Byggesakens gang

Her gir vi en rask gjennomgang av reglene som du finner i plan- og bygningsloven (PBL) og byggesaksforskriften (SAK).

Du kan finne mer om byggesaksreglene på nettsidene til Statens byggtekniske etat.

Søknadssystemet

Byggesaksreglene innebærer at vi nå kun får ett spor – et tiltak vil enten være omfattet av søknadsplikt eller unntatt fra søknadsplikt. Systemet med byggemelding er ikke videreført. Tidligere søknads- og meldepliktige tiltak vil i utgangspunktet være søknadspliktige, men det vil være forskjellige krav til ansvar og kontroll.

I PBL kapittel 20 om søknadsplikt er det tre kategorier som er viktige for privatpersoner:

• Søknadsplikt med krav om ansvarlige foretak (§ 20-1)
• Søknadsplikt uten krav om ansvarlige foretak (§ 20-2)
• Unntak fra krav om søknad og tillatelse (§ 20-3)

Kategori 1 er tiltak som krever søknad og tillatelse, og det er krav til bruk av foretak med ansvarsrett.

Dette vil bl.a. være oppføring, tilbygging og påbygging av bygning, vesentlige endringer av bygning, fasadeendring, bruksendring mm. Skal du bygge nytt eller bygge på eksisterende bolig, må du altså ha byggetillatelse. De fleste andre utvendige tiltak krever også byggetillatelse.

Verdt å merke seg er at det nå kreves søknad for bygging og endring av bad (våtrom).

Reglene om bruksendring er presisert. Hvis du for eksempel innreder et naust til bruk for overnatting, krever dette byggesøknad og -tillatelse.

Reglene framkommer i PBL § 20-1 og SAK kapittel 2.

Kategori 2 er tiltak som krever søknad og tillatelse, men hvor det ikke er krav til bruk av foretak med ansvarsrett. Disse tiltakene kan tiltakshaver forestå selv.

Dette gjelder bl.a. mindre tiltak på bebygd eiendom, for eksempel tilbygg opp til 50 m2 (men eventuelle bad/våtrom i tilbygget vil være søknadspliktig med krav ansvarlige foretak) og garasje opp til 70 m2.

Reglene framkommer i PBL § 20-2 og SAK kapittel 3.

Kategori 3 er mindre tiltak som er unntatt søknadsplikt.

Dette vil bl.a. være mindre frittliggende bygning på maks 15 m2, mindre tiltak i eksisterende byggverk og mindre tiltak utendørs, for eksempel levegg på maks lengde 10 meter og maks høyde 1,8 meter.

Reglene framkommer i PBL § 20-3 og SAK kapittel 4.

Saksbehandlingen

Saksbehandlingsreglene finner du i PBL kapittel 21 og i SAK kapittel 5 til 8.

Forhåndskonferanse

Før innsendelse av søknad kan du som tiltakshaver kreve at det avholdes en forhåndskonferanse, se PBL § 21-1 og SAK § 6-1. Forhåndskonferansen er et avklaringsmøte hvor man møter bygningsetaten og eventuelt andre berørte instanser, og der du kan møte sammen med ansvarlig søker. Formålet er å avklare rammeforutsetningene for tiltaket i forkant av både prosjektering og saksbehandling: regelverksrammer i planer og kommunale vedtekter, og omfang av dokumentasjon og tidsrammer for saksbehandlingen.

En anmodning om avholdelse av forhåndskonferanse bør være skriftlig. Forhåndskonferansen skal avholdes innen 2 uker (SAK § 7-1), og det skal føres referat fra møtet, selv om det ikke kan avtales noe konkret eller påbegynnes noe saksbehandling i møtet.

Søknaden

Selve søknaden kan deles i en søknad om rammetillatelse og en søknad om igangsettingstillatelse, eller den kan leveres under. For bygging av enebolig og andre mindre tiltak, som påbygg, garasje osv., vil det være mest hensiktsmessig å levere søknaden under ett.

Søknaden skal være skriftlig og inneholde all nødvendig dokumentasjon. Det er tilstrekkelig at søknaden leveres i ett eksemplar. Kravene til innholdet i søknaden framkommer i SAK § 5-4.

Ta kontakt med kommunen for å få tildelt nødvendige skjema, eller sjekk om kommunen kan motta søknader via ByggSøk-bygning. ByggSøk-bygning er et nettbasert system for utforming og innsending av byggesøknader til kommunen. Ved å bruke ByggSøk-bygning blir søker ledet gjennom en tilpasset prosess, det gis veiledning underveis i utfyllingen og systemet gir tilbakemelding ved mangler i søknaden. Søknad utfylt i ByggSøk-bygning kan sendes elektronisk til kommuner som tilbyr elektronisk mottak. Dersom kommunen ikke har tilrettelagt for elektronisk mottak, kan søknaden/meldingen skrives ut og sendes per post.

For alle søknadspliktige tiltak må du ha sendt nabovarsel. Kontakt kommunen for å få tilsendt naboliste.

Tidsfrister

Kommunens tidsfrister er regulert i PBL § 21-7.

Saksbehandlingstiden er i utgangspunktet 12 uker etter at fullstendig søknad foreligger når tiltaket er innenfor planbestemmelsene og ikke trenger dispensasjoner. Overskrider kommunen fristen skal kommunen tilbakebetale byggesaksgebyr etter nærmere bestemmelser gitt i SAK § 7-4. Hovedregelen er at kommunen skal tilbake 25 prosent for hver påbegynt uke fristen overstiges.

Har samtlige naboer samtykket og det ikke er nødvendig med tillatelse, samtykke eller uttalelse fra annen myndighet, er imidlertid kommunens saksbehandlingstid 3 uker fra fullstendig søknad er mottatt. Dersom kommunen ikke har avgjort søknaden innen fristens utløp, regnes tillatelse for å være gitt.

Hvis naboene ikke samtykker i tiltak som ikke krever ansvarlige foretak, skal søknaden også behandles av kommunen innen 3 uker, men tillatelse regnes i slike tilfelle ikke for gitt selv om kommunen ikke har truffet vedtak innen fristen.

Dispensasjon

Dersom tiltaket ikke er i tråd med gjeldende planbestemmelser, kan kommunen gi dispensasjon i tråd med bestemmelsene i PBL kapittel 19.

Tillatelse - bortfall

Når kommunen har behandlet en fullstendig søknad, vil du få byggetillatelse dersom tiltaket er i tråd med bestemmelsene gitt i loven eller medhold av loven, eventuelt i tråd med dispensasjoner.

Tillatelsen står i tre år etter at tillatelse er gitt. Er ikke tiltaket satt i gang, faller tillatelsen bort. Du må da søke på nytt.

Avslag

Dersom søknaden ikke er i samsvar med bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven, og det ikke foreligger grunnlag for å gi dispensasjon, vil søknaden bli avslått.

Klage

For at en klage skal tas til behandling må tre vilkår være oppfylt:

• Klagen må angi hvilken endring som ønskes i forhold til det vedtaket som påklages.
• Klagefristen må være overholdt. Fristen for å klage er tre uker fra underretning om vedtaket er kommet fram til vedkommende part.
• Den som klager må ha rettslig klageinteresse. I kravet om rettslig klageinteresse ligger at den som klager må ha en viss praktisk tilknyting til saken.

Vilkårene byr sjelden på problemer for en som får avslag på å få bygge sin egen bolig, pass bare på å overholde fristen, selv om det også kan søkes om å få behandlet en klage som eventuelt kommer for sent. Klageinstans er Fylkesmannen i ditt fylke, men klagen sendes til kommunen som kan ta klagen til følge eller forbereder klagesaken og sender den til fylkesmannen.

Byggesaksgebyrer

Kommunene fastsetter selv gebyr for behandling av byggesaker. Generelt gjelder det et selvkostprinsipp, det vil si at kommunene ikke skal kunne tjene på gebyrene, men dekke kostnadene til saksbehandling, tilsyn og annet arbeid i f m byggesaker.

Ansvarsrett

Tiltak som krever tillatelse etter PBL § 20-1 krever bruk av ansvarlige foretak. for søknad, prosjektering, utførelse og kontroll. Ansvarlige foretak i byggesaker innestår for at tiltaket blir i samsvar med krav gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven.

Den som skal få utført det byggearbeidet søknaden gjelder, omtales som tiltakshaver.. Det er du som er tiltakshaver når du skal få bygd ny bolig, garasje, tilbygg osv. Du må inngå de nødvendige avtalene med ulike aktører som kan ivareta dine interesser i forhold til kommunen, samt gjennomføre de byggearbeider dere blir enige om.

Dersom du er bygningskyndig og ønsker å gjennomføre tiltak som krever tillatelse etter § 20-1 på egenhånd, kan kommunen godkjenne deg som selvbygger av egen bolig eller fritidsbolig (se SAK § 6-8). Du må da kunne sannsynliggjøre at arbeidet kan gjøres i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven. Slik godkjenning kan gjelde søknad, prosjekterende og utførende.

Ansvarlig søker (§ 23-4) skal:

• Være din representant overfor kommunen
• Sørge for at søknaden inneholder nødvendige opplysninger
• Samordne ansvarlig prosjekterende, utførende og kontrollerende
• Søke om ferdigattest

Ansvarlig prosjekterende (§ 23-5) skal sørge for at tiltaket prosjekteres i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven.

Ansvarlig utførende (§23-6) skal sørge for at tiltaket utføres i samsvar med prosjekteringen og i samsvar med de krav som stilles i lov og forskrift.

Ansvarlig kontrollerende (§ 23-7) for prosjekteringen har ansvar for å kontrollere at prosjekteringsgrunnlaget og de prosjekterte løsninger som er utarbeidet for tiltaket, er dokumentert og i samsvar med krav og tillatelser gitt. Ansvarlig kontrollerende for utførelsen har ansvar for å kontrollere at det foreligger tilstrekkelig prosjektert grunnlag for utførelsen, at utførelsen er dokumentert å være i samsvar med krav og tillatelser gitt i eller i medhold av denne lov, og at utførelsen er i samsvar med prosjekteringsgrunnlaget.

De ansvarlige foretakene kan enten ha sentral godkjenning (se www.be.no) eller lokal godkjenning.

Ofte er ansvarlig søker, prosjekterende og utførende ett og samme foretak, men du kan også velge ulike firma til ulike deler av jobben.

Ansvarlig kontrollerende skal være uavhengig av det foretaket som utfører arbeidet som kontrolleres.

Når byggingen er ferdig

Når tiltaket er ferdig, skal kommunen utstede ferdigattest etter at tiltakshaver eller ansvarlig søker har dokumentert at tiltaket er utført i samsvar med tillatelsen og bestemmelsene i plan- og bygningsloven.

Reglene om ferdigattest finner du i PBL § 21-10 og SAK kapittel 8. Ferdigattesten er, med noen få unntak, obligatorisk for alle søknadspliktige tiltak. Kommunen kan utstede ferdigattest selv om det foreligger bagatellmessige overtredelser.

Kommunens frist til å utstede ferdigattest er 3 uker. Dersom ikke attesten er utstedt innenfor fristen, kan bygget tas i bruk.

Kommunen kan gi midlertidig brukstillatelse dersom ferdigattest ikke kan gis. Brukstillatelsen skal inneholde klare pålegg om hva som må oppfylles og når arbeidene skal være ferdigstilt. Midlertidig brukstillatelse skal bare benyttes unntaksvis.