m brede passasjer. Snuplassen skal ikke overlappe med dørbladets svingradius, fast innredning eller utstyr. Dette er for å gi mulighet for tilpassing dersom behovet skulle oppstå, samtidig som det gir en viss romslighet.
Utbygger/selger vil vite om leiligheten er planlagt med livsløpsstandard.
Detaljer:
Vi anbefaler at dere undersøker om leiligheten er lett å gjøre ren. Detaljer kan være hyller som samler støv, eller materialene på for eksempel gulvene eller kroker som er vanskelig å komme til.
Etter hvert begynner det også komme boliger med universell utforming på markedet. Universell utforming betyr at det skal tas hensyn til ”alle”, enten man er bevegelses-, orienterings- eller miljøhemmet. Det kan være verdt å se etter om det bygges leiligheter etter disse prinsippene i ditt distrikt.
Se også husbankens nettsider For mer informasjon om livsløpsstandarden, klikk ”lån” og gå til ”regelverk om lån” og ”retningslinjer om lån”.
Med vennlig hilsen
Eli Holmefjord Clarke seniorarkitekt
Verdikjeden for aktiv solvarme består av innsamling av solenergi, lagring av energien og distribusjon av den til romoppvarming og/eller som varmtvann. Hovedkomponentene i solvarmeanlegget er solfanger, varmelager og varmefordelingssystem. Et fungerende system trenger også rør, ventiler, pumper, ekspansjonskar og reguleringsanlegg. Det sistnevnte må være spesialtilpasset solenergi.
I Norge vil det ofte være riktig å dimensjonere et tappevannsystem slik at det dekker 40 til 60 prosent av behovet. Tilsvarende tall for kombinerte systemer, som gir både tappevann og varme, er 35 til 50 prosent. Hvor mye nyttiggjort energi som kan tilgodegjøres per kvadratmeter solfanger avhenger av hvilken type solfanger som benyttes, bruksmønster og systemets geografiske plassering.
Det vanligste er at vannet i solfangerkretsen ikke benyttes direkte, men at det avgir energi til oppvarming og varmtvannsproduksjon gjennom varmeveksling. Jo lavere temperatur det kan holdes i solfangeren, desto høyere blir systemvirkningsgraden. Gulvvarme er derfor en teknologi som passer godt sammen med solvarme, fordi temperaturnivået i oppvarmingskretsen er lavt.
Riktig økonomisk dimensjonering av et solenergisystem avhenger av faktorer som:
Solenergi kan brukes direkte til oppvarming av rom. Sollyset slipper gjennom glass og andre transparente materialer, slik at det kan absorberes i golv, vegger, tak og møbler. Disse avgir i neste omgang langbølget varmestråling. Varmen slipper ikke ut igjen, fordi glasset ikke er transparent for langbølget varmestråling. Disse prosessene skjer i praktisk talt alle bygninger uansett om de er designet for det eller ikke, og i en gjennomsnittlig norsk bolig dekker passiv solvarme ca. 10 prosent av det årlige opp varmingsbehovet i fyringssesongen. I virkeligheten er bidraget høyere, siden passiv solvarme bidrar til å redusere lengden på fyringssesongen. Vi kan øke bidraget fra passiv solvarme gjennom bevisst design og energieffektive materialer og konstruksjonsløsninger.
Passive solvarmesystem deles vanligvis inn i tre hovedgrupper:
Du kan lese mer om solenergi og løsninger på: www.fornybar.no – solenergi
Økt energibruk som følge av vannlekkasjer avhenger selvsagt av størrelsen på lekkasjen og temperaturen på vannet som lekker. Vi kan gjøre noen overslag som vil gi en god pekepinn, men som er noe forenklet.
Eksempel: Vi ser på siste eksempel og forutsetter at en kran lekker ca 100.000 liter i året. Vannet varmes opp fra 5 grader til 60 grader - vannet som lekker ut holder altså 60 grader.
Utregningen kan gjøres forenklet ved å bruke varmekapasiteten for vann: CP = 1,163 Wh/kg 0C.
1,163 Wh/liter 0C x 100.000 liter x 55 0C = 6.400 kWh
Dette er energimengden som må til for å varme opp 100.000 liter vann fra 5 til 60 grader.
Med en stipulert elektrisitetspris på 90 øre/kWh vil altså denne utette kranen alene medføre økte årlige energiutgifter på ca kr 5.760,-
Å reparere eller skifte ut utette kraner kan derfor være et svært godt energiøkonomisk tiltak.
Boligkjøp i utlandet er svært krevende. Nordmenn som kjøper bolig på egen hånd utenfor EU, for eksempel i Tyrkia, Thailand og Brasil, er overlatt til seg selv når problemer oppstår. Kjøper du feriebolig innenfor EU eller på Island, har du en viss trygghet i at det finnes et klagesystem om handelen går galt.
Under følger syv feil du må unngå ved kjøp av bolig i utlandet.
1. Kjøper med hjertet, ikke med hodet
Mange bruker for kort tid når de ser et forlokkende prospekt. Er du virkelig innstilt på en så lang vei til hytta, og har du vurdert om det heller vil lønne seg å leie enn å eie?
2. Betaler på forskudd
Noen nordmenn som betaler for eiendommen på forskudd ender dessverre opp med å miste pengene. Hvis du blir bedt om forskuddsbetaling, må du kreve bankgaranti for det innbetalte beløpet. Du bør også ta vare på kvittering for at beløpet er betalt inn.
3. Kjøper av selger som ikke eier eiendommen
En del selgere eier ikke eiendommen som selges. Forbrukerrådet anbefaler alle som skal kjøpe bolig i utlandet å sjekke om selgeren kommer fra et renommert firma. Be om dokumentasjon og spør etter referanser.
4. Undersøker ikke skattereglene
Har du sjekket om du må betale eiendomsskatt i det landet du ønsker å kjøpe feriebolig? Det kan hende du må betale eiendomsskatt i det landet eiendommen ligger, samt skatt i forbindelse med kjøp og salg. Muligens må du også betale skatt til norske skattemyndigheter. Kostnadene ved kjøp, samt hvor mye man skatter av leieinntekter, salgsgevinst og ved arv, varierer også kraftig fra land til land.
5. Bruker ikke meglere med sikkerhet
Hvis du kjøper gjennom en megler som ikke har stilt sikkerhet, er det sjelden noe å hente om firmaet ikke holder det de lover. Du kan undersøke i Kredittilsynet hvorvidt et norske firma faller inn under eiendomsmeklingsloven og om de har stilt sikkerhet. Mange av aktørene på markedet er annonsører eller agenter. Virksomheten deres faller utenfor den beskyttelsen som eiendomsmeglingsloven gir, og de trenger ikke å stille sikkerhet for virksomheten sin. Agenten er selgerens mann, som kun representerer oppdragsgiver og utelukkende ivaretar hans interesser. I Norge har ikke agenter lov til å bistå med kontrakter eller formidling av betaling.
6. Setter seg ikke inn i lover
Ikke ta det for gitt at salg av fast eiendom i utlandet skjer på samme måte som i Norge. Ta deg tid til å sette deg inn i lover og regler i det landet du vurderer å kjøpe bolig i før du går i gang med handelen. Vi nordmenn mestrer sjelden språket og kjenner ikke til kulturen, forhandlingsskikker og regelverket i det landet vi kjøper bolig. Dette er det også viktig å ta høyde for i en kjøpeprosess.
7. Signerer kontrakter de ikke skjønner
Sørg for at du forstår hva du skriver under på, ikke bare i grove trekk, men detaljene også. Har du ikke de tekniske, juridiske eller språklige kunnskapene du trenger for å kunne signere kontrakten, bør du søke hjelp hos fagfolk først. Vær heller ikke redd for å kreve svar fra selger. Ikke nøl med å stille spørsmål og be om dokumentasjon for svarene du får. Firmaer kan gå konkurs før eiendommen er ferdig oppført. Banksikkerhet er da helt nødvendig for ikke å tape alt.
Skal du spare energi så det monner, må du gjøre ting i riktig rekkefølge. Start med de grunnleggende tiltakene, gjerne i forbindelse med vedlikehold, oppussing, rehabilitering eller nybygging.
1. Reduser boligens energibehov
Når du skal gjennomføre energibesparende tiltak er det viktig å først prioritere tiltak som reduserer boligens behov for oppvarming. Etterisolering, utskifting av vinduer med høy evne til å holde på varmen og tetting, kan redusere behovet betraktelig- også for forholdsvis nye hus og ved nybygging. Kjøp elektrisk utstyr som bruker lite strøm. For husholdningsapparater finnes det energimerkeordninger som tydelig angir hvilke apparater som utnytter energien mest effektivt. Se etter A++ - merkede produkter.
2. Gjenbruk av varm luft og styringssystemer
Gjenbruk av varme kan du oppnå ved balansert ventilasjon som trekker varmen ut av den brukte lufta og overfører denne varmen til frisk luft før den sirkuleres i boligen. Slike systemer gir god luftkvalitet, og bidrar til et godt inneklima. Gjenbruk av varme er det lettest å gjøre noe med ved nybygging, ombygging eller ved oppussing/rehabilitering. De fleste av oss lufter ved å åpne vinduer og dører. Gode luftevaner hvor du lufter kort og effektivt er derfor viktig. Mange betaler dyrt for varme de ikke trenger fordi boligen står tom store deler av dagen, og fordi det ikke er nødvendig med full oppvarming av rom man ikke benytter. I dag finnes det gode tekniske løsninger og produkter som kan hjelpe deg til mer effektivt energibruk. Med et styringssystem kan du redusere energiforbruket med inntil 20 prosent. Samtidig oppnår du andre fordeler, som behagelig inneklima og økt komfort. Et automatisk varmestyringssystem omfatter alt fra romtermostater som styrer temperaturen individuelt for hver enkelt ovn til større systemer som styrer temperaturen i hele huset fra en sentral. Felles for dem alle er at de hjelper deg å utnytte energien mer effektivt og sørger for en jevn og behagelig temperatur tilpasset din døgnrytme og ditt oppvarmingsbehov. Styringssystemer kan også benyttes til å styre lysbruk og andre installasjoner.
3. Alternative varmekilder
Vurder mulighetene for å benytte alternative varmekilder. De grunnleggende tiltakene gjøres gjerne i forbindelse med nybygg, oppussing eller rehabilitering. Alternative energikilder kan også være aktuelle uten at det skal utføres større endringer på boligen. Moderne vedovner, pelletskaminer og ulike typer varmepumper er energieffektive alternativ til elektrisk oppvarming. Vannbåren varme gir høy komfort, kan legges i gulv eller som radiatorer, og kan for eksempel knyttes til en varmepumpe, solfanger eller pelletskjele.
Har du flere spørsmål knyttet til energibruk i bolig, kan du ringe Enovas gratis Svartjeneste på telefon: 800 49 003.
Skal du spare mye energi, må du vurdere omfattende tiltak som bedrer hyttas evne til å holde på varmen og redusere det totale energibehovet.
Det er når du skal pusse opp eller rehabilitere at det er enklest å gjøre omfattende tiltak for å spare energi. Derfor kan det være smart å orientere seg om de ulike alternativene tidligst mulig i prosessen. Da blir også investeringene lavest.
Om du ikke planlegger store tiltak, har du likevel mulighet til å spare energi:
Ved å bli en mer bevisst energibruker sparer du både penger og miljøet. De fleste av oss kan bruke mindre energi til oppvarming, og likevel beholde – eller øke – komforten på hytta. Tar du kontroll over varmen, tar du kontroll over energiforbruket.
Det finnes både enkle systemer som styrer ovner og mer avanserte systemer som styrer varme, lys, ventilasjon og alarmer/varsling mm. Varmestyringsanlegg gjør at alt tilknyttet utstyr kan samhandle optimalt for å møte dine behov med lavest mulig energibruk.
Foruten høye utgifter til oppvarming vil dårlig isolering og mangelfull vindtetting føre til kalde gulv og vegger. Hvor mye du skal isolere må vurderes ut fra hvor mye du bruker hytta.
Om du bytter ut glødepærene på hytta med andre alternativer, kan du redusere strømforbruket til lys til opp mot 80 prosent. Den enkleste måten å regulere lys og energiforbruk på, er å slå lyset av og på etter behov. Det finnes en rekke styringssystemer for kontroll av belysning på markedet. De fleste av disse kan styres via fjernkontroll, PC eller dagslysfølere og bevegelsessensorer.
Tips:
Mange tar med gammelt elektrisk utstyr til hytta, og tenker ikke så mye på at dette ofte bruker mye strøm. Her kan være mye å spare på å velge energieffektive hvite- og brunevarer.
Det ligger et sparepotensial i å bytte ut gamle panelovner med nye, eller bytte ut gamle termostater med nye. Dette er enkle tiltak som kan gjøres til en lav kostnad og med eksisterende teknologi.
Mange av landets hytter varmes opp av gamle vedovner. Nye rentbrennende ovner gir små utslipp og er langt mer energieffektive enn gamle ovner som ofte har ufullstendig forbrenning. De beste nye rentbrennende ovnene har en virkningsgrad på rundt 80 prosent, mens gamle ovner kan ha en virkningsgrad ned mot 50 prosent. Peis er enda verre, og utnytter bare 10-25 prosent av varmen i veden.
Etter den nye borettslagsloven kan styret i laget ikke nekte deg å leie ut, dersom du har bodd i leiligheten i til sammen ett år de siste to årene. Men du kan ikke overlate bruken til andre i mer enn tre år. Hvis du har den nødvendige botiden i laget, er det ikke engang nødvendig å oppgi årsaken til at du vil leie ut leiligheten. Styret må ha en særdeles god grunn til å nekte deg utleie, for eksempel at den nye brukeren er kjent som en notorisk bråkmaker som vil forstyrre miljøet i laget.
Som en tommelfingerregel kan man gå ut fra at følgende isolerglassruter inneholder PCB:
I isolerglassruter ligger det en avstandsskinne mellom glassene. Her er det som regel preget inn hvem som har produsert vinduet og i hvilket år ruten er produsert. Om det er vanskelig å lese det som er preget inn, kan en lommelykt være til god hjelp. I utgangspunktet skal alle isolerglassruter som er produsert i de angitte intervallene regnes som PCB- holdige.
Det har vært et stort antall produsenter av isolerglass og det finnes ingen komplett oversikt over alle produsenter og hvordan de har merket sine vinduer. Til hjelp for avfallsbesittere og mottak har imidlertid Ruteretur utarbeidet en liste over de norske produsenter vi er kjent med og hvordan disse har merket sine vinduer. Dersom produsentnavnet ikke finnes på denne listen er det mest sannsynlig at vinduet er importert.
På hjemmesiden www.ruteretur.no kan en laste ned lister over vindustyper som inneholder og kan inneholde PCB. Her finnes det også oppskrifter på hvordan en kan identifisere sitt vindu, hvordan en håndterer vinduer og hvor vinduer kan avleveres. Du kan også lese mer om dette på www.enovaanbefaler.no - vindu
Ønsker du flere tips og råd om energieffektivisering og strømsparing er du velkommen til å ringe Enovas gratis svartjeneste for husholdninger på telefon: 800 49 003,via epost eller direkte chat, se: www.minenergi.no
Før du kjøper vindu
Tilstanden til eksisterende vinduer bør alltid vurderes av en fagperson. Utbedring av eldre vinduer kan være et alternativ. Hvis du er i tvil, kontakt kommunen der du bor for informasjon om hvilke regler som gjelder i forbindelse med vindustiltak. Husk også at fasadeendringer er søknadspliktige.
