Det er en mangel dersom huset ikke er i samsvar med avtalen, de krav til entreprenørens ytelse som følger av loven, eller offentligrettslige krav. Med offentligrettslige krav menes f.eks. krav til elektrisk anlegg og ildsteder.

Hvis entreprenøren har gitt feil opplysninger eller har unnlatt å gi opplysninger som er av betydning for deg, foreligger det en mangel. Det er også en mangel om en tredjeperson har eiendomsrett, panterett eller annen rett i det entreprenøren skal yte og det ikke er avtalt at du skal overta disse forpliktelsene.

Om det er mangler ved entreprenørens ytelser, skal avgjøres ut fra tilstanden ved overtagelsen, selv om feilen viser seg først seinere. Det kan derfor være nødvendig at du engasjerer en takstmann for å dokumentere feil og mangler ved boligen. Det har liten betydning om det har vært feil og mangler under byggeprosessen, dersom disse er rettet opp før overtagelsen.

Loven gir deg en reklamasjonsfrist på fem år etter overtagelsen. Entreprenøren kan ha påtatt seg ansvar for mangler i lengre tid, f.eks. i form av en garanti, men dette ansvaret bør i så fall fremkomme av skriftlig kontrakt. Selv om loven har en fem års reklamasjonsfrist, må du reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen.

I tillegg til reklamasjonsreglene i bustadoppføringslova løper det foreldelsesfrister som følger av foreldelsesloven. Kjøperen må derfor sørge for at kravet hans ikke blir foreldet. Foreldelsesfristen er på 3 år, og begynner å løpe på overtakelsesdatoen. Det løper en tilleggsfrist på ett år fra du oppdaget mangelen.

Dine krav hvis det er mangler:

1. Holde tilbake vederlag

Du kan holde tilbake så mye av vederlaget som er nødvendig for å sikre at kravet blir dekket. Holder du tilbake mer penger enn det mangelen representerer, kan du bli pålagt forsinkelsesrenter.

2. Retting/reparasjon

Du kan kreve mangelen reparert dersom det skjer uten urimelig kostnad eller ulempe for entreprenøren. Entreprenøren kan kreve å få rette mangelen selv, hvis reparasjonen skjer innen rimelig tid og uten vesentlig ulempe for deg. Du bør derfor ikke reparere den selv før du reklamerer. Retter du selv før du reklamerer, kan det innebære at du mister kravet ditt. Retting skal skje uten kostnader for forbrukeren.

3. Prisavslag

Du kan kreve prisavslag dersom entreprenøren ikke retter mangelen. Årsaken til at entreprenøren ikke retter mangelen, kan være at en retting medfører urimelige kostnader eller at dette medfører en vesentlig ulempe for entreprenøren. Du kan også kreve prisavslag dersom entreprenøren ikke har rettet mangelen innen rimelig tid. Prisavslaget skal som regel være lik kostnadene for retting av mangelen. Hvis kostnadene blir urimelig høye i forhold til det mangelen betyr for forbrukeren, skal prisavslaget svare til den verdireduksjon som mangelen medfører.

4. Heving

Du kan heve avtalen dersom entreprenøren vesentlig misligholder sine forpliktelser etter avtalen og/eller loven.

5. Erstatning

Dersom du står igjen med et økonomisk tap etter å ha benyttet de mulighetene som er beskrevet foran, kan du som hovedregel kreve at entreprenøren skal dekke økonomisk tap som er oppstått som følge av en mangel.