Når du skal bygge hus, kan du velge mellom forskjellige ansvarsformer. Dette kalles for entrepriseformer. De ulike modellene har sine fordeler og ulemper. Dine behov, ferdigheter og kompetanse er av betydning for hvilken entreprisemodell du foretrekker. Det er viktig å vurdere hvorvidt du har tid til og forutsetninger for å styre byggeprosessen selv. Det konkrete prosjektet og dets omfang er også viktig for valg av entrepriseform.

Hovedentreprise

Hovedentreprise er den vanligste entrepriseformen. Her engasjerer byggherren (du) selv arkitekter og rådgivere som utarbeider beskrivelse og tegninger, og innhenter tilbud eller anbud fra entreprenører på dette grunnlaget. Hovedentreprise innebærer at byggherren engasjerer et begrenset antall likestilte entreprenører, og at èn av dem påtar seg mer omfattende arbeid enn de andre. Dette kan gjelde etablering av byggeplassen og ansvar for en eller flere underentreprenører og leverandører. Kontraktene bør du inngå etter anbuds- eller tilbudskonkurranse.

Som oftest er det den entreprenør som har grunnarbeider og bygningsmessige arbeider som engasjeres som hovedentreprenør. Rørlegger og elektriker er da sideentreprenører til hovedentreprenøren. Hovedentreprenøren kan også få i oppdrag å samordne alle arbeidene, også de som sideentreprenørene skal utføre. Ofte vil hovedentreprenøren beregne seg et prosentvis påslag fra sideentreprenørene.

Fordeler med hovedentreprise:

• Du har betydelig styring og innflytelse på arbeider og kostnader
• Du engasjerer selv alle håndverkere som skal være med på arbeidet. Kontraktene med entreprenørene er inngått på grunnlag av beskrivelse og tegninger utarbeidet av byggherrens (dine) arkitekt og rådgivere. I kontrakten har entreprenørene også normalt oppgitt enhetspriser slik at byggherren/du ved hva det vil koste hvis du ønsker endringer.

Ulemper med hovedentreprise:

• Det kreves stor innsats fra byggherrens side.
• Byggherren har ansvar for alt som ikke er dekket av kontraktene, for eksempel hvis en sideentreprenør blir forsinket, eller hvis det fra en entreprenør leveres mangelfullt arbeid, som neste må arbeide videre på uten at det er tid til å rette opp mangelen. Det kan mange ganger være problemer, både faktisk og juridisk, å utrede årsaks- og ansvarsforhold. Ved hovedentreprise anbefales at byggherren engasjerer en profesjonell byggekontrollør, arkitekt eller annen rådgiver som kan følge opp byggearbeidene.
• Går en entreprenør konkurs eller blir forsinket av andre grunner, kan dette forsinke hele prosjektet, og du risikerer at de andre entreprenørene stiller deg til ansvar.

Som en konklusjon kan vi si at hovedentreprise ikke anbefales med mindre du har byggekyndig kunnskap og mye tid å sette av.

Delentrepriser

Delentreprise innebærer at du selv gjør avtaler med alle håndverkerne (sideentreprenørene) og konsulentene som skal være med på å sette opp huset, men du plukker ikke ut en hovedansvarlig. Som ved hovedentreprise påtar du deg ansvar for både prosjektering og fremdrift.

Fordelene ved delt entreprise:

• Du kan innhente de gunstigste prisene og den mest kompetente håndverkeren for hver detalj som skal utføres i bygget. Ettersom det finnes mange små håndverkere på markedet, er det mange som konkurrerer om å få ditt byggeoppdrag.
• Du kan inngå avtaler med håndverkere etter hvert som byggearbeidet pågår. På denne måten står du friere til å gjøre endringer, og du kan tilpasse det fortsatte arbeidet til din egen økonomi.

Ulemper ved delt entreprise:

• Hvis en håndverker blir forsinket, kan dette forplante seg slik at den neste ikke får påbegynt sitt arbeid til avtalt tid. Rørleggeren må bli ferdig på badet før flisleggeren kan komme til. Selv om det er avtalt faste tidspunkter i de enkelte kontraktene, kan du bli stilt ansvarlig hvis det oppstår uenighet om årsaken til en forsinkelse.
• Det kan oppstå problemer med å fastslå hvem som har ansvaret hvis det viser seg en mangel.
• Du må påse at byggearbeidene blir nøye fulgt opp. Hvis du setter bort arbeidet med byggeadministrasjon, kan dette bli en vesentlig kostnad.
• Byggearbeidet kan ta lengre tid hvis du velger å legge inn gode tidsmarginer for å redusere risikoen for forsinkelser.

Som en konklusjon kan vi si at denne entrepriseformen ikke anbefales med mindre du har byggekyndig kunnskap, og har mange spesielle ønsker som du har tid og ressurser til å bestille og følge opp.

Generalentrepriser

Generalentreprise vil si at en av håndverkerne/entreprenørene påtar seg å administrere de andre som skal arbeide på bygget. Dette kan være greit hvis du kjenner en håndverker som du stoler på. Du beholder fortsatt ansvaret for prosjekteringen, og du må bestille arkitektbistand og annen prosjekteringshjelp på egen hånd. Bestillingen av en generalentreprise kan skje på den måten at du finner en hovedentreprenør som så påtar seg å finne de andre underentreprenørene som skal være med på byggearbeidet.

En annen fremgangsmåte er at du finner alle entreprenørene som skal være med på byggingen, og at en av disse påtar seg administrasjonen mot en godtgjørelse. Den administrerende entreprenøren overtar ikke ansvaret for forsinkelser og mangler fra de andre håndverkerne med mindre dette er avtalt spesielt. Det er også mulig at den administrerende entreprenøren har begrenset ansvar for de andre, f.eks for forsinkelser på byggeplassen, men ikke for forsinkelser med levering av materialer eller mangler som en annen håndverker har ansvar for. Skal hovedentreprenørens ansvar begrenses til forsinkelser fra de andre entreprenørene, må du kanskje regne med å betale en godtgjørelse på et par prosent av den totale kontraktssummen, Skal han overta også det fulle ansvaret for mangler, må du kanskje regne med en kostnad for dette også.

Fordeler med generalentreprise:

• Du kan forholde deg til en ansvarlig hvis det oppstår forsinkelser. Overføres også ansvaret for mangler, reduseres din risiko ytterligere.
• Du trenger ikke å følge opp byggeprosjektet så nøye. Generalentreprenøren administrerer og koordinerer de andre håndverkerne

Ulemper med generalentreprise:

• Hvis du blir uenig med generalentreprenøren, kan dette bli problematisk. Det samme er tilfelle hvis generalentreprenøren går konkurs.
• Hovedentreprenøren skal ha betalt for den risikoen han tar for å stå ansvarlig for underleverandørene.
• Små håndverkere har ikke kapasitet til å påta seg generalansvar. Du vil derfor ikke ha så mange å velge imellom når du skal innhente tilbud.
• Hvis det finnes noen hull i ansvaret mellom entreprenørene og arkitekten, er dette ditt ansvar. Mange velger derfor i stedet totalentreprise.

Som en konklusjon kan vi si: Hvis du har en del spesielle ønsker, kjenner en håndverker du stoler på, og har en arkitekt du ønsker å bruke til prosjekteringen, kan en generalentreprise eller administrerende sideentreprise være løsningen.

Totalentrepriser

Totalentreprise kalles det når en entreprenør påtar seg fullt ansvar for bygging og prosjektering (tegning av huset og nær sagt alt). Bustadoppføringslova beskriver denne entrepriseformen som avtaler der entreprenøren skal stå for det hovedsakelige av planleggingen og oppføring av boligen. Ofte blir totalentreprenøren bare en administrator som overlater alt arbeid med både prosjektering og bygging til andre. Dette står han fritt til å gjøre med mindre dere avtaler noe annet.

Før du overlater arbeidet til en totalentreprenør, bør du levere fra deg en grundig arbeidsbeskrivelse med oversikt over dine ønsker. Det er viktig at spesialønsker kommer klart fram i kontrakten med entreprenøren, slik at han påtar seg fullt ansvar også for dette arbeidet.

Har du mange spesialønsker, kan det lønne seg å bruke en egen konsulent til å legge dette fram for totalentreprenøren. Det kan også være lurt å ha en egen konsulent og/eller byggeleder til å følge opp entreprenøren, slik at du ikke blir overkjørt av entreprenørens ekspertise.

Dersom du gjør avtale med et ferdighusfirma om levering av et nøkkelferdig hus, blir dette ofte avtalt som en totalentreprise. Det er mange tomteeiere som velger ferdighus. Ferdighustilbudene finnes gjerne i kataloger der priser og leveringsbetingelse fremgår. Se egen prosess om KJØP AV NY BOLIG

En annen form for totalentreprise er gründeravtalene eller de sammensatte avtalene. Dette er tilfelle hvis du kjøper tomten av den som påtar seg å være totalentreprenør.

Fordeler med totalentreprise:

• Ansvaret for forsinkelser og mangler er plassert på ett sted.
• Du sparer deg selv for et komplisert administrasjonsarbeid, som du selvfølgelig må betale totalentreprenøren for å gjøre.
• Overlater alt til én person, og har derfor kun én å forholde deg til.
• Totalentreprise egner seg best ved bygging av helårsbolig og feriehus, da standard el. ferdighus.

Ulemper med totalentreprise:

• Hvis forholdet mellom deg og entreprenøren skjærer seg eller entreprenøren går konkurs, kan det bli kostbart å få en annen entreprenør til å overta der den første avsluttet arbeidet.
• Du har mindre muligheter til å påvirke arbeidet underveis. Endringer kan bli kostbare.
• Prisen kan bli presset så mye at det går på bekostning av kvaliteten.
• Det er vanskelig å vite om du får en riktig pris, ettersom en totalentreprise er så omfattende. Du bør innhente tilbud hos flere for å få et bilde av prisnivået, men du må være klar over at det kan være forskjeller i hva totalentreprisen omfatter.

Som en konklusjon kan vi si at en totalentreprise anbefales hvis bygget ikke er for komplisert, og dersom du er innstilt på ikke å blande deg for mye inn i byggearbeidet eller kreve endringer i forhold til det som er avtalt.