Med den nye borettslagsloven får de som bor i borettslag tilnærmet samme status som selveierne og eierseksjonseierene. Kjøpere av nye borettsleiligheter får samme forbrukervern som andre boligkjøpere har gjennom bustadloven og avhendingsloven. Her følger et utdrag av loven bearbeidet av Forbrukerrådet.
Lov om burettlag (burettslagslova) av 6. juni 2003
Gjelder fra 15. august 2005
Det er flere ulike boligtyper; blokkleiligheter, frittliggende eneboliger, rekkehus og tomannsboliger. Boformen, dvs. den rettslige tilknytningen til boligen i form av eie eller leie, kan variere uavhengig av boligtypen. Eneboligen du bor i kan være eiet, leiet eller den kan være en andelsbolig.
Vi kan dele opp boformene i tre hovedgrupper: leieboliger, eierboliger og andelsboliger.
Andelsboliger er en mellomting av eierbolig og leiebolig. Det er to typer andelsboliger: borettslagsboliger og aksjeleiligheter. Det er langt flere borettslag enn boligaksjeselskaper. Den nye borettslagsloven setter forbud mot å stifte nye boligaksjeselskaper. De boligaksjeselskapene som alt eksisterer vil kunne bestå med visse tilpassinger.
Andelsboligene eies av en sammenslutning som enten er et borettslag eller et aksjeselskap. Den som bor i en borettslagsleilighet eller aksjeleilighet eier altså ikke leiligheten, men er eier av en andel eller aksje i borettslaget eller aksjeselskapet. Det er sammenslutningen som eier boligene.
Den som eier en andel i et borettslag har indirekte eiendomsrett til borettslagsleiligheten på den måten at andelen gir en enerett til å bruke en bolig i borettslaget. Retten til å bo i borettslag var tidligere konstruert som en leierett, og husleielovens regler gjaldt med enkelte unntak. Den nye borettslagsloven styrker derfor rettighetene til den som bor i borettslag ved å gå bort fra leierettskonstruksjonen og erstatte den med en særlig borett. Om innholdet i denne boretten, se nedenfor.
En eierbolig kan eies av en person, eller den kan eies av flere personer og vil da være en sameiebolig. Av sameieboligene har vi to typer: eierseksjonssameiene (selveierleiligheter) - som reguleres av en egen lov - og andre boliger som eies av to eller flere.
Eier du din egen bolig, står du i utgangspunktet fritt til å foreta seg det du ønsker med boligen. Du har full rådighet over boligen og kan bruke den selv eller selge, leie ut, pantsette, pusse opp. Er det en enebolig eller lignende, kan du bygge på eller rive boligen.
Frem til gjeldende husleielov trådte i kraft 1. januar 2000 hadde vi to typer leieboliger: obligasjonsleiligheter (leie av bolig mot et låneinnskudd) og ordinære leieboliger. Husleieloven har nå et forbud mot obligasjonsleiligheter.
Leier du en bolig, kan du selvsagt ikke gjøre hva du vil med boligen. Leietakerens rettslige stilling blir regulert av husleieloven og den kontrakten leier og utleier har inngått. Som leier kan du for eksempel ikke selv bestemme om du vil leie ut boligen til andre (fremleie) eller om du vil pusse opp boligen.
Borettslaget og eierseksjonssameiet har betydelige likheter. Det er særlig tre forhold som skiller borettslaget fra eierseksjonssameiet:
Fellesfinansiering
Et kjennetegn ved borettslaget er at finansiering av bygging eller vedlikehold kan skje ved at borettslaget, som har eierrådigheten over alle boligene i borettslaget, pantsetter alle borettslagets eiendommer under ett. I et eierseksjonssameie er det den enkelte sameier som har eierrådigheten over boligen han bor i, slik at eierseksjonssameiet ikke kan pantsette boligene. De enkelte seksjonene må pantsettes hver for seg av den enkelte sameier. Denne forskjellen vil kunne gjøre det vanskeligere å få finansiert for eksempel fellesarbeider i eierseksjonssameiet i forhold til i borettslaget.
Ansvarsforholdet
En medeier i eierseksjonssameiet vil hefte for sameiets felles forpliktelser i forhold til sin sameiebrøk i motsetning til andelseieren i borettslaget som ikke har noe direkte økonomisk ansvar overfor borettslagets kreditorer. Andelseieren vil derimot overfor borettslaget være ansvarlig for sin del av fellesgjelden. Ved å si opp boretten, vil andelseieren kunne kvitte seg med ansvaret for fellesgjelden. Det gjelder selv om han ikke får solgt andelen. Eierseksjonssameieren vil derimot ikke bli kvitt sine forpliktelser bare ved å flytte og selge seksjonen.
Brukereierprinsippet
I borettslaget er noe av poenget at laget eies av de som bor der. Selv om det nå er blitt en utvidet adgang for andelseiere i borettslag til å leie ut boligen, er ordningen et viktig skille i forhold til eierseksjonssameiet. I sameieforhold er det ikke noen rettslig sammenkobling mellom bruken av eierseksjonen og eiendomsretten.
Andelseierne
Andelseieren er eier av en andel i borettslaget og har enerett til å bruke en bolig i borettslaget.
I løpet av 2006 vil borettsandelene kunne registreres i grunnboken. Det er viktig å merke seg at det er andelen (kursiv) som som registreres og ikke den faste eiendommen. Den faste eiendommen er tinglyst fra før. Grunnboken vil altså bli et register over fast eiendom og andeler i borettslag.
Hva koster en borettslagsbolig?
Borettsandel
Andelene i borettslaget skal være like store og lyde på minst kr 5 000,- og høyst kr 20 000,-.
Innskudd
Andelseieren vil ofte ha betalt et innskudd til borettslaