Byggelån

De fleste som skal bygge hus, trenger midler utover egenkapital for å kunne betale etter hvert som byggeprosessen skrider fram. Et byggelån er et kortsiktig lån som fungerer som en løpende kredittavtale til dekning av utgifter i forbindelse med et byggeprosjekt. Byggelån blir vanligvis innvilget på basis av en prosjektbeskrivelse med tilhørende dokumentasjon. Vilkårene for lånet avtales ofte individuelt, og er basert på en vurdering av risikoen i prosjektet og tilbudt sikkerhet. Det lønner seg derfor å innhente tilbud fra flere tilbydere, ettersom betingelsene varierer fra bank til bank, og det kan være rom for forhandlinger.

Når huset er ferdig, erstattes byggelånet med et vanlig boliglån med pant i boligen. Du må som regel ha fått tilsagn om langsiktig boliglån før byggelånet kan innvilges. Byggelån er dyrere enn boliglån på grunn av risikoen knyttet til oppføringsprosessen, og det lønner seg derfor naturlig nok å ha en kortest mulig periode med byggelån, før lånet konverteres til langsiktig boliglån ved byggeprosjektets ferdigstillelse.

Ettersom det er konkurranse mellom bankene bør du som boligbygger alltid innhente tilbud fra flere banker og foreta en sammenlikning for å finne ut hvilket lån som er gunstigst.

Ordinært boliglån

På det ordinære langsiktige boliglånet med pant i bolig kan betingelsene variere betraktelig fra bank til bank. Innhent derfor tilbud fra flere banker. Vær ikke redd for å skifte bank, og bruk gjerne tilbud fra andre banker for å forhandle deg til bedre betingelser i den banken du allerede har. Før du velger bank anbefaler Forbrukerrådet at du sjekker www.finansportalen.no.

Serielån eller annuitetslån?

Et annuitetslån innebærer at du nedbetaler lånet med like store terminbeløp, helt til lånet er innfridd. I begynnelsen er avdragsdelen liten, mens rentedelen er stor. Etter hvert som tida går, stiger avdragsdelen og rentedelen blir mindre. Summen er altså konstant. Fordelen med et annuitetslån er at beløpet per måned er fast, og som forbruker har du god oversikt over dine løpende lånekostnader. Et serielån har en fast avdragsdel i hvert terminbeløp, men rentedelen synker etter hvert som lånet blir nedbetalt. Det vil da si at terminbeløpet synker etter hvert som lånet nedbetales. Vanligvis har man et høyere terminbeløp per måned i begynnelsen av låneperioden enn ved et annuitetslån. Fordelen med serielån er at man totalt sett betaler mindre i rentekostnader fordi nedbetalingen skjer raskere.

Rente

Som lånekunde kan du velge mellom fast og flytende rente.

På lån med flytende rente endres renten etter hvordan markedet svinger. Forandres markedsrenten, vil din rente normalt påvirkes av dette. Når renten går opp, har du normalt krav på å få varsel med en frist på minst seks uker. Fordelene med flytende rente er at du vil få lavere kostnader dersom renten synker.

Et lån med fast rente innebærer at du binder renten for en gitt periode, for eksempel for 1, 3, 5 eller 10 år. Fordelen med fast rente er at du vet hvilke kostnader månedlig du har å forholde deg til i hele fastrenteperioden. Samtidig er du sikret mot økte utgifter dersom renten skulle stige over det rentenivået du har bundet renten på. Ulempen er at du mister muligheten til reduserte kostnader ved fall i markedsrenten. Valg av fast rente bør utelukkende være basert på spørsmålet: Tåler min personlige økonomi høyere rente på lånet? Hvis svaret er nei – velg fast rente. Om du ønsker å si opp en fastrenteavtale, er det vanlig at du må betale for bankens tap dersom den flytende renten er lavere enn den faste renten.

Erfaringsmessig er flytende rente det billigste. Det er mulig å binde en del av lånet, mens resten er flytende. Rentenivået på det tidspunktet du eventuelt binder renten er viktig.

Nominell rente er løpende pålydende rente, normalt oppgitt som årlig (p.a = pro anno = per år).

Effektiv rente er nominell rente pluss alle gebyrer og andre kostnader på lånet. I dette inkluderes bl.a. termin-, etablerings- og depositumsgebyr. Den effektive renten er dermed den faktiske prisen på lånet.

Rentebetingelsene kan variere betraktelig fra bank til bank, både på flytende og fast rente. Det kan derfor være mye å tjene på å sjekke rentebetingelsene i forskjellige banker.

Nedbetalingstid

Vanlig nedbetalingstid på ordinære boliglån er 25 år. Men som forbruker kan du velge kortere nedbetalingstid, og bankene tilbyr ofte 30 års nedbetalingstid om du ønsker det. Som hovedregel betaler du mer i rentekostnader totalt, jo lengre nedbetalingstid du har på lånet ditt.

Avdragsfrihet

Mange velger ikke å betale avdrag på lånet for en periode. I praksis forblir lånet da uendret. Som forbruker betaler du da bare rentedelen av lånet, hvilket innebærer at du kun betaler kostnaden for å låne pengene i banken.

Kausjon

Dersom du ikke greier å stille nok sikkerhet for ditt lån, er det mange som ber familiemedlemmer eller andre nære om å stille kausjon. Når noen kausjonerer for deg, betyr det at de påtar seg en forpliktelse til å betale ditt lån, hvis du ikke klarer å innfri dine forpliktelser overfor banken. Kausjonisten kan med andre ord bli stående ansvarlig for å betjene eller innfri ditt lån, dersom du ikke greier å leve opp til de betalingsforpliktelsene du har påtatt deg. Kausjonisten bør derfor nøye vurdere om han/hun har råd til å betjene lånet som vedkommende er bedt om å kausjonere for.

Mer informasjon om lån, bank og finans, finner du på www.finansportalen.no.

Husbankens grunnlån

Skal du bygge bolig, kan du også søke om Husbankens grunnlån. Husbankens grunnlån skal fremme kvaliteter som universell utforming og energi/miljø i nye og eksisterende boliger, finansiere boliger til vanskeligstilte og sikre nødvendig boligforsyning i distriktene. For nye boliger kan Husbanken gi grunnlån på inntil 80 % av prosjektkostnadene dersom kriteriene for universell utforming og/eller energi/miljø er oppfylt. Les mer om Husbankens grunnlån her. Husbanken gir ikke byggelån. Byggelån er et midlertidig lån husbygger har under byggeperioden. Dette søkes i ordinær bank.

Byggebudsjett

Det neste du må vurdere, er hva du har råd til å bruke til oppføring av huset. I tillegg har du kostnader til tomt, tomteopparbeiding og finansiering av tomt og bygging. Du må også ta med poster for uforutsette utgifter. I tillegg har du kostnader som flytting og kanskje utgifter til den boligen du flytter fra, før du kan selge eller leie den ut. I samarbeid med din bank eller annen økonomisk rådgiver bør du komme fram til hva du og din familie kan investere og betjene av lån til din nye bolig. Dette tallet vil danne rammen for budsjettering av kostnader for tomt og boligbygg.

Byggeregnskap

Det lønner seg å føre et byggeregnskap basert på de samme postene som i budsjettet. På den måten holder du kontroll med at utgiftene holder seg innenfor budsjettets rammer på de enkelte postene, og du kan se muligheter for å få overskridelser på ett sted til å balansere med mindre forbruk på andre poster. De fleste byggeprosjekter går over så lang tid at man ellers lett kan miste oversikten over utgiftene.