Vurder hvilke egenskaper du ønsker at vinduet ditt skal ha. Lavenergivindu, solavskjerming, ekstra støydemping osv. På www.enovaanbefaler.no finnes oversikter over anbefalte vindustyper og en vinduskalkulator for å beregne energibesparelsen på forskjellige vinduskvaliteter.
Er du usikker på hvordan du tar mål av vinduene for bestilling bør du la en fagperson utføre dette. Å bestille vindu med feil mål kan bli dyrt. Innhent gjerne tilbud og priser fra forskjellige leverandører, for prisene kan variere en del. Å sjekke referanser i forkant på det selskapet du vurderer å benytte er alltid smart.
Riktig montering
Korrekt montering av vinduene er en forutsetning for vinduets effektivitet. Har du for eksempel kjøpt et vindu med høy energieffektivitet, vil det rett og slett være bortkastet dersom det ikke monteres på riktig måte. Slurves det med monteringen ved innsetting av nye vinduer, risikerer du både lekkasjer, trekk og at vinduets egenskaper forringes.
Å kjøpe nye vinduer er en relativt kostbar investering. Da er det verdt å bruke noen tusen ekstra på profesjonell montering for å være sikker på at du får full effekt av vinduene dine og forsikre deg om at du ikke skader dem. Dersom man skal gjøre det selv bør man ha erfaring med byggearbeid. Det anbefales at man uansett rådfører seg med en fagperson før man går i gang, slik at man forsikrer seg om at man gjør alt riktig. De nye vinduene skal kunne vare og være funksjonelle i 30-40 år. Ved feilmontering og dårlig tetting risikerer du i verste fall lekkasjer som gjør at du må skifte vinduene etter kun få år.
Få flere gode råd og tips på disse sidene:
www.enovaanbefaler.no – vindu
www.minenergi.no – reduser behovet for energi – vinduer og dører og bytte vinduer.
Ja det vil normalt holde å bygge en lavenergibolig. Vanligvis defineres lavenergiboliger som boliger med total energibruk under 100 kWh/m2år, mens de nye forskriftene setter et krav om total energibruk under 125 kWh/m2år.
Nye energikrav:
En bygning skal være så energieffektiv at den enten tilfredstiller de krav som er angitt i rammekravene under (1), eller så skal den tilfredstille de energitiltakene, U-verdiene, som er listet opp (2).
1) Samlet netto energibehov for bygningen skal ikke være større enn:
Bygningskategori - Rammekrav kWh/m2 BRA år
Småhus 125 + 1600/ oppvarmet BRA Boligblokk 120 Barnehager 150 Kontorbygg 165 Skolebygg 135 Universitet/høyskole 180 Sykehus 325 Sykehjem 235 Hoteller 240 Idrettsbygg 185 Forretningsbygg 235 Kulturbygg 180 Lett industri, verksteder 185
2) Som alternativ til rammekrav for netto energibehov beskrevet over, kan kravet til bygningens energieffektivitet oppfylles ved at et sett med energitiltak er innfridd. Disse kravene er i hovedsak:
U-verdi yttervegg: 0,18 W/m2K (Tilsvarer 22 cm isolasjon med varmeledningsevne, = 0,039)
U-verdi tak: 0,13 W/m2K (Tilsvarer 30 cm isolasjon med varmeledningsevne, = 0,039)
U-verdi gulv på grunn og mot det fri: 0,15 W/m2K (Tilsvarer 26 cm isolasjon med varmeledningsevne, = 0,039)
U-verdi vindu: 1,2 W/m2K
De nye energikravene finner du her: http://www.be.no/PDFs/forskriftSAKTEKendr2007.pdf
Når det gjelder jordvarme er det gunstig med en grunnmasse med høy fuktighet, og myrjord er derfor den beste varmekilden, mens drenert sandjord er dårligst. Lengden på sløyfen du legger er avhengig av varmebehovet. Typisk varmeuttak i et jordvarmeanlegg er 15 til 20 W per meter kollektorslange. Typisk maksimal effektbehov for oppvarming (med varmt vann) i en eldre enebolig ved kysten i Sør-Norge er 70-100 W/m2. Man må også huske på at en slik varmepumpe ofte dimensjoneres for å dekke 60-90 prosent av det totale effektbehovet. For bergvarmepumper er varmeopptaket og følgelig nødvendig borehullsdybde avhengig av blant annet type bergarter, berggrunnens oppsprekking, nedslagsfeltets størrelse og terrengets helning. Det største varmeuttaket får en ved oppsprukket fjell og godt grunnvannstilsig. I tørre brønner med liten eller ingen vannmengde fylles borehullet med vann, borkaks eller en blanding av bentonitt og kvartssand for å bedre varmeledningen mellom fjellet og kollektorslangen. Norges geologiske undersøkelse (NGU) har utarbeidet berggrunnskart og hydrologiske kart som kan brukes til å undersøke mulighetene for boring av en energibrønn, her finner du mer informasjon om dette: www.ngu.no
Ja, det er vanlig, men skal fremgå av den informasjon som blir gitt før bud er akseptert. Dersom dette ikke er gjort, kan du nekte å betale forskuddet og heller betale hele kjøpesummen samlet. Forskuddet settes normalt på klientkonto. Beløpet er som hovedregel underlagt kjøpers instruksjonsrett, slik at kjøper kan holde tilbake hele eller deler av beløpet dersom han oppdager mangler før overtakelse. Det kan imidlertid avtales at forskuddet er en kreditt til selger. Dette vil i så fall være et avvik fra prinsippet om ytelse mot ytelse.
Dersom selger ønsker forskuddsbetaling, kan du ta forbehold om at du ønsker instruksjonsrett over pengene frem til overtakelse.
Megler må innhente tillatelse for å kunne benytte bildene i senere salgsoppdrag og må utvise varsomhet med å bruke de samme bildene dersom dette kan oppfattes negativt av den første selgeren.
Megler er lovpålagt å skrive budjournal. Etter at handel har kommet i stand skal megler uten ugrunnet opphold gi kopi av budjournalen til kjøper og selger. På denne måten kan du få oversikt over hvilke bud som er gitt, til hvilken tid og med hvilke forbehold. Du kan også ta kontakt med øvrige budgivere. Øvrige budgivere kan kreve kopi av budjournalen i anonymisert form etter at handel er kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand.
Nei, det er inngått bindende avtale når selger har akseptert ditt bud. Det er ikke noe krav om at kontrakten er signert. Dersom du ikke har mulighet til å oppfylle avtalen, vil du kunne bli erstatningsansvarlig for selgers økonomiske tap ved videresalg.
Det skal normalt mye til før du kan nekte å overta boligen. Ved kjøp av brukte boliger er det særlig to tilfeller hvor det kan tenkes å være aktuelt. Du kan nekte å overta dersom det foreligger en vesentlig mangel som gir grunnlag for heving. Det kan også være grunnlag for å nekte overtakelse dersom den aktuelle eiendom på overtakelsestidspunktet må utbedres og - før det er gjort - ikke kan regnes som beboelig.
Dersom boligen er under oppføring og reguleres av bustadoppføringslova, kan du nekte å overta dersom det foreligger mangel som gir rimelig grunn til nekting.
I de tilfellene hvor manglene ikke gir grunnlag for å nekte overtakelse, er det viktig at du påberoper deg manglene i overtakelsesprotokollen. Du kan holde tilbake så mye av kjøpesummen som er nødvendig for å sikre at kravet blir dekt.
Dersom megler burde oppdaget at fellesgjelden var feil, kan megler bli erstatningsansvarlig for økningen i felleskostnader. Hvorvidt megler burde oppdaget dette, beror på hvilke opplysninger han har fått fra forretningsfører og selger. Dersom han hadde grunn til å tro at opplysningene var feil eller snarlig skulle endres, har han plikt til å opplyse om dette.
Megler har plikt til å opplyse og undersøke om forhold kjøper har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen. Med mindre megler har holdt tilbake opplysninger eller forsømt å foreta nærmere undersøkelser, et dette et forhold du må ta opp med selger av eiendommen. Vær klar over at megleren ikke er en byggekyndig person, og at opplysninger om boligens tekniske stand ofte er gitt av selger eller en takstmann.
Dette beror på hva som er avtalt i oppdragsavtalen. Dersom det ikke følger av avtalen har megler krav på et rimelig vederlag for utført arbeid. Megler vil normalt kunne kreve dekning av utlegg uten hensyn til oppsigelsen.
Før du velger vederlagsform, skal megler utarbeide et skriftlig tilbud basert på timepris og gi et anslag over den tid som antas nødvendig for å gjennomføre oppdraget. Dersom du velger timepris, plikter megler å varsle deg dersom medgått tid forventes å vesentlig overstige det som er angitt i overslaget.
Det er vanskelig å si hvilket alternativ du bør velge, dette beror på en rekke forhold. Dersom du tror det kan være vanskelig å selge boligen og det vil kreve stor innsats fra megler, kan det være lønnsomt med provisjonsbetaling. Gjør du derimot mye av arbeidet selv, og det gjenstår mindre arbeid for megler, kan timepris være et godt alternativ.
Dersom overtakelsen av din nye bolig blir forsinket, kan du ha krav på dagmulkt. Dagmulktskravet følger av bustadoppføringslovas § 18.
Hvis du ikke kan overta boligen til det tidspunkt som er avtalt, har du krav på dagmulkt for hver dag forsinkelsen varer. Entreprenøren kan ha krav på tilleggsfrist dersom forbrukeren krever endringer eller tilleggsarbeid som forsinker arbeidet, forhold på forbrukerens side som forsinker arbeidet eller forhold som er utenfor entreprenørens kontroll. Det er imidlertid en forutsetning at entreprenøren har sendt melding til forbrukeren om at han krever tilleggsfrist.
Det er viktig å merke seg at det er overtakelsen av boligen som må være forsinket. Hvis forbrukeren ikke har rimelig grunn til å motsette seg overtakelse, vil selve overtakelsen avskjære dagmulktskravet selv om det fortsatt gjenstår noe arbeid. Det gjenstående arbeidet kan imidlertid betraktes som mangler ved boligen som man for eksempel kan kreve utbedret.
Dagmulkt er en standardisert erstatning for de ekstrautgifter og ulemper som forbrukeren utsettes for ved at overtakelsen blir forsinket, noe som innebærer at forbrukeren slipper å dokumentere det faktiske økonomiske tapet. Det kan ikke avtales lavere dagmulkt enn 1 promille av det samlede vederlaget. Dersom avtalen også omfatter eiendomsrett til grunnen, skal dagmulktssatsen være på minst 0,75 promille.
Dagmulkt beregnes ut fra det samlede vederlaget inkludert justeringer for tilleggsarbeid og endringer. Merverdiavgiften skal også være inkludert i beregningen.
Dagmulkt kan kreves for alle dager, også søndager og helligdager. Når overtakelsen først er forsinket, kan entreprenøren heller ikke kreve fradrag for ferie. Begrunnelsen for dette er at ulempen for forbrukeren er den samme om det er ukedag eller helligdag.
Dagmulkten er begrenset oppad til 100 dager. Hvis forsinkelsen varer ut over 100 dager, kan forbrukeren kreve erstatning for sitt faktiske økonomiske tap i den etterfølgende perioden, og eventuelt heve avtalen.
Kravet om dagmulkt kan fremsettes overfor entreprenøren så snart forsinkelsen har oppstått, men det mest vanlige er å vente med dette til sluttoppgjøret skal finne sted.
Selv om det ikke kan avtales vilkår som er dårligere for forbrukeren enn det som følger av bustadoppføringslova, er man ikke pålagt å kreve dagmulkt. Dette innebærer at man etter at forsinkelsen har oppstått kan avtale annen kompensasjon enn det man har krav på etter loven. I praksis vil entreprenøren ofte tilby for eksempel hvitevarer eller parkett som kompensasjon for forsinkelsen. Spørsmålet blir i slike tilfeller om man har gitt avkall på dagmulktskravet ved å inngå en slik avtale.
Forbrukerrådet anbefaler derfor at du setter deg inn i hvilke rettigheter du har før du skriver under en avtale om kompensasjon med entreprenøren.
Du kan velge om du vil gå på selgeren eller på laget. Et profesjonelt styre i borettslaget vil kunne reklamere overfor håndverker eller byggmester/entreprenør fordi det dreier seg om en mangel ved oppføringen som ikke er foreldet etter oppføringsavtalen. (Borettslaget vil ofte få boligbyggelaget til å ta seg av saken).
Etter avhendingsloven skal eiendommen være i samsvar med offentligrettslige krav som gjaldt da du kjøpte boligen. Hvis det ikke er tatt forbehold om dette fra selgeren og klagefristen på fem år ikke er utløpt, kan du fremme krav om bl.annet prisavslag overfor selgeren. Det er en forutsetning at du ikke bygde på selgerens sakkunnskap eller ikke hadde rimelig grunn til å gjøre det da avtalen ble inngått. Er det tatt forbehold vil kravet være basert på hva selger viste eller burde vite om boligen.
Hvis boligen er utett vil områder som er dårlig isolert få lavere temperatur enn der isolasjonen er god. På et termografifoto vil slike områder avtegne seg med en annen farge slik at du enkelt ser hvor problemet ligger. Ettersom det er mye større varmetap gjennom vinduer enn vegger vil vinduene avtegne seg med mye lysere farger enn veggene.
Enkelt å finne ut isolasjonsevne
En termografering vil altså kunne avdekke isolasjonsevnen til vinduene. Dette kan være spesielt nyttig for å avdekke dårlig tetting ved karmen på vinduet. I forhold til isolasjonsevnen til selve vinduet kan man finne den gjennom å lese av produksjonsåret fra bunnen av vinduet, mellom glassene. Betegnelsen 2-65 betyr for eksempel at vinduet ble produsert i februar 1965. Når man vet produksjonsåret kan man sjekke det mot de forskriftskravene som var gjeldende da for å finne ut omtrentlig U-verdi. Dette er et mål på varmeisolasjonen og vil være lavere jo bedre isolasjonsevnen er. Er vinduene punkterte blir U-verdien selvfølgelig en god del dårligere, spesielt dersom de opprinnelig var gassfylte.
Når bør man skifte?
Hvis du bor i en bolig med isolerglassvinduer fra 60- og 70-tallet eller eldre, bør du vurdere å bytte vinduer. Vinduer som er mer enn 20 år gamle slipper ut ca 2,5 ganger mer varme enn nye vinduer. Bytte av vinduer vil altså vise seg på energikostnadene, dessuten vil komforten kunne bli mye bedre. Med nye vinduer får man nemlig mye mindre kaldras og opplevelse av trekk. Enova anbefaler lavenergivinduer med U-verdi 1,0 eller lavere. Med slike vinduer reduseres problemet med kaldras betydelig.
Man kan selv finne ut mulig besparelse ved bytte av vinduer på http://www.enovaanbefaler.no Her finner du også en oversikt over leverandører som har vinduer som oppfyller kravene til Enovas anbefalingsordning.
Ønsker du flere tips og råd om energieffektivisering og strømsparing er du velkommen til å ringe Enovas gratis Svartjeneste for husholdninger på telefon: 800 49 003, eller via mail: svarer@enova.no
Det finnes en rekke isolasjonsprodukter på markedet og det kan derfor være greit å ha grunnleggende kunnskaper om isolasjon når man skal gå til innkjøp av isolasjon og isolasjonsmaterialer.
Luften er viktig i isolasjon
Det finnes ulike bruksområder for isolasjon, men felles for nesten alle produkter er at de inneholder en god del luft. Årsaken til dette er at stillestående luft er blant de materialer som isolerer best. Derfor streber man etter å pakke inn mest mulig luft i isolasjonsmaterialet, enkelte produkter inneholder for eksempel 99 prosent luft.
Kvalitetsmål på isolasjon
Kvaliteten på isolasjon måles blant annet med varmeledningsevnen, som forteller hvor godt et material er til å transportere varme. Som mål på varmeledningsevnen brukes begrepet lambda-verdi. Lambda er en gresk bokstav som ofte forkortes til λ. Jo lavere λ-verdi et produkt har, desto bedre isolerer det. Verdien angis i Watt per meter og grader (W/mK), som altså sier hvor stor effekten på varmetapet er per meter tykkelse og grad forskjell mellom utendørs- og innendørstemperatur.
Vanlige isolasjonsmaterialer
Disse er de mest brukte typer isolasjon ved etterisolering:
Faktorer å vurdere ved valg av isolasjon
I forhold til valg av isolasjonsprodukt er altså λ-verdien en viktig faktor. For de nevnte typer isolasjon ligger denne som regel mellom 0,037-0,041 W/mK. Unntaket er polyuretanskum, som har en betraktelig bedre λ-verdi. Andre egenskaper til produktene som kan være viktige faktorer i et valg er fuktopptak, luftgjennomgang (som påvirker valg av vindsperre), egenskaper ved brannpåvirkning og lydabsorberende egenskaper.
På www.enovaanbefaler.no finnes det beskrivelser på ulike fremgangsmåter ved etterisolering. Der finnes det også en kalkulator som kan antyde mulig besparelse ved etterisolering.
Det kan være fornuftig å planlegge etterisolering sammen med fagpersoner. Ofte vil hele eller deler av jobben måtte utføres av dem. Bor du i blokk, bygård eller borettslag bør du ta opp saken med styret i borettslaget/sameiet eller på generalforsamlingen.
Termografering av veggene i forkant vil gi en god indikasjon på isoleringsgrad og lufttetthet. Om du skal isolere utvendig eller innvendig avhenger av din bolig og om du skal gjøre andre utbedringer samtidig. Utvendig isolering vil medføre høyere investeringer, men vil gi det beste resultatet med hensyn til energisparing og lufttetthet. Å hindre trekk inn i isolasjonen er svært viktig for et godt resultat. Det er spesielt viktig å få stoppet luftlekkasjer langs overgangen mellom vegg og gulv/tak og rundt vinduer.
Har du en bolig som trenger utskifting av utvendig kledning er det et passende tidspunkt å undersøke hvordan du kan legge bedre isolasjon.
Fordeler ved utvendig isolering:
Ulemper ved utvendig isolering kan være at det er krevende å bevare verdifulle fasader, vinduer og bygningsdetaljer. Vinduer må flyttes ut i veggen for å beholde det opprinnelige utseendet på vindusomrammingen. Overganger mot sokkel, inngangsparti, balkonger, vinduer og lignende er detaljer som kan være kompliserte. Takutstikkene blir redusert.
Større fasadeendringer skal som hovedregel byggeanmeldes, så her må du sjekke med ditt lokale byggesakskontor. Isolering av yttervegger kan også skje ved innblåsing av isolasjonsmateriale dersom det er hulrom i ytterveggen. Her vil det være viktig å kontakte fagpersoner for å kartlegge om det ligger til rette for innblåsing.
Innvendig isolering er aktuelt hvis ytterkledningen er god eller om fasaden har en estetisk verdi som du ønsker å bevare. Det er også aktuelt dersom du skal i gang med en total innvendig rehabilitering.
Fordelene med innvendig isolering er at isoleringsarbeidet ikke trenger utføres samtidig for hele boligen. Isoleringen kan begrenses til de viktigste rommene.
De største ulempene ved innvendig isolering kan være at utbedring av vindtetting og kuldebroer er vanskelig å få til. Installasjoner mot yttervegg må flyttes eller kles inn og etterisoleringen reduserer boligarealet.
Husets alder forteller mye om isolasjonsstandarden
Vær oppmerksom på at det ikke bare er isolasjonstykkelsen som avgjør hvor effektiv isolasjonen er. Utførelsen av arbeidet er også av vesentlig betydning.
For å tilfredsstille kravene til U- verdi etter nye byggeforskrifter (TEK 07), må det isoleres med 25 cm i yttervegg.
Ønsker du flere tips og råd om energieffektivisering og strømsparing er du velkommen til å ringe Enovas gratis Svartjeneste for husholdninger på telefon: 800 49 003, via mail: svarer@enova.no eller direkte chat, se: www.minenergi.no
Ved er en miljøvennlig oppvarmingsmetode fordi den ikke øker CO2-konsentrasjonen i atmosfæren. Fyring med ved gir imidlertid utslipp av partikler til nærmiljøet og feil fyring og bruk av gamle ovner gir mer utslipp enn nødvendig.
Nye rentbrennende ovner gir små utslipp og er langt mer energieffektive enn gamle ovner som ofte har ufullstendig forbrenning. De beste nye rentbrennende ovnene har en virkningsgrad på rundt 80 prosent, mens gamle ovner kan ha en virkningsgrad ned mot 50 prosent. Med dette utnyttes energien i veden mer effektivt. I tillegg reduseres røykgassforurensning og utslippene med inntil 90 prosent.
Besparelsen ved ny rentbrennende vedovn ligger mellom 20 - 60 prosent (i de fleste tilfeller ca 30 prosent) reduksjon i vedforbruket, avhengig av fyringsvaner og av alder/ type/ tilstand på gammel ovn.
Vedovner koster fra ca 5.000 til 30.000 kr (ikke medregnet montering). Den effektive prisen på favnved ligger normalt rundt 55-60 øre/kWh. Ifølge Norsk Ved var landsgjennomsnittet fra private produsenter i 2008 1730 kr/favn og dette tilsvarer ca 55 øre/kWh med en moderne vedovn. Ved kjøpt i sekker kan være dyrt – favnved er billigere. Den effektive vedprisen kan imidlertid variere en del:
Energiinnholdet i veden varierer ganske mye både med hensyn til fuktighet og vedtype. Brennverdien per fastkubikkmeter bjørk (20 prosent fuktighet) er ca 2 650 kWh. 1 fastkubikkmeter (fm3) tilsvarer ca 616 kg. 1 favn ved tilsvarer 1,6 fm3 Brennverdien i en favn blir da: 2.650 kWh/ fm3 x 1,6 fm3 = 4.240 kWh/favn
Fordeler med vedfyring:
Det er anledning til å avtale forskuddsbetaling. Hovedregelen er at man skal betale trinnvis, i takt med arbeidet på bygget.
Dette betyr at forskuddet ikke skal overstige verdien av materialene og arbeidet som er tilført tomten. Forskuddsbetaling kan også avtales hvis man får en selvskyldnergaranti for det forskuddet man betaler.
Hvis man kjøper både tomt og hus av entreprenør, kan man kun avtale forskuddsbetaling før overtakelse av eiendommen, mot at man får en selvskyldnergaranti.
I alle tilfeller skal det stå igjen 10 % av kjøpesummen til etter overtakelse av boligen.
Når du som forbrukar får opplyst ein pris utan atterhald, har du i følgje handverkartenestelova krav på at prisen er inkludert meirverdiavgift og eventuelle andre offentlege avgifter. Dette inneber at du ikkje treng betale meir enn den prisen du fekk oppgitt. Rekninga bør betalast innan fristen samtidig som du sender eit brev til firmaet og forklarar kvifor du ikkje vil betale meir enn tilbodsprisen.
Får du problem med firmaet, så kan du gjerne kontakte Forbrukarrådet. Til orientering vil vi også nemne at dersom ein ikkje får oppgitt fast pris, men derimot eit prisoverslag, kan ikkje denne prisen aukast med meir enn inntil 15 %. Prisoverslaget skal også være inkludert mva. om ikkje anna går fram av avtalen.
Entreprenøren kan kreve tilleggsfrist i tre tilfeller:
For det første hvis forbrukeren har bestilt endringer eller tilleggsarbeid som forsinker arbeidet.
For det andre dersom arbeidet blir forsinket fordi forbruker ikke medvirker som avtalt, for eksempel ikke betaler i samsvar med betalingsplan eller ikke bidrar med arbeid som han har tatt på seg å gjøre selv. Dette gjelder også hvis andre entreprenører som forbrukeren har ansvaret for, forsinker arbeidet (ved delte entrepriser).
Siste alternativ er hvis arbeidet blir forsinket pga en hindring utenfor entreprenørens kontroll, altså at det skjer noe uventet, og at entreprenøren ikke har mulighet til å hindre forsinkelsen pga dette.
Det er viktig å merke seg at entreprenøren må kreve fristforlengelse ved å gi melding til forbrukeren, og denne meldingen må gis så raskt som mulig etter at entreprenøren blir klar over årsaken til forsinkelsen.
Hvis ingen av disse omstendighetene foreligger, eller det ikke er gitt melding, skal boligen leveres til avtalt tid, og dersom det ikke gjøres, kan forbruker kreve dagmulkt.
Den skriftlige avtalen bør inneholde følgende:
Avtal på forhånd hvordan dere skal beregne prisen. Vi anbefaler at det avtales fast pris på arbeidet, inkludert materialer. Dersom håndverker ikke kan gi deg fast pris på forhånd, anbefaler vi deg å be om at det i kontrakten gis et prisoverslag.
Dersom det er gitt et prisoverslag kan ikke sluttregningen overstige dette med mer en maksimalt 15 %.
En prisangivelse anses å omfatte merverdiavgift, dersom dette ikke er spesifikt unntatt.
Avtal på forhånd når du skal betale. Dersom annet ikke er avtalt, er hovedregelen at det skal betales når arbeidet er ferdig.
Det er likevel mulig å inngå avtale om forskuddsbetaling og betaling underveis, men dette må følge klart av kontrakten. Ved betaling underveis, anbefaler vi at det at det kun skal betales for utført arbeid.
Forbrukerrådet anbefaler at det ikke avtales forskuddsbetaling.
Avtal en konkret dato for oppstart og ferdigstillelse av arbeidet. Ferdigstillingsdatoen er svært viktig da denne vil være utgangspunktet for beregning av eventuell dagmulkt, dersom dette er avtalt.
Det bør også avtales en plan for fremdrift dersom det er snakk om omfattende renoverings eller ombyggingsarbeider. Spesifiser gjerne når viktige milepæler skal være nådd.
Kontrakten bør også inneholde en kort beskrivelse av arbeidet som skal utføre og det ønskede resultat. Du kan legge den detaljerte prosjektbeskrivelsen som vedlegg.
Kontrakten bør vise til dette og alle andre vedlagte dokumenter; tegninger, leveransebeskrivelse, håndverkerens tilbud m.m.
Forbrukerrådet anbefaler at kontrakten inneholder en klausul om dagmulkt ved ev eventuell forsinkelse. Håndverkertjenesteloven gir deg ikke krav på dagmulkt, og det er derfor viktig at dette avtales skriftlig.
Byggeblankettene har bestemmelser om dagmulkt. Forbrukerrådet anbefaler bruk av disse.
Det bør aldri avtales at forbrukeren er ansvarlig for HMS på bygge- og arbeidsplasser. Kryss av for tjenesteyteren dersom du benytter Byggeblankettene.
Dersom det underveis er ønskelig eller behov for endringer og tilleggsarbeider, må du sørge for å endre kontrakten i samsvar med dette. Alternativt kan det inngås en egen skriftlig kontrakt for tilleggs- eller endringsarbeid. Som for det øvrige arbeidet bør det avtales pris, betaling, fremdrift, ferdigstillelse.
Lykke til med å pusse opp!
Den nye borettslagsloven gir rett for deg som andelseier til å overlate bruken til dine barn og andre nærstående. Men kretsen av nærstående omfatter ikke din samboeres barn. Derimot er det ikke noe i veien for at du som andelseier kan leie ut en del av leiligheten til samboerens datter. Samboere kan ellers eie en borettsandel sammen, og kan da overlate bruken til begges barn.
Nei, det er ikke lov å kreve kr 1.000,- ekstra i husleie fordi du har blitt samboer. Husleieloven bestemmer at du fritt kan bli samboer og la samboeren flytte inn.
Kommunale avgifter skal inngå som en del av husleia. Utleier kan altså ikke komme med fakturaene på kommunale avgifter til deg. Dette kan du kreve tilbakebetalt, men når du nå er blitt oppmerksom på at dette ikke er lov bør du unnlate å betale dette, og si fra til utleier om at du krever tilbake det du alt har betalt. Selv om ditt krav normalt ikke foreldes før etter 3 år bør du ikke vente med å kreve dette tilbakebetalt.
Det er kun andelseier som er ansvarlig, så hvis man ikke eier andelen i sameie kan Embret ta det med ro.
Dersom du har fått aksept for ditt bud etter 15. august 2005, gjelder den nye borettslagsloven. Alle utgifter i forbindelse med eierskifte og godkjenning skal dekkes av selger. Dette gjelder forretningsførers gebyr, transportgebyr, oppdatering av andelseierregister etc. I tillegg skal gebyr for prøving av forkjøpsrett dekkes av selger der kjøper ikke tar leiligheten på forkjøpsrett.
Når huseier selger leieobjektet, kan han overføre rettighetene og pliktene etter leieavtalen til den nye eieren uten at du kan protestere mot dette. En slik overføring betyr at du får de samme rettighetene og pliktene overfor den nye eieren som du hadde overfor den gamle.
Nei, utleier står ikke fritt til å øke husleia. Husleia kan kun økes på to måter. For det første kan utleier regulere opp husleia en gang pr år i samsvar med konsumprisindeksen
For det andre kan husleia reguleres opp til såkalt gjengs leie når leieforholdet har vart i tre år. Dette er bare aktuelt når leietaker har betalt mindre husleie en det som er vanlig for liknende bolig på liknende vilkår. Det er ikke alltid enkelt å finne ut hva som er gjengs leie, og leier og utleier vil ofte være uenige om hva som er et relevant sammenligningsgrunnlag.
Nei, endringer i husleien kan bare skje etter reglene om årlig indeksregulering eller justering til gjengs leie hvert 3. år. Så dersom tilgang til kabel-tv har vært en del av husleieavtalen, skal den fortsatt være det selv om huseier påføres økte kostnader.
Ja, som huseier vil dette være ditt ansvar. Hvis du ikke alt har gjort det bør du snarest melde skaden til ditt forsikringsselskap da du kan ha krav på å få dekket skaden via din boligforsikring.
Nei, med mindre det eksplisitt står i husleieavtalen at du har krav på TV-signaler, kan du ikke kreve at huseier sørger for at du fortsatt kan se TV. Du må selv skaffe abonnement og dekoder, men denne vil være din personlige eiendom og kan derfor tas med når du flytter fra boligen.
Ettersom oppvarmingsbehovet i en bolig har en sterk sammenheng med klimaforholdene og at oppvarming som regel utgjør mer enn 50 prosent av totalt energiforbruk, har geografisk beliggenhet stor betydning for energiforbruket. For eksempel kan det årlige energibehovet for oppvarming av samme eldre enebolig på 200 m2 ved kysten og høyfjellet i Sør-Norge estimeres til henholdsvis 22 200 kWh og 33 800 kWh. Dette er estimat basert på Enøk normtall, veiledende verdier for hva effekt- og energiforbruket bør være etter at lønnsomme energieffektiviseringstiltak er gjennomført.
Men statistikk viser at det ikke bare er klimaforholdene som styrer energiforbruket. Det finnes tydelige regionale forskjeller i husholdningenes energiforbruk, forskjeller som ikke kan knyttes kun til klimaforhold. To andre faktorer som påvirker energiforbruket er boforhold og inntekt. Har du en stor bolig trenger den mer energi til oppvarming. I husholdninger med høy inntekt brukes det vanligvis også mer strømkrevende utstyr, samtidig som boligen ofte har et generelt høyere forbruk.
En annen faktor som påvirker energiforbruket er energiprisen. En lavere energipris fører ofte til et høyere forbruk. Derfor kan noe av det høyere strømforbruket i Nord-Norge forklares med momsfritak og fritak for elektrisitetsavgift (for Finnmark og noen kommuner i Nord-Troms).
Dersom feilen befinner seg på det elektriske anlegget inne i leiligheten, er det du som andelshaver som må dekke kostnaden. Hvis det derimot er en feil på strømtilførselen inn til leiligheten, faller det inn under borettslagets vedlikeholdsplikt.
Muggsopp i en leieleilighet vil som regel innebære at det er en mangel i husleielovens forstand. Når det er mangler ved en leilighet kan man ha krav på følgende:
Når du har oppdaget muggsopp i leiligheten er det viktig at du gir beskjed til huseier så snart som mulig. Dersom man ikke gjør det kan man miste krav mot huseier, og man kan bli erstatningsansvarlig dersom soppen sprer seg og medfører ytterligere skader.
Utleier skal rette mangelen innen rimelig tid etter at leier har gjort ham oppmerksom på forholdet. Hva rettingen innebærer varierer alt etter hvilken slags muggsopp det gjelder , og hva som er årsaken til at den har utviklet seg. Overfladisk muggsopp på bad kan vaskes bort, mens muggsopp som sitter i vegg krever større tiltak. I tillegg til at muggsoppen fjernes, må man gjøre noe med årsaken til at muggsoppen har vokst frem. Dette innebærer som regel tiltak som økt ventilasjon, økt varmetilgang og fjerning av møbler fra utsatte plasser slik at man får økt luftsirkulasjon.
Dersom utleier ikke retter feilen, eller dersom det tar noe tid før feilen blir rettet, kan du ha krav på avslag i leien i den perioden mangelen er til stede. Avslaget i leien skal være slik at forholdet mellom nedsatt og avtalt leie svarer til husrommets leieverdi i mangelfull og kontraktsmessig stand, for eksempel 10 prosent verdireduksjon. Kravet på avslag er større ved omfattende tilfeller enn ved mer begrensede tilfeller av muggsopp. Det vil også ha betydning i hvilket rom muggsoppen er. Muggsopp i soverom, hvor man oppholder seg flere timer i strekk, vil som regel ha større negativ innvirkning på innklimaet enn muggsopp på baderom, hvor man ikke oppholder seg så lenge om gangen.
Du kan heve leieavtalen dersom mangelen medfører vesentlig mislighold av leieavtalen. Dette kan for eksempel være fordi skadene er så omfattende at retting ikke er mulig mens leiligheten er bebodd, eller fordi utleier ikke ordner opp innen rimelig tid. Heving av leieavtalen er mest aktuelt ved lange tidsbestemte avtaler, og der det bor barn som er i ferd med å utvikle allergiske reaksjoner. At leieavtalen heves betyr at du kan flytte ut uavhengig av oppsigelsestiden.
Du har krav på erstatning for de økonomiske utgiftene du har hatt som følge av at leiligheten har en mangel. Eksempler på ting som kan kreves erstattet er for eksempel ødelagte klær som en følge av muggsopp i et klesskap. Dersom huseier ikke ordner opp innen rimelig tid kan dere også få erstattet forsvarlige utgifte ved å få mangelen rettet.
Erstatningsansvaret gjelder imidlertid bare tap som utleieren med rimelighet kunne forutsett. Husleieloven gjelder videre ikke erstatning for skade på person. Utgifter i forbindelse med helseplager som følge av muggsoppen må derfor kreves erstattet etter den vanlige erstatningsretten. Huseier blir da bare erstatningsansvarlig dersom han har vært uaktsom.
Dere har også plikt til å begrense eget økonomisk tape. Dette betyr for eksempel at hvis det er oppdaget mugg i et klesskap, så kan dere ikke få dekket tap som følge av at klær ble oppbevart i skapet etter at muggsoppen ble oppdaget.
Du kan holde tilbake så mye av leien at det sikrer de kravene du har mot utleieren som følge av mangelen. Dersom du deponerer den ubetalte leien i banken, og gir utleier beskjed om dette, kan avtalen ikke sies opp eller heves på grunn av manglende leiebetaling.
Det kan være hensiktsmessig å bestille et passivhus. Et passivhus har veldig gode energikvaliteter. Det totale energibehovet til en bolig bygget etter en passivhusstandard er kun ca. 25 % av energibehovet av en vanlig bolig.
Grunnen til at det kalles passivhus, er at man bruker et passivt energidesign for å redusere energibehovet. De fem trinnene for passiv energidesign :
Trinn 1
Redusere varmetapet fra boligen mest mulig – arealeffektivitet, ekstra isolasjon og balansert ventilasjon
Trinn 2
Redusere elektrisitetsforbruket til lys og utstyr – energieffektive hvitevarer og belysning
Trinn 3
Utnytt solenergi – utnytt passiv solenergi, solskjerming og eventuelt solfangeranlegg til oppvarming av tappevann.
Trinn 4
Vis og kontroller energibruken – enkel og lettforståelig tilbakemelding til beboerne på deres energiforbruk
Trinn 5
Velg effektiv energiforsyning – velg den energikilden som er mest energieffektiv. For eksempel fjernvarme i byene og biobrensel i distriktene. Ved å bygge passivhus bidrar man også til et bedre globalt miljø fordi bruken av energiressurser reduseres vesentlig. Hvis alle byggene i Norge var passivhus, ville man redusere den totale årlige energibruken tilsvarende 16 gasskraftverk av den typen som skal bygges på Kårstø, eller ca. 100 Altakraftverk. Et passivhus er litt dyrere å bygge enn et vanlig hus, men disse kostnadene vil man som regel tjene inn igjen gjennom bruk. Ekstra investeringskostnader for et passivhus er i størrelsesorden 400-1100 kroner/m2. For en rekkehusleilighet på 100 m2, må man da ut med 40-110.000 kroner ekstra. Med sparte energikostnader på rundt 8.500 kr/år, vil ekstrainvesteringen være tilbakebetalt i løpet av 4-11år. Et viktig poeng med passivhus er imidlertid at de samlede månedlige utgiftene til energi, renter og avdrag på boliglånet vil være lavere enn for en tilsvarende bolig bygget etter alminnelig nybyggstandard. (Her finner du skjematisk oversikt over kriterier og typiske egenskaper ved lavenergiboliger og passivhus).
Ja, du kan søke om Grunnlån under forutsetning av at boligen vil inneholde en eller flere av Husbankens kvaliteter (universell utforming, energi/miljø), samt at du har betalingsevne for å betjene lånet.
Når du har bestemt deg for hvilken håndverker eller håndverkere du ønsker å engasjere, kan det være hensiktsmessig at dere sammen lager en detaljert beskrivelse av prosjektet. Særlig dersom det arbeidet som skal gjøres er omfattende. Be gjerne håndverkeren om råd og tips, for gode og seriøse fagfolk har mye kunnskap og kompetanse du kan dra nytte av. Detaljbeskrivelsen kan med fordel legges som et vedlegg til kontrakten og bør også inneholde en fremdriftsplan. Husk at håndverkeren har en veiledningsplikt ovenfor deg som forbruker. Han har plikt til å fortelle deg om tjenesten vil kunne gi deg det resultatet du ønsker, og plikt til å fraråde arbeid dersom han finner arbeidet uhensiktsmessig, urimelig eller urealistisk. Dette skal håndverkeren gjøre før arbeidet påbegynnes.
Alle bygg benytter seg til en viss grad av solenergi, men da oftest av passiv solvarme i form av innstråling gjennom for eksempel sydvendte vinduer. Vil man aktivt benytte seg av energi fra solen er solfangere det eneste rimelige alternativet per i dag. Solceller for å produsere elektrisitet, er fortsatt kun konkurransedyktig der man ikke har tilkobling til strømnettet.
En solfanger produserer varmt vann eller luft og kan gi et godt varmetilskudd den delen av året da solforholdene er gode. Så er det jo slik at den tiden på året vi trenger oppvarming mest, er det også minst sol. Derfor dimensjoneres ofte solfangeranlegg etter varmtvannsbehovet i et bygg, men også som tilleggsvarmekilde. En solfanger kan for eksempel benyttes i kombinasjon med en annen fornybar varmekilde, som en biokjele eller en varmepumpe, for å få varmt vann på en miljøvennlig måte også når solen ikke gir nok energi. For boliger er vanlige dimensjoneringstall 40-60 prosent av energibehovet i tappevannsystemer og 35-50 prosent av energibehovet i kombinerte systemer, altså oppvarming i tillegg til tappevann. Der varmtvannsbehovet er stort kan solfanger bli meget lønnsomme, for eksempel i vaskerier, svømmebasseng og på campingplasser. Solfangere er også en god del brukt til høy- og korntørking ved gårdsbruk.
Kjenner du deg igjen i noen av punktene nedenfor, kan et solfangeranlegg være et godt alternativ:
Enova har laget en kjøpsveileder for solfangere, som kan lastes ned fra: www.minenergi.no
I Enovas tilskuddsordning for husholdninger er det nå mulig å få støtte til kjøp av solfanger. Det kan bevilges støtte på 20 prosent av investeringen, inntil kroner 10 000,-. Søknadsskjema finnes på tilskudd2006.enova.no
Termografering er en sikker måte å dokumentere at isolasjon og vindtetthet er håndverksmessig utført. Derfor kan det være nyttig å få utført termografering dersom du skal kjøpe hus eller har kjøpt hus og ønsker å dokumentere utført standard.
Hva er termografering?
Termografier kan litt forenklet beskrives som bilder som viser temperaturforskjeller mellom de ulike bygningskomponentene. En termografering er aktuell å utføre i den kalde årstiden, siden det må være kaldt ute for å få best effekt av termograferingen. Kald luft utenfra vil kjøle ned overflaten rundt lekkasjer. Kalde områder registreres av termograferingsutstyret og vil synes som mørke ”stråler” fra lekkasjepunktet.
Termografering kan oppdage kuldebroer og utettheter
En termografering vil kunne avsløre dårlig isolasjon, men også kuldebroer og utettheter i vindsperren. En kuldebro er deler av bygningskonstruksjonen som leder kulde i langt større grad enn resten av konstruksjonen inn i bygget. I isolerte bygningskonstruksjoner vil kuldebroer bestå av materialer med relativt høy varmeledningsevne, som betong og metaller. Mye av effekten ved god isolering går bort dersom et stykke betong fungerer som en ”panelkuldeovn” og stråler kulde inn i bygningen.
Luftlekkasjer grunnet utettheter i vindsperren fører ofte til dårlig komfort og kan skade boligen. Mest plagsomt er ofte luftlekkasjer langs gulvlister, dette er gjerne årsaken til at enkelte boliger er kjent for å være gulvkalde. Fenomenet oppstår på grunn av ”skorsteinseffekten”; kaldluft trekkes inn på grunn av undertrykket som den stigende varmluften skaper. Dette skjer oftest i førsteetasjer, men luftlekkasjene langs gulvet er likevel ikke det farligste for konstruksjonen. Det er når varmluften stiger oppover i bygningen og lekker ut gjennom taket, at den ofte trekker fuktighet inn i konstruksjonen og gir råteskader.
Hvem utfører termografering?
Byggforsk anbefaler at de som hyres til å utføre termografering av bygninger må ha gode byggtekniske kunnskaper, kjenne til hvordan varmestråling opptrer i bygninger, mestre utstyret og kjenne gjeldende standarder (NS-EN 13187). Det Norske Veritas har egen sertifiseringsordning for byggtermografører. Det gir sikkerhet for at utførende termografør har tilstrekkelige basiskunnskaper.
Kostnader
Før man gjør en termografering kan man gjerne trykkteste boligen for å se om det er store utettheter og behov for videre undersøkelser. Selve trykktesten koster rundt 4000-5000 til kroner (for blokkleiligheter og eneboliger). En full termografering av boligen din vil koste mellom 15 000,- og 20 000,- for eneboliger og rundt 10 000,- til 12 000,- for blokkleiligheter. Da er også trykktesten inkludert i prisen.
Det er gjort en del undersøkelser på hvordan fordelingen av strømforbruket i norske husholdninger er. Av ulike grunner er det til dels store forskjeller mellom disse undersøkelsene. En interessant studie er gjennomført innenfor EU-programmet REMODECE. Programmet har som formål å øke kunnskapsnivået rundt energibruken i europeiske husholdninger. Her har norske SINTEF over tid gjort målinger i 100 norske boliger for å finne ut hvor vi bruker energien. Dette er spesielt interessant ettersom de fleste andre undersøkelser er gjort som spørreundersøkelser.
Studien viser altså at oppvarming står for over halvparten av det totale strømforbruket, og at vannvarming og belysning også er store kostnadsposter i strømregningen. Derfor er det mest å spare på å redusere oppvarmingsbehovet, være bevisst på varmtvannsforbruket og skifte ut noen glødepærer med sparepærer.
Den samme SINTEF-undersøkelsen viser hva strømforbruket er for de hvitevarer som finnes i norske husholdninger. Her er det store forskjeller mellom gammelt og nytt utstyr, da eldre utstyr som regel bruker mye mer strøm. I tabellen nedenfor vises årlig strømforbruk for hvitevarer i henhold til SINTEF-undersøkelsen.
Strømforbruk (kWh/år)
Forbrukstallet for frysere er høyere enn i mange andre europeiske land og kan gjenspeile at norske husholdninger ofte har flere apparater i bruk. Til gjengjeld har vi et forholdsvis lavt tall for kombinerte kjøleskap/fryser. Dette minner oss likevel på at det er knyttet en kostnad til fortsatt bruk av den gamle fryseren når vi kjøper oss nytt utstyr.
Mange synes det er liten sammenheng mellom norsk strømforbruk og store miljøpåvirkninger da norsk elektrisitetsproduksjon stort sett består av forholdsvis miljøvennlig vannkraft. I dag dekker vi for eksempel 99 prosent av elektrisitetsproduksjonen gjennom vannkraft. Den siste prosenten av elektrisitetsproduksjonen dekkes av vindkraft og termisk kraftproduksjon, der man bruker gass- og/eller dampturbiner.
Strøm handles på et europeisk marked Men det er ikke den norske produksjonen av elektrisitet alene som er den interessante i denne sammenhengen. Ettersom det norske kraftmarkedet er integrert med de andre nordiske landene handles elektrisitet over grensene og vi bruker derfor faktisk en god del elektrisitet som er produsert i andre land. I årene 1997-2006 importerte Norge i gjennomsnitt 8,3 TWh elektrisitet årlig, omtrent 7 prosent av det totale forbruk. Riktignok eksporterer vi også elektrisitet, faktisk litt mer enn det vi importerer, men det er noen spesielle forhold ved produksjon av nettopp den elektrisitet vi importerer som fører til betraktelige utslipp av klimagasser og andre miljøpåvirkninger.
Import av strøm gir klimagassutslipp
Når vi bruker mer elektrisitet enn vi klarer å produsere i Norge, må vi altså importere elektrisitet for å dekke forbruket. Denne elektrisitet produseres som regel i forurensende kull- eller oljefyrte kraftverk i andre nordiske land eller lenger sør i Europa, ettersom det nordiske kraftsystemet er bygd sammen med kraftsystemene lenger sør. Grunnen til at det er kull- og oljefyrte kraftverk som står for denne produksjonen, er at de i motsetning til de fleste andre kraftverk er enkle å slå av og på. Derfor tas de kun i bruk en kort tid på året når etterspørselen blir stor nok. Noe av ditt og mitt elektrisitetsforbruk vil altså føre til utslipp av klimagasser. Kan vi redusere noe av forbruket trenger vi ikke å importere like mye elektrisitet og vi har da gjort noe som vil kunne være et miljøtiltak.
Beregninger som Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) har gjort viser hva effektene blir når man reduserer Norges årlige strømforbruk med 1 terrawattime (til sammenligning er det totale årlige forbruket omtrent 110 terrawattimer). En slik reduksjon vil kunne påvirke sammensettingen av energisystemet i det europeiske marked. Beregningene viser at reduksjonen i energibruk vil både føre til en redusert import av kraft fra Europa og en redusert produksjon i nordiske kraftverk. Reduksjonen i produksjon i nordiske kraftverk vil først og fremst være i fossilfyrte kraftverk.
Spare strøm, forbedre miljøet.
Konklusjonen fra NVE er altså at hver kilowattime strøm spart i Norge vil føre til færre driftstimer i fossilfyrte kraftverk utenfor Norge. Dette vil gi mindre utslipp av klimagasser og mindre lokale miljøpåvirkninger der kraften produseres.
Hvis du bor i en bolig med isolerglassvinduer fra 60- og 70-tallet eller eldre, bør du vurdere å bytte vinduer. Jeg har oppsummert en del fordeler:
Ja, man kan alltid forhandle med banken om endrede nedbetalingsvilkår på din individuelle gjeld, f.eks en periode med avdragsfrihet eller lengre løpetid. Har du betalingsproblemer er det viktig å ta kontakt med banken tidlig, slik at dere kan se på slike muligheter. Dersom du får dette blir det imidlertid viktig at du ikke bruker dette pusterommet til å øke forbruket ditt, fordi du jo må betale ned på lånet senere. Borettslagets styre kan også på vegne av borettslaget reforhandle vilkårene på fellesgjelda. Dette bør du oppfordre styret til å vurdere hvis det er flere i borettslaget som vil få problemer når avdragene begynner å løpe.
Om det er lurt å selge eller leie ut blir jo et konkret regnestykke som vil avhenge av bl.a. prisen du kan oppnå ved salg, hvilke leieinntekter du kan få, rentenivå osv. Husk imidlertid at du må ha styrets godkjenning for å få leie ut en borettslagsbolig. Styret kan i utgangspunktet ikke nekte utleie når du har bodd der i minst 1 av de 2 siste åra.
Husleien i borettslag heter nå felleskostnader, og det er opp til styret å fastsette disse. Det er ingen bestemte regler om varsling, slik man for eksempel har i husleieloven. Styret bør imidlertid gi beboerne en viss tid til tilpasning.
En andelseier i et borettslag kan si opp boretten med en frist på minst 6 måneder. Vedkommende må altså flytte ut når oppsigelsestiden er ute, og taper innskudd og eventuelle påkostninger på boligen. Til gjengjeld må man ikke lenger betale felleskostnadene. I praksis skjer dette ved at man varsler borettslaget om oppsigelsen. I oppsigelsestiden kan man forsøke å selge, men greier man ikke det går andelen (dvs. boligen) over til borettslaget. Borettslaget vil forsøke å selge denne i markedet, og eventuell pris utover fellesgjelden går til borettslaget.
Noen borettslag er tilknyttet sikringsfond som trer inn og dekker deler av borettslagets tap dersom noen beboere misligholder felleskostnadene. Dermed begrenset borettslagets (dvs. de andre beboernes) inntektstap. Med meglerloven som trådde i kraft 1.1.2008 skal informasjon om dette framkomme i salgsoppgaven.
Sikringsfondet dekker misligholdte felleskostnader, dvs. renter og avdrag på fellesgjeld og driftskostnader. Når disse er lave, vil risikoen for mislighold være lav og konsekvensen av eventuelt mislighold begrenset. I slike tilfeller er ikke behovet for å delta i sikringsfond det samme som for borettslag med høye felleskostnader.
Den reelle totalprisen er kr 1.308.000, noe som gir en kvadratmeter pris på 37.371 kr/kvm. Det er jo en forholdsvis høy kvadratmeterpris. Felleskostnadene (husleia) antar jeg også omfatter renter på fellesgjeld, og denne holdes nede av lang avdragsfrihet. Det er jo fint for de som bor der nå, men vil kunne skape problemer for borettslaget på sikt, fordi det ikke bygges opp egenkapital til oppussing. Husk også at boligen er forholdsvis liten, noe som gjør at man kanskje ikke blir boende så lenge. Det øker risikoen og sårbarheten for prisfall, og en kort tidshorisont gjør at man får færre år å fordele salgs- og kjøpsomkostningene på.
Megler har ansvar for å informere i henhold til reglene i meglerloven og i bransjenormen. Du har i salgsoppgaven bl.a. krav på opplysninger om lånevilkår (rente og nedbetalingstid) på fellesgjeld, størrelsen på felleskostnadene, separat bergegning av felleskostnadene etter avdragsfri periode, informasjon om ansvar for misligholdte felleskostnader, info om borettslagets budsjett mv. Se mer i meglerloven § 6-7 som du finner på www.lovdata.no. Se også bransjenormen på Forbrukerombudets nettsider
Hvis grunnlaget for tvangssalget er mislighold av felleskostnader, vil de øvrige beboerne måtte dekke borettslagets tap dersom borettslaget ikke er tilknyttet sikringsordning. Borettslaget kan også bli påført tap dersom andelen ikke lar seg selge. En beboer i borettslag kan si opp boretten og flytte ut (med minimum 6 måneders varsel). Etter oppsigelsestiden hefter beboeren ikke lenger for felleskostnadene, som dermed blir borettslagets problem dersom andelen ikke blir solgt. Beboeren på sin side taper innskuddet og påkostninger på leiligheten, og må finne seg et annet sted og bo.
Husleiegaranti innebærer at borettslaget er med i et sikringsfond som vil tre inn og dekke deler av borettslagets tap når noen av beboerne misligholder felleskostnadene.
Ja, man kan bo i boligen i oppsigelsestiden, som er på minimum 6 måneder, og man kan også selge boligen i denne perioden.
Individuell nedbetaling av fellesgjelda har ingen innvirkning på det som populært omtales som ansvar for naboens gjeld. "Ansvar for naboens gjeld" betyr i realiteten at borettslaget mister inntekter når noen misligholder felleskostnadene, og disse inntektene må borettslaget ta inn gjennom økte felleskostnader. Disse vil også øke for deg selv om du har betalt inn all fellesgjelden. Vi anbefaler ikke å innløse fellesgjelda, og i alle fall ikke uten at innbetaling blir pantesikret på samme prioritet som felleslånet, bl.a fordi du selv løper en risiko hvis borettslaget går konkurs. Det kan nok tenkes at boligen blir et bedre salgsobjekt, men det er ingen rasjonell grunn til det. Felleslånet er som regel gunstigere enn individuelle lån, så en rasjonell aktør vil heller ha fellegjeld enn et individuelt lån, forutsatt at totalprisen for boligen er den samme.
Borettslaget må først og fremst få orden på økonomien og sørge for nok inntekter til å dekke kostnadene. Dersom dette ikke hjelper, bør styret i borettslaget gå i gjeldsforhandlinger med banken. Husk at borettslaget er i en god forhandlingsposisjon. Ved en konkurs mister beboerne sin bruksrett som andelseiere, men de kan fortsette å bo i boligene som leietakere, og det er antakelig lite attraktiv for banken å overta et slikt bygg.
Dersom borettslaget går konkurs, mister du bruksretten du som andelseier har til boligen. Du taper det du har betalt, og du vil ikke få en eventuell framtidig salgsgevinst. Men du kan fortsette å bo i boligen som leietaker. I praksis vil det som oftest være banken som overtar boligene, og husleien skal settes til gjengs leie etter reglene i husleieloven.
I utgangspunktet er det ingen grunn til å være redd for borettslagsboliger - borettslagsmodellen kan være en god boform og en fornuftig måte å organisere boligsameier på. Det avgjørende for deg som boligkjøper er å vurdere det totale kostnadsbildet opp mot dine egne inntekter. Se på den reelle totalprisen, dvs. summen av innskuddet og fellesgjelda, og gjør dine egne beregninger i forhold til hvor mye du må ut med i renter og avdrag, slik du også gjør når du vurderer en selveierbolig. Legg inn en rentebuffer - renta kan fortsatt stige, og det må du ta høyde for. Vurder også kvadratmeterprisen, og vær skeptisk dersom den er vesentlig høyere enn andre lignende boliger. Når man forstår hele kostnadsbilde har man et godt utgangspunkt for å vurdere borettslagsboliger opp mot andre boliger
Det er gitt en overgangsperiode frem til 1. august 2009 der nye og gamle energibestemmelser gjelder side om side. For vinduer kan det altså enda en stund benyttes en U-verdi på 1,6 selv om de nye forskriftene angir en minimumsverdi på 1,2. Generelt anbefaler Enova en U-verdi på 1,0 eller lavere, se: www.enovaanbefaler.no
De nye kravene til glass/vinduer/dører er altså: U-verdi ≤ 1,2 W/m²K. U-verdikravet gjelder som gjennomsnitt for samlet areal av alle vinduer, glassfelt og dører i bygningen. For vinduer med ruter som er over ca. 0,9 m x 0,9 m kan en oppnå en U-verdi på 1,2 W/m²K på to alternative måter:
U-verdien eller varmegjennomgangskoeffisienten måles i W/m2K som angir den mengde varme som pr. tidsenhet passerer en kvadratmeter av en konstruksjonen ved temperaturforskjell på èn grad mellom konstruksjonens to sider. U-verdi er ikke et entydig mål. Den kan beregnes og måles på forskjellige måter og det kan gjelde enten hele konstruksjonen eller en samlet pakke inklusiv eventuelle randsoner eller bare midtsonen på glassenhetene. Hvis man skal sammenligne forskjellige konstruksjoner må U-verdiene være beregnet ut fra eksakt de samme utgangspunkt for at sammenligningen skal bli riktig.
Ta kontakt med rørlegger og be om en skriftlig tilbakemelding. Hvis du ikke er fornøyd med svaret kan du kontakte Forbrukerrådet (på tlf. 815 58 200) for å få råd videre i saken.
Du bør få en fagperson til å bekrefte at det foreligger en mangel. Send bekreftelsen og kopi av korrespondanse med byggherren sammen med utfylt klageskjema (lenke til høyre) til Forbrukerrådet så skal vi se på saken.
Når du overtek bustaden, markerer det juridisk sett eit viktig skilje:
Når du overtek bustaden din aksepterer du som ny eigar bygget, eventuelt med visse merknader.
Overtaking inneber i praksis at du overtek risikoen for huset, reklamasjonsfristen begynner å springe, dagsmulkta blir stansa og entreprenøren får krav på sluttoppgjer.
Det er lurt å ha med ein fagkyndig under overtakinga av bygget.
Dersom huset lir av alvorlege manglar, f.eks. konstruksjonsfeil, kan du nekte å overta det.
Det same gjeld dersom kommunen ikkje har gitt ferdigattest eller førebels bruksløyve. Du bør derfor be om å få sjå dokumentasjon på at dette er gitt, før du overtek bustaden.
Før protokoll!
Før protokoll over påpekte feil og manglar.
Det er lurt å gi entreprenøren ein frist for utbetring av eventuelle manglar.
Protokollen bør i tillegg melde kven som var tilstades, kor vidt du overtek bustaden eller nektar overtaking og eventuelt tilbakeheldt/ deponert sum.
Det er også viktig å vere klart at bustaden blir rekna som overteke dersom ein har flytt inn, sjølv om det ikkje vere gjennomført ei overtakingsforretning.
Da bør du kontakte de lokale laug eller bransjeforeningene å be om å bli henvist til seriøse håndverkere som vil gjøre sine løfter skriftlige.
Krev skriftlig kontrakt. Lag alltid en skriftlig kontrakt når du bestiller arbeid av en håndverker. Da er rettighetene dine best sikret, og du står sterkere ved en eventuell konflikt.
Velg kun håndverkere som vil bruke standardkontraktene (Byggeblankettene) fra Standard Norge.
Forbrukarrådet har laga ei sjekkpunktliste til bruk for forbrukarar som skal byggje hus, sjå "gode råd"-lenka til høgre.
Dagmulkt regnes fra avtalt sluttdato.
Svært mange opplever at boligen deres er forsinket i forhold til det som er avtalt. Blir overtakelsen forsinket, gir loven deg som forbruker rett til å kreve dagmulkt.
Avtal realistiske datoer for byggestart og ferdigstillelse. Hvis tidsfristen for ferdigstillelse blir overskredet og dette ikke skyldes forhold du har ansvaret for, har du krav på dagmulkt.
Dagmulkt er en standardisert erstatning for de ekstrautgifter og ulemper som forbrukeren utsettes for ved at overtakelsen blir forsinket, noe som innebærer at forbrukeren slipper å dokumentere det faktiske økonomiske tapet.
Det kan ikke avtales lavere dagmulkt enn 1 promille av det samlede vederlaget. Dersom avtalen også omfatter eiendomsrett til grunnen, skal dagmulktssatsen være på minst 0,75 promille.
Hvis avtalen omfatter eiendomsrett til grunnen, er laveste sats for dagmulkten 0,75 promille.
Dagmulkt kan ikke kreves for mer enn 100 dager. Dagmulkt kan kreves uavhengig av om du har hatt et økonomisk tap.
Erstatning utover dagmulkten kan kun kreves dersom entreprenøren har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med god tro.
Gi en siste frist før du før du får en annen håndverker til å sluttføre arbeidet.
Dersom du står igjen med et økonomisk tap etter å ha ventet på at feil og mangler skulle rettes, kan du som hovedregel kreve at entreprenøren skal dekke økonomisk tap som er oppstått som følge av dette.
Svært mange opplever at bustaden deira er seinka i forhold til det som er avtalt. Blir overtakinga seinka, gir lova deg som bruker rett til å krevje dagsmulkt. Avtal realistiske datoar for ferdiggjering og når det skal være ferdig.
Dersom tidsfristen for ferdiggjering blir overskride og dette ikkje skuldast forhold du har ansvaret for, har du krav på dagsmulkt tilsvarande 1 promille av entreprenøren sitt samla vederlag.
Dersom avtalen omfattar eigedomsrett til grunnen, er lågaste sats for dagsmulkta 0,75 promille. Dagsmulkt kan ikkje krevjast for meir enn 100 dagar. Dagsmulkt kan krevjast uavhengig av om du har hatt eit økonomisk tap.
Erstatning utover dagsmulkta kan berre krevjast dersom entreprenøren har opptrøtt grovt uaktsamt eller i strid med god tru.
Lova gir deg ein reklamasjonsfrist på fem år etter overtakinga. Dette blir kalla den absolutte reklamasjonsfristen. Entreprenøren kan ha påteken seg ansvar for manglar i lengre tid, f.eks. i form av ein garanti, men dette ansvaret bør i så fall framkome av skriftleg kontrakt.
Du må også reklamere innan rimeleg tid etter at du oppdaga eller burde ha oppdaga mangelen, jamfør den relative reklamasjonsfristen. Innan rimeleg tid opnar for skjøn, men ein bør ikkje vente lenge før ein reklamerer etter å ha oppdaga feil og manglar.
Svært mange opplever at boligen deres er forsinket i forhold til det som er avtalt. Blir overtakelsen forsinket, gir loven deg som forbruker rett til å kreve dagmulkt.
Hvis tidsfristen for ferdigstillelse blir overskredet og dette ikke skyldes forhold du har ansvaret for, har du krav på dagmulkt tilsvarende 1 promille av entreprenørens samlede vederlag.
Hvis avtalen omfatter eiendomsrett til grunnen, er laveste sats for dagmulkten 0,75 promille.
Dagmulkt kan ikke kreves for mer enn 100 dager. Dagmulkt kan kreves uavhengig av om du har hatt et økonomisk tap. Erstatning utover dagmulkten kan kun kreves dersom entreprenøren har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med god tro.
Hvis du får problemer kan du ringe Forbrukerrådet på telefon 815 58 200.
De bør få ei skriftleg stadfesting frå utryggjer der det blir satt ein frist for når utbetringa skal vere ferdig.
Ja, men det er ikke slik at du har angrerett på alle typer husleieavtaler. To vilkår må være tilstede for at skal ha angrerett:
For det første er det et vilkår at utleier er næringsdrivende. Hvis du inngår en avtale om å leie sokkelleiligheten i boligen til en privatperson, har du altså ikke angrerett.
For det andre må avtalen enten inngås ved fjernsalg eller utenfor utleiers faste utsalgssted.
Fjernsalg er i angrerettloven definert som salg der forberedelse, og inngåelse av en avtale skjer utelukkende ved bruk av fjernkommunikasjon, forutsatt at selgeren eller tjenesteyteren (utleieren) i sin markedsføring tilbyr eller oppfordrer til inngåelse av avtaler på denne måten. Hvis forbrukeren er på visning før han inngår husleieavtalen, har ikke forberedelsen av avtalen skjedd utelukkende ved bruk av fjernkommunikasjon, og man har ikke angrerett.
Avtaleinngåelsen kan også skje utenfor fast utslagssted, som i angrerettloven er definert som salg der forbrukeren inngår avtale eller inngir kjøpetilbud i nærvær av selgeren eller tjenesteyteren på annet sted enn dennes faste utsalgssted. Dette innebærer at lovens regler gjelder for avtaler som inngås for eksempel i boligen i umiddelbar tilknytning til visningen, slik at forbrukeren sikres informasjon før avtalen inngås og et eksemplar av avtalen etter avtaleinngåelse. Lovens krav vil i en viss utstrekning veie opp for presset til å inngå avtale umiddelbart, uten å ha reflektert over tilbudet.
Jeg ser ingen gode argumenter for å innfri fellesgjelden. Det positive med borettslag er at du har gunstig fellesfinansiering. Sannsynligvis er dette et av de billigste lånene du har.
I verste fall, hvis borettslaget går konkurs, mister man innskuddet og blir sittende som kreditor på resten av regningen. Det er ikke sikkert man ser de pengene igjen.
Ja, det er du som har ansvaret både for korrekt betaling av felleskostnadene og for å stramme opp brukeren med hensyn til bråket. Hvis du griper aktivt inn, kan laget neppe pålegge tvangssalg. Men du bør tenke over om du ikke bør si opp leietakeren og skaffe en ny.
En leietaker har varslingsplikt når han oppdager skader som må utbedres umiddelbart for å unngå ytterligere skader. Vannskader vil være en skade som normalt må utbedres umiddelbart. Leietaker kan bli erstatningsansvarlig ved brudd på varslingsplikten og dermed kan det trekkes fra depositumet.
Det var en uvanlig lang oppsigelsestid. Etter omstendighetene kan en oppsigelsestid på 12 mndr være ugyldig. Dette bør du absolutt ta opp med utleier. Gitt at en oppsigelsestid på 12 mndr er gyldig må du, som du selv antyder, si opp når du flytter inn for at du skal kunne flytte ut ett år senere. Utleier kan ikke tvinge deg til å bo der, men kan kreve betaling i oppsigelsestiden. Utleier har imidlertid en viss aktivitetsplikt i oppsigelsestiden; han må prøve å få leid ut boligen. Gjør utleier ikke det vil utleier kunne tape sitt krav om betaling for deler av oppsigelsestiden.
Ja, borettslag/sameier kan kreve at man betaler hvis man ikke deltar på dugnad.
En alternativ måte å gjøre det på er at borettslaget/sameiet reduserer fellesutgiftene for de som deltar på dugnad. Økonomisk sett blir det det samme enten det gjøres på den ene eller andre måten.
Forutsetningen i begge tilfeller er at de som deltar på dugnaden ikke gis en urimelig fordel av at en slik ordning innføres, og at det foreligger et vedtak i generalforsamlingen eller sameiemøtet.
Det er viktig å være oppmerksom på at dugnadsarbeid sparer borettslaget/sameiet for betydelige beløp. Alternativet er å leie inn håndverkere til vesentlig høyere kostnader.
Vannbåren varme er en fellesbetegnelse på sentralvarmesystemer der oppvarmet vann distribueres gjennom boligen, enten gjennom radiatorer eller gjennom varmerør i gulvet. Selv om et slikt system koster mer i installasjon enn elektriske panelovner, så vil de totale utgiftene i anleggets levetid ofte bli lavere. Hovedgrunnen til dette er at et slikt system er energifleksibelt - vannet kan varmes opp med flere ulike energibærere: Elektrisitet, olje/gass, varmepumpe, biobrensel, solenergi, fjernvarme, osv. På denne måten kan man i årene som kommer tilpasse seg de energibærerne som er rimeligst i bruk, og ikke måtte binde seg til for eksempel elektrisk oppvarming.
Vannbåren varme i gulv har en rekke fordeler:
Både gulvvarme og radiatorvarme koster et sted mellom kr 300,- og kr 600,- pr. kvadratmeter. Dette er avhengig av byggets størrelse, systemløsning og graden av automatisering. Rør lagt i betong er betydelig rimeligere enn dersom det legges i tregulv.
Vi regner med at du bygger på egen grunn. Da skal du for selve boligen benytte
I tillegg er det viktig at du forsikrer deg om at entreprenørene enten har sentral godkjenning for den typen arbeid de skal gjøre for deg, eller at de sannsynliggjør at de enkelt vil få lokal godkjenning. Du kan selv sjekke om de har sentral godkjenning ved å gå inn på www.be.no, ”sentral godkjenning”. Et godt tips kan og være at du ber om navn på de 2 siste kundene de aktuelle firmaene har utført arbeid for. Ta så kontakt med disse og spør om deres erfaringer. Det er også viktig å vite at entreprenøren skal stille økonomisk sikkerhet på 5 prosent i produksjonstiden og 3 prosent i 2 år etter i tilfelle det skulle skje noe som du er uforskyldt i, men som kan tilbakeføres til entreprenørens utførelse av arbeidet.
Det er et krav både i Teknisk forskrift og i Byggebransjens våtromsnorm om at det skal være fall på våtromsgulv. I veiledningen til Teknisk forskrift er tilstrekkelig fall beskrevet som et fall på 1:50 i en radius på 80 cm fra sluk i områder med regelmessig vannbelastning. Det er ikke et krav til fall på hele gulvet. Er badet bygget etter Byggebransjens våtromsnorm, BVN, stiller saken seg annerledes. I BVN er det et krav til fall på 1:50 i våte soner og 1:100 i tørre soner.
Dette står i veiledningen til § 8-37 om fukt i teknisk forskrift
Bad og vaskerom skal ha sluk, og golvet skal ha tilstrekkelig fall mot sluket for de delene av golvet som antas å bli utsatt for vann regelmessig. Golv, vegger og tak (himling) som kommer til å bli utsatt for vannsøl, lekkasjevann eller kondens, skal utføres med fuktbestandige overflatematerialer. Bakenforliggende konstruksjoner og rom som kan påvirkes negativt av fukt, skal være beskyttet av et vanntett overflatemateriale eller et egnet vanntett sjikt. Materialer velges slik at faren for mugg og soppdannelse blir minimal.
Forbrukerrådet kan være behjelpelige med råd og veiledning i saker som gjelder oppføring av ny bolig. Vi foretar imidlertid ikke skriftlig behandling av slike saker. Du må før du går videre med saken, forsøke å løse tvisten med entreprenøren på egen hånd.
Vi anbefaler at du fremsetter skriftlig klage. Hjelp til å formulere en skriftlig klage, får du på Forbrukerrådets nettside www.forbrukerportalen.no under ”Klikk og Klag”.
Dersom tvisten ikke lar seg løse dere imellom, kan du sende saken til Boligtvistnemnda for avgjørelse. For at du skal kunne klage saken inn for nemnda, må en del betingelser være oppfylt.
Mer informasjon om klage til nemnda finner du på denne nettsiden. Du har også mulighet til å klage saken inn for det ordinære rettsapparatet.
Stortinget har vedtatt endringer i momssatsene fra nyttår. Det er momssatsen på leveringstidspunktet som legges til grunn, og dette gjelder uavhengig av om avtalen ble inngått før eller etter endringen. Det betyr at det beregnes 25% moms på boligen du bestilte i 2004, men som leveres i 2005.
Dette gjelder også dersom du hadde betalt boligen på forskudd. Det følger av merverdiavgiftsloven at mottakeren av boligen er forpliktet til å betale tilleggsavgift med mindre det godgjøres at det ved prisfastsettelsen har vært tatt hensyn til avgiftsøkningen.
Hvis du ønsker ytterligere informasjon vedrørende momsøkning på varer og tjenester, finner du dette hos Skatteetaten
Ei varmepumpe er ei maskin som utnytter forskjeller i temperaturen ute og inne til å varme opp hus. Det finnes i hovedsak to typer varmepumper: Noen bruker varme i jord, luft eller sjø som utgangspunkt. Temperaturen i fjell, jord eller sjø er stabil og ligger på 4-7 grader. Varmepumpa bruker denne energien til å varme opp vann som sirkulerer i rør i huset slik at det blir varmt. Dette kan kalles ei vannvarmepumpe.
Andre bruker forskjellen på ute- og innetemperatur til å varme opp luft som blåses inn i huset med hjelp av ei vifte. Denne varianten kan sammenlignes med et omvendt kjøleskap, og kalles luftvarmepumpe. Om sommeren, når det er varmt, kan du reversere varmepumpa. Da fungerer den som air-condition i stedet. Ei slik varmepumpe har to enheter; en som monteres inne og en ute.
Enova har en del informasjon om varmepumper, for eksempel et eget temahefte om varmepumper i boliger. Du finner en en kjøpsveiledning for varmepumper hos Enova
Og du kan lese enda mer om varmepumper hos det svenske Konsumentverket
Reklamasjonsfristen i bustadoppføringsloven er fem år fra man overtar boligen. Det betyr at man ikke kan klage til entreprenør hvis man oppdager mangler etter dette tidspunktet.
Unntaket er hvis entreprenør har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro, men det skal svært mye til. Man kan også klage etter fem års reklamasjonsfrist hvis det er gitt lengre garantier, dvs at dere har en avtale som gir deg bedre rettigheter enn loven.
Ved forseinking kan dag-mulkt ofte nyttast. Dette er forhold som vert regulert i bustadoppføringslova § 18. Det er ein føresetnad at forseinkinga ikkje skuldast noko som forbrukaren kan lastast for, men at den skuldast feil eller forsøming frå entreprenøren.
Om ikkje høgare mulkt er avtalt, skal dagmulkta vere 1 promille av det samla vederlaget entreprenøren skal ha. Omfattar avtalen eigedomsrett til grunnen, skal lågaste sats likevel vere 0,75 promille. Dagmulkta skal ikkje i noko tilfelle vere mindre enn ein halv prosent av grunnsummen i folketrygda på det tidspunktet forseinkinga oppstod. Dagmulkt kan ikkje krevjast for meir enn 100 dagar. Forbrukaren kan berre krevje skadebot for tap som overstig dagmulkta.
Når boligen er ferdig, skal den overtas ved overtakelsesforretning. Ved overtakelsesforretning kontrollerer forbruker og entreprenør bygget sammen. Det kan være lurt å ta med seg en fagkyndig. Det skal føres protokoll fra overtakelsesforretningen, og den skal angi:
Dersom boligen lider av vesentlige mangler, bør man nekte å overta boligen. Slike mangler kan være at strøm eller vann ikke er koblet til, eller at boligen på andre måter er ubeboelig. Det samme vil gjelde dersom man senere må flytte ut for at manglene skal kunne utbedres.
At boligen overtas, innebærer et viktig juridisk skille; du overtar risikoen for boligen, din betalingsplikt inntrer og reklamasjonsfristen begynner å løpe.
Entreprenøren kan kreve tilleggsfrist i tre tilfeller:
For det første hvis forbrukeren har bestilt endringer eller tilleggsarbeid som forsinker arbeidet.
For det andre dersom arbeidet blir forsinket fordi forbruker ikke medvirker som avtalt, for eksempel ikke betaler i samsvar med betalingsplan eller ikke bidrar med arbeid som han har tatt på seg å gjøre selv. Dette gjelder også hvis andre entreprenører som forbrukeren har ansvaret for, forsinker arbeidet (ved delte entrepriser).
Siste alternativ er hvis arbeidet blir forsinket pga en hindring utenfor entreprenørens kontroll, altså at det skjer noe uventet, og at entreprenøren ikke har mulighet til å hindre forsinkelsen pga dette.
Det er viktig å merke seg at entreprenøren må kreve fristforlengelse ved å gi melding til forbrukeren, og denne meldingen må gis så raskt som mulig etter at entreprenøren blir klar over årsaken til forsinkelsen.
Hvis ingen av disse omstendighetene foreligger, eller det ikke er gitt melding, skal boligen leveres til avtalt tid, og dersom det ikke gjøres, kan forbruker kreve dagmulkt.
Ved nybygging kan du låne inntil 80 % av de totale kostnadene, dvs det er du som bestemmer hvor mye innenfor 80 % du ønsker å låne. Ved utbedring kan du låne inntil 100 % av de totale utbedringskostnadene, men lånet skal ikke overstige 90 % av antatt omsetningsverdi etter utbedringen.
Både ja og nei: Ja dersom du kjøper en nyoppført ev. prosjektert bolig der utbygger har søkt og fått innvilget Husbanklån i forkant av byggingen. Da kan du søke såkalt godkjenning som låntaker i Husbanken der din betalingsevne vil bli vurdert.
Dersom det er en brukt bolig kan du ikke få lån i Husbanken. Du kan henvende deg til aktuelle kommune og undersøke mulighetene for Startlån.
Det er anledning til å avtale forskuddsbetaling. Hovedregelen er at man skal betale trinnvis, i takt med arbeidet på bygget. Dette betyr at forskuddet ikke skal overstige verdien av materialene og arbeidet som er tilført tomten. Forskuddsbetaling kan også avtales hvis man får en selvskyldnergaranti for det forskuddet man betaler. Hvis man kjøper både tomt og hus av entreprenør, kan man kun avtale forskuddsbetaling før overtakelse av eiendommen, mot at man får en selvskyldnergaranti.
I alle tilfeller skal det stå igjen 10 % av kjøpesummen til etter overtakelse av boligen
Når boligen er ferdig, skal den overtas ved overtakelsesforretning. Ved overtakelsesforretning kontrollerer forbruker og entreprenør bygget sammen. Det kan være lurt å ta med seg en fagkyndig. Det skal føres protokoll fra overtakelsesforretningen, og den skal angi: - Hvem som er tilstede - Mangler som påvises - Frist for utbedring av manglene og tidspunkt for etterbesiktigelse - Hvorvidt boligen overtas eller nektes overtatt - Deponert beløp som betaling for omtvistet del av vederlag - Tilbakeholdt beløp
Dersom boligen lider av vesentlige mangler, bør man nekte å overta boligen. Slike mangler kan være at strøm eller vann ikke er koblet til, eller at boligen på andre måter er ubeboelig. Det samme vil gjelde dersom man senere må flytte ut for at manglene skal kunne utbedres.
At boligen overtas, innebærer et viktig juridisk skille; du overtar risikoen for boligen, din betalingsplikt inntrer og reklamasjonsfristen begynner å løpe.
Reklamasjonsfristen i bustadoppføringsloven er fem år fra man overtar boligen. Det betyr at man ikke kan klage til entreprenør hvis man oppdager mangler etter dette tidspunktet. Unntaket er hvis entreprenør har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro, men det skal svært mye til. Man kan også klage etter fem års reklamasjonsfrist hvis det er gitt lengre garantier, dvs at dere har en avtale som gir deg bedre rettigheter enn loven.
Forbrukerrådet kan være behjelpelige med råd og veiledning i saker som gjelder oppføring av ny bolig. Vi foretar imidlertid ikke skriftlig behandling av slike saker. Du må før du går videre med saken, forsøke å løse tvisten med entreprenøren på egen hånd. Vi anbefaler at du fremsetter skriftlig klage. Hjelp til å formulere en skriftlig klage, får du på Forbrukerrådets nettside www.forbrukerportalen.no under ”Klikk og Klag”. Dersom tvisten ikke lar seg løse dere imellom, kan du sende saken til Boligtvistnemnda for avgjørelse. For at du skal kunne klage saken inn for nemnda, må en del betingelser være oppfylt. Mer informasjon om klage til nemnda finner du på denne nettsiden (evt link til info om Boligtvistnemnda). Du har også mulighet til å klage saken inn for det ordinære rettsapparatet.
Når du flytter ut, har utleieren krav på at boligen leveres tilbake i den stand den var før leieforholdet ble inngått.
Dersom du ikke sier fra om skader som det haster med å reparere, kan utleier kreve at du dekker en eventuell reparasjon. Dette gjelder for eksempel hvis en vannskade har ødelagt et gulv, og skaden kunne vært unngått om du hadde varslet huseieren tidligere.
Huseier har krav på erstatning hvis du ødelegger noe. Dersom du for eksempel er skyld i merker etter sigarettglør på gulvet, kan huseier kreve at du betaler for sliping og lakkering av gulvet. Er boligen slitt på grunn av vanlig slitasje og aldring, er det huseieren selv som må besørge eventuell oppussing.
Utleier plikter å holde boligen i den stand som følger av avtalen, og han må sørge for nødvendig vedlikehold for at mangler ikke kan oppstå. Det kan f.eks. være taktekking, maling, utskiftning av slitte bygningsdeler og vesentlige reparasjoner. Leietakers ansvar er, når ikke annet er avtalt, begrenset til vedlikehold av dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, varmtvannsbeholdere og utstyr og inventar som ikke er en del av den faste eiendommen.
Nei. Tidligst 1 år etter siste leiefastsettelse kan utleier indeksregulere leia, og da med minst 1 mnd frist. Etter 3 år kan utleier øke til markedspris eller gjengs pris, og da med seks måneders skriftlig varsel.
Banken kan ikkje fråskrive seg ansvaret på denne måten. Du må krevje depositumet utbetalt frå banken. Banken skal i slike høve gje utleigar ein frist på ein månad til å kome med eventuelle krav før utbetaling kan finne stad.
For å hindre at banken utbetalar depositumet til deg kan utleigar gjere ein av to ting innan fristen, nemleg:
Dersom ikkje utleigar gjer noko av dette, pliktar banken å utbetale depositumet med renter. Ta gjerne kontakt med Forbrukarrådet om ikkje dette går i orden.
For boliger og leiligheter regnes det hele kalendermåneder, dvs fristen løper i fra den 1. i påfølgende måned, der man ser bort fra den måneden oppsigelsen skjedde. Disse bestemmelsene kommer frem av Husleielovens § 9-6.
Husleigelova set forbod mot slik trafikk av husverten. Rett nok har han høve til å inspisere av og til, men dette skal først skje etter at tidspunkt for inspeksjonen er avtalt med leigetakar.
Husverten har ikkje rett til å låse seg inn i bortleigde rom når leigetakar er ute. Berre ved akutt fare som brann og brot på vassleidning og liknande, kan utleigar nytte seg av naudretten til å låse seg inn med tanke på og avgrense eventuelt skadeomfang.
Ein grei måte å gjere utleigar merksam på desse lovreglane, er å vise fram Forbrukarrådet sitt faktablad om husleigelova. Her går det klårt fram kva spelereglar som gjeld. Kontakt Forbrukarrådet om dette er av interesse for deg.
Den er 3 mnd for boliger og leiligheter. For hybler er det gjensidig oppsigelsesfrist på 1 mnd. Denne bestemmelsen i Husleieloven er imidlertid fravikelig, og det er dermed anledning til å avtale andre frister.
En huseier kan kaste deg ut hvis en av følgende regler er brutt:
Ved grovt brudd på leiekontrakten kan huseieren heve kontrakten, og kreve at du flytter ut straks. Men utleier må først sende varsel. Hvis du da ikke har flyttet innen 14 dager, kan saken bringes inn for namsmannen eller namsretten.
Hvis du ikke betaler leien, kan en huseier kaste deg ut. Her har du krav på 14 dagers varsel. Hvis du betaler innen 14 dager, kommer ikke saken inn for namsmannen. Dersom saken er brakt inn for namsmannen, skal du ha 14 dagers frist til å uttale deg om saken. Om du ikke uttaler seg, eller sier noe namsmannen ikke legger vekt på, kan utkastelsesdato bestemmes. Namsmyndighetenes behandlingstid er normalt på 5-6 uker.
Nei! Utkasting kan berre skje ved misleghald av betaling, alternativt, vedvarande og sjenerande husbråk og liknande. Derimot kan utleigar risikere at feil oppbevaring og bruk av depositum vert meldt til politiet. Husleigelova set nemleg formelle krav til korleis dette skal gjerast. Depositum er ein økonomisk sikring for utleigar, men det er like fullt dine pengar.
Kravet er at depositumet skal setjast inn på sperra konto i bank slik at verken du eller utleigar kan disponere kontoen i utleigeperioda. Du som leigetakar har rett til å få utbetalt rentene av pengane når leigeforholdet opphøyrer. Om leigeforholdet er av lenger varigheit(fleire år), kan du krevje å få utbetalt renter under vegs. Krev banken gebyr for oppretting av depositumkonto, skal utleigar betale gebyret.
Utleigar kan krevje at banken utbetalar depositumet eller deler av dette når leigeforholdet opphøyrer. Dette kan vere til dekning av kostnader som t.d.:
For at banken skal utbetale pengar av depositumkonto til utleiger, treng banken ditt samtykkje. Er kravet frå utleigar rettkome, vil det vere best om du gir eit slikt samtykke frivilleg. I motsett fall risikerer du at namnsmannen vert kopla inn i saka. Får utleigar medhald, blir dette ein fordyrande prosess deg.
Har du framleis spørsmål om depositum, så kontakt Forbrukarrådet.
Utleier kan kreve depositum tilsvarende seks måneders leie. Pengene skal settes inn på en felles sperret konto, som kun kan opprettes og sies opp med både leier og utleier til stede.
Hver av partene kan kreve depositumsbeløpet utbetalt, med samtykke fra den andre parten, eller med utgangspunkt i en rettsavgjørelse. Hvis du som leier krever utbetaling av depositumspengene, skal banken varsle utleieren skriftlig om kravet. Her skal det opplyses om at beløpet vil bli utbetalt, hvis ikke husverten innen én måned etter at varselet ble mottatt, fremmer krav eller dokumenterer å ha reist søksmål.
Nei, dersom leien er satt til et bestemt beløp kan man ikke øke husleien som følge av økte strømpriser. Er det imidlertid avtalt særskilt at leieren skal bidra til utleiers utgifter til strøm, kan utleieren kreve å få dekket de økte kostnadene.
Utleier må få føre tilsyn med leiligheten og utføre vedlikehold som ligger under hennes ansvar. Men du skal ha varsel, og en ukes varslingsfrist kan være en rettesnor. Hvis du nekter adgang uten å ha særskilt grunnlag for dette, kan dette være et avtalebrudd som gir utleier rett til å si deg opp. Ved langvarige arbeider, kan det bli snakk om lengre varslingstid og dessuten bli snakk om redusert husleie.
Utleieren kan selvsagt ta seg inn i leiligheten for å hindre skade. De typiske tilfellene er at brannalarmen går og ved vannlekkasjer.
I oppsigelsestiden gjelder at utleier har rett til å vise fram leiligheten for ny utleie. Men også her gjelder varslingsregelen, og tidspunktet må avpasses til et tidspunkt du selv godkjenner og som griper minst mulig inn i ditt privatliv.
I de mest pågående tilfellene vil innlåsning uten varsel kunne ses på som ulovlig selvtekt. Hvis utleieren fortsetter med dette etter at du har sagt ifra, har du anledning til å skifte lås på utleiers regning. I de mer ekstreme tilfellene kan leieren vurdere å politianmelde forholdet.
Når en bolig selges på tvangssalg, er det namsretten som i praksis selger den. Det er namsretten som er meglers oppdragsgiver. I utgangspunktet selges alle tvangssolgte boliger ” i den stand den er” (as is). Oppgjøret fordeles mellom kreditorene etter egne prioritetsregler.
Grunnen til at en bolig selges på tvangssalg er at eieren ikke har klart å betale gjelden sin. Og da vil vedkommende heller ikke kunne gjøre opp for seg i en reklamasjonssak. Derfor er det begrensede reklamasjonsmuligheter ved denne type salg. Enkelt fortalt: Det er ikke anledning til å heve kjøpe, men det kan kreves prisavslag i enkelte tilfeller. Men da må boligen være i vesentlig dårligere stand enn hva man kunne forvente og at den ikke er i samsvar med opplysninger om vesentlige forhold gitt av megleren. Hvis man ikke får til en rimelig avtale, er søksmål mot kreditorene den eneste veien å gå. Konklusjon: Tvangssalg er en tung prosess både for kjøper og selger. Det beste er å undersøke boligen grundig før man legger inn bud.
Det har i den senere tid dukket opp mulighet for å tegne forsikring som boligkjøper. Forsikringen gjelder ved kjøp av brukt bolig solgt gjennom megler. Forsikringen er tenkt som et tilbud til de kjøpere som mener de trenger hjelp i ev. tvister med selger og/eller selgers eierskifteforsikringsselskap. Tanken er altså å etablere en bedre ballanse mellom kjøper og selger i tilfelle av konflikter etter boligkjøp. Forsikringen koster omtrent det samme som eierskifteforsikringen – kanskje noe mindre.
Kjøper skal imidlertid være klar over at han allerede har en forsikringsordning som kan komme til anvendelse i slike tilfeller – nemlig rettshjelpforsikringen under ”hus og hjem-forsikringen”, som de fleste boligeiere allerede har. De fleste som har en slik forsikring vil langt på vei være dekket av rettshjelpforsikringen. Imidlertid er det den begrensningen på denne forsikringen at den kun dekker tvistekostnader opp til ca. kr 80.000,-, og det er en stor egenandel på forsikringen. Videre dekker ikke denne forsikringen ev. ansvar for motpartens saksomkostninger (hvis kjøper skulle tape saken).
Hvis kjøper således regner med at det kan bli aktuelt å ta en rettssak videre opp i domstolssystemet og dessuten ønsker å forsikre seg mot å måtte betale egenandel og motpartens saksomkostninger, kan boligkjøperforsikringen ha noe for seg.
Husleietvistutvalget har lagt til grunn at det som hovedregel vil være saklig grunn å si opp en leietaker fordi en leilighet selges. Begrunnelsen for dette er at det som regel vil være mye lettere å omsette en leilighet som ikke er utleid. Men det kan være tilfeller der det ikke er saklig grunn å si opp noen med salget som unnskyldning. Det kan for eksempel være klart at den nye eieren selv ønsker å leie ut leiligheten, og vil inngå ny leieavtale på bedre vilkår for seg selv.
I husleieloven står det hvilke pengebeløp det kan avtales at leietaker skal betale i et leieforhold. Betaling for opprettelse av depositumskonto er ikke et av disse beløpene. Altså er det huseier dvs utleieren som skal betale for opprettelse av depositumskontoen.
Borettslaget kaller hvert år inn til generalforsamling. Her må du møte og bruke stemmeretten din. Foruten å vedta regnskapet, kan årsmøtet med kvalifisert flertall endre lagets vedtekter. Du kan selv foreslå saker til møtet, stille kritiske spørsmål eller foreslå nye medlemmer til styret. Hvis du ikke selv kan møte opp, gir du fullmakt til en annen andelseier som opptrer på dine vegne
Sameiet bør ta inn prioritetsregler i vedtektene for hvordan slik fellesgarasjeplass skal utnyttes. Vanligvis kan sameiemøtet med simpelt flertal bestemme at det gis midlertidig bruksrett etter en venteliste, og at andre sameiere rykker opp når vedkommende seksjon blir solgt. Hvis det derimot kan sies å være en bruksfordeling som berører de øvrige sameiere i en slik grad at det kan karakteriseres som å gå utover vanlig forvaltning i et sameie, kan det i særlige tilfeller bli aktuelt å kreve 2/3 flertall for slike regler på et sameiemøte. Det bør også gis regler for vederlag for bruken og om vedlikeholdsplikt for de som til enhver tid er brukere.
Selv om det er vedtatt forbud, kan brukere av eierseksjon likevel ha dyr dersom ”gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for de øvrige brukere”. (Det står i eierseksjonsloven § 19). Ditt sosiale behov for hund må veies opp mot eventuell ulempe for andre i gården. Hvis det finnes allergikere i oppgangen, eller lufting av hunden er upraktisk i området, kan dette være nok til at hundeholdet blir nektet.
Ja, det synes vi. Utgangspunktet er alltid at felleskostnadene skal fordeles etter sameiebrøken. Riktignok gir loven hjemmel for fordeling etter ”nytte”. Men for det første står det enhver fritt til å bruke fellesarealet eller ikke. Og når det gjelder lekeplassen, vil den sannsynligvis gjøre eiendommen mer attraktiv og øke omsetningsverdien både for fellesskapet og for din seksjon. Annerledes stiller det seg ved innretninger der forbruket kan måles, for eksempel ved strømforsyning eller klimaanlegg, eller etter tidsforbruk av felles vaskemaskin.
Eierseksjonsloven (§ 23) har som utgangspunkt at felleskostnadene skal fordeles etter sameiebrøken. Men hvis ”særlige grunner taler for å fordele kostnadene etter nytten” gir loven anledning til å vedtektsfeste avvik fra slik normalfordeling. Når nytten av heisen er så ulik fordelt, er det rimelig at dette gjenspeiler seg i kostnadsfordelingen i sameiet. Forsøk å få styret til å ta saken opp i sameiemøtet. Men for all del; forsøk å unngå millimeterrettferdighet ved at de i første etasje skal betale mindre enn de i 6. etasje i heisblokka!
Den nye borettslagsloven åpner for at flere som ønsker å kjøpe bolig og bo sammen, kan gjøre dette. De blir da registrert som sameiere (medeiere) i den aktuelle andelen.
Hvis en av dere ønsker å flytte ut, blir dette regnet som bruksoverlatelse til de andre medeierne. Den som overlater bruken til de andre må fylle betingelsene for slik bruksoverlating, bl.a. må vedkommende ha bodd i boligen i minst ett av de to siste årene. Styret i laget skal ha melding om endringen. Et alternativ er at de gjenboende løser ut (kjøper etter takst) utflytterens del av andelen.
Du har ikke lang nok botid til å komme inn under den automatiske utleieretten. Spørsmålet er om nektelsen kan virke urimelig overfor deg. To års utleie er det neppe grunnlag for, men det kan være rimelig å få iallfall ett år. Et moment i vurderingen er sannsynligheten for at du kommer tilbake. Styret ser det sikkert også slik at sjansen for det er mindre etter som tiden går. Midlertidig bruksoverlating er mest aktuelt ved nødvendig flytting ved tidsbegrenset skolegang, jobb annet sted, militærtjeneste og andre tungtveiende grunner.
De fleste borettslag har vedtekter om forkjøpsrett. Og mange følger mønstervedtektene med denne ordlyden: Dersom andel overdras, har andelseierne i borettslaget og dernest de øvrige andelseierne i boligbyggelaget – utpekt av styret i boligbyggelaget – forkjøpsrett.
Dessverre betyr dette for deg at du må stå tilbake for en som allerede bor i en leilighet i samme borettslag. I det hele tatt er forkjøpsretten i boligsamvirket mindre verd enn den gang det var prisregulering på borettsleiligheter.
Hvis utbedringen av taket kan sies å være i tråd med vanlig, løpende vedlikehold, har styret rett til å sette i gang slike arbeider. Normalt vil imidlertid slike arbeider være behandlet og godkjent på et sameiemøte ved vanlig flertallsvedtak. Hvis arbeidene er svært omfattende eller de er så kostbare at de mer kan sammenliknes med ombygging, er det naturlig at spørsmålet om utførelse av slike arbeider blir behandlet på et sameiemøte, og til denne typen større arbeider kreves 2/3 flertall.
Denne typen vedlikeholdsarbeider, som er til felles beste for alle er det naturlig å fordele mellom sameierene i forhold til den enkeltes eierbrøk. Det ville være urimelig kun å belaste brukeren/brukerne av den øverste etasjen. Hvis du skulle nekte å betale din forholdsmessige andel av slike kostnader, kan styret ta pant i bruksenheten din for din del av kostnadene.
Det betyr at du har kjøpt en ideell del (en sameiedel) av et leilighetskompleks med tilhørende indre og ytre fellesarealer. Du har fått en eksklusiv bruksrett til en bestemt leilighet og med en eiers fulle rådighet, både faktisk og juridisk. Du kan altså gjøre hva du vil med leiligheten ”din” så lenge det ikke kommer de øvrige samboerne til skade.
Husk at det i sameier er vedtatt ordensregler og vedtekter som er forpliktende for eierne. Her kan det f.eks. være inntatt bestemmelser om at det ikke er lov å montere antenner ol. utvendig, at markiser og annen solavskjerming skal være utformet på en spesiell måte og ha en viss farge etc.
Det er nå blitt adgang til slik nedbetaling. Du kan altså redusere ”husleia” vesentlig ved å betale inn din andel av lagets fellesgjeld. Forutsetningen er imidlertid at borettslaget har vedtatt en slik ordning på sin generalforsamling. Generalforsamling, eller årsmøtet som det som også kalles, holdes en gang i året. Som andelseier kan du der fremme forslag om at laget skal ha slik nedbetalingsordning.
Dersom røret et bygd inn i en bærende konstruksjon, for eksempel ligger under gulvplatene, er det laget som har vedlikeholdsansvaret. Borettslaget vil gjerne ha forsikring som dekker slik lekkasje eller rørbrudd. Rør som ligger i dagen eller i baderomsveggen faller utenom dersom ikke det foreligger forsikring for rørbrudd generelt.
Du må lese hva borettslagets vedtekter sier om dette. Ofte krever styret søknad om dyrehold og ha kontroll nyanskaffelser. De kan nekte dyrehold med mindre det dreier seg om et rent ”innedyr” eller der sterke sosiale grunner tilsier at nekting vil virke urimelig.
Ja, du må innhente styrets tillatelse selv om bekoster arbeidet selv. Større utvendige endringer kan betinge kommunal tillatelse og dessuten føre til verdiforskjeller boenhetene imellom.
Du må lese i lagets vedtekter om laget har påtatt seg kostnadene for utskifting eller reparasjon av innretningen. Det samme gjelder ved reparasjon eller utskifting av faste installasjoner som radiatorer, kjøkkenventilatorer og støvsugeruttak.
Du må gå på selgeren her. Dette fordi laget krav mot håndverker eller byggmester/entreprenør er foreldet både etter oppføringsavtalen og håndverktjenesteloven.
Ifølge husleieloven har du krav på en skriftlig oppsigelse fra utleieren. Utleieren må forholde seg til oppsigelsesfristen som er avtalt. Er det ikke avtalt noen oppsigelsesfrist, er fristen ifølge loven 3 måneder(ved leie av vanlig leilighet eller hus). Det skal gis en begrunnelse for oppsigelsen, og det skal fremgå at du kan protestere skriftlig til utleieren innen 1 måned etter at oppsigelsen er mottatt. Videre må det opplyses om at dersom du ikke protesterer innen fristen, taper du retten til å hevde at oppsigelsen er i strid med loven, og at utleieren i så fall i henhold til tvangsfullbyrdelsesloven kan begjære tvangsfravikelse. Hvis oppsigelsen ikke er i samsvar med disse kravene, er den ikke gyldig. Har du imidlertid flyttet ut som følge av en ugyldig oppsigelse, vil den bli ansett som godtatt. Mottar du en oppsigelse som oppfyller kravene i loven, og du protesterer skriftlig innen 1 måned, er det utleieren som eventuelt må gå til søksmål mot deg innen 3 måneder etter at din frist gikk ut. Vi vil gjøre oppmerksom på at en leietaker ikke har noe oppsigelsesvern, hvis man på ubestemt tid leier et enkeltrom hvor man etter leieavtalen har adgang til en annens bolig(hybel). Oppsigelsesvernet gjelder heller ikke ved leie av garasje eller bod. Vi vil også legge til at hvis en leieavtale heves på grunn av vesentlig mislighold, for eksempel manglende betaling av husleie, gjelder ikke den avtalte eller husleielovens oppsigelsesfrist.
Den nye Tomtefesteloven trådte i kraft 01.01.2002. Når det gjelder regulering av festeavgiften skiller loven mellom nye festeavtaler og gamle festeavtaler inngått før 1983. Som hovedregel skal festeavgiften bare reguleres hvert 10. år med konsumprisindeksen. Den nye loven inneholder et unntak i § 15, 2. ledd som gir rett til å regulere til et høyere beløp enn endringen i konsumprisindeksen. Dette gjelder for festekontrakter inngått før 26. mai 1983 og hvor det i kontrakten står klart at festeavgiften skal reguleres etter tomteverdi. Her kan festeavgiften bli regulert opp til kr. 9.000,- pr. dekar tomt.
For festeavtaler fra før 1983, kan disse avtalene deles i to etter hva som er avtalt i kontrakten om regulering av festeavgiften.
1. Der man har avtalt å regulere etter tomteverdi, kan festeavgiften oppjusteres til tomteverdi, men med en maksgrense på kr. 9.000,- pr. dekar tomt.
2. Festeavtaler som har avtalt justering etter pengeverdi eller som ikke har avtalt justeringsform, skal nå indeksreguleres etter konsumprisindeksen.
Dette innebærer at det er kun for festeavtaler som klart sier at festeavgiften skal reguleres etter tomteverdien, at tomteverdien kan legges til grunn og da med en maksgrense på kr 9.000,- for kontrakter inngått før 26. mai 1983. Dette følger av § 15, 1. ledd i Tomtefesteloven der det fremgår at ”kvar av partene kan krevje den avtalte festeavgifta regulert i samsvar med endringa i pengeverdien i tida siden festeavtala vart inngått, om ikkje dei tvillaust har avtalt at festeavgifta skal stå uendra eller har avtalt regulering på anna måte.”
Om de omfattende fuktskadene kan anses som en mangel, reguleres av avhendingsloven. Der fremkommer det at avtalen og de øvrige dokumenter er utgangspunkt for vurderingen. Du har blitt opplyst om noe fuktinntrengning. Spørsmålet er om det er nok til å flytte risikoen for store skader over på deg.
En dom fra Høyesterett er avgjørende her. Der ble det slått fast at kjøper har ansvaret for slike skader. Opplysninger i takst om skadesymptomer samt oppfordring til kjøper om å undersøke skaden ytterligere gjør at risikoen for større skader blir kjøperens. Som kjøper av en bolig har man også mulighet til å ta forbehold i avtalen mot at slike små skader er mer omfattende enn antatt. Så du har nok dårlige muligheter for å nå frem med en reklamasjon i dette tilfellet.
Det er i utgangspunktet fri avtalerett om kva slags lausøyre og andre ting som skal følgje med ved sal av eigedom. Eigedomsmeklarforbundet har imidlertid utarbeidd ei oversikt over lausøyre som alltid skal følgje eigedomen. Dersom ikkje noka anna er avtalt skal følgjande armatur følgje med bustaden: kuplar, lysstoffarmatur, utelys og annan fast belysning på bad, wc, kjøkken, entre, vaskerom, bodar og kjellar, samt hagebelysnig.
Huseier kan kreve husleie og depositum, samt utgifter til strøm og oppvarming.
Begge parter kan kreve at husleien blir regulert en gang i året i samsvar med den alminnelige prisstigning eller prisnedgang (indeksregulering), selv om dette ikke er særskilt avtalt. Endringen kan tidligst settes i verk ett år etter at leieavtalen er inngått, eller etter siste husleieregulering. Det må varsles skriftlig minst en måned i forkant før endringen settes i verk. Indeksregulert leie beregnes etter konsumprisindeksen. Den kan du selv beregne hos Statistisk sentralbyrå (SSB)
Dersom leieforholdet har vart i minst 2 ½ år, kan hver av partene kreve leien endret (økt eller redusert) til gjengs leie. Med gjengs leie menes det som betales for liknende husrom i området. Blir dere uenige om slik leiefastsettelse, kan hver av partene bringe spørsmålet til tingsretten for avgjørelse i egen takstnemnd.
Her dreier det seg sannsynligvis om en feil som har vært skjult både for deg og selgeren. Når huset er solgt ”som det står”, har selger et begrenset ansvar for slike skjulte feil. Selger har kun ansvar for feil som medfører at boligen er i vesentlig dårligere stand enn det du hadde grunn til å regne med ut i fra kjøpesummens størrelse og forholdene ellers. Dette følger av avhendingslovens § 3-9. Her blir det ofte et spørsmål om hvor store utbedringskostnadene er i forhold til prisen på boligen. Hvis det er store kostnader forbundet med skadene, er det større sjanse for at selger kan bli ansvarlig. Dersom fuktskadene var kjent for selger og han har gitt feilaktige eller mangelfulle opplysninger om problemet, så vil selger kunne bli ansvarlig dersom skadene er så store at de har hatt betydning for kjøpet. Megler vil vanligvis ikke være ansvarlig for denne type feil ved huset. Du bør snarest reklamere skriftlig til selger og få skaden og utbedringskostnadene taksert av en fagmann. Dersom det er eierskifteforsikring på huset, må kravet også rettes til forsikringsselskapet.
Lov 18. juni 1965 nr 6 om sameige angir bare at utgifter skal bæres ettersom sameierene har part til, jf lovens § 9. Lov av 23. mai 1997 nr. 31 om eierseksjoner §23 bestemmer at kostnader ved eiendommen som ikke utelukkende knytter seg til en enkelt leilighet, skal fordeles forholdsmessig mellom sameierne etter eierbrøken - med mindre særlige grunner taler for å fordele kostnadene etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk.
Sameiet skal ha et styre, som velges av det årlige sameiermøte med vanlig flertallsbeslutning. Hvilke fullmakter styret har til å ta avgjørelser, bestemmes av eierseksjonsloven samt av vedtektene.. Vi anbefaler at du ser på vedtektene, og eventuelt tar kontakt med styret dersom du anser at de har gått ut over sine fullmakter.
Dette er mest sannsynlig en opplysning selger har trodd var korrekt. Etter avhendingsloven har det imidlertid ikke noe å si om selger var i god tro. Han hefter for opplysninger som er gitt i forbindelse med salget uansett, også opplysninger gitt av eiendomsmegler, takstmann eller i en eventuell tilstandsrapport.
Loven åpner for at arealsvikt er en mangel dersom arealet er vesentlig mindre enn det som er opplyst. I tillegg må opplysningene om arealet ha innvirket på kjøpet. Det finnes imidlertid eksempler i rettspraksis på at kjøper også har nådd frem med krav om prisavslag når arealavviket har vært mindre enn dette. Det antas videre at en liten leilighet tåler mindre avvik enn en stor. Etter høyesteretts oppfatning kan det vanskelig tenkes at avviket ikke ville ha hatt betydning for avtaleinngåelsen.
Du har dermed rett til avslag i prisen. Dette kan du kreve hos selger, og du kan i tillegg rette kravet mot selgers eierskifteforsikringsselskap hvis han har det. Eiendomsmegler har også et selvstendig ansvar når det gjelder opplysninger om areal.
© forbrukerportalen.no Har du kommentarer til nettstedet, send e-post til webredaksjonen.
Ansvarlig redaktører for innholdet på forbrukerportalen er Julie Bianca Dahl og Jarle Oppedal.
Nyhetsbrev og syndikerte nyheter (RSS og ATOM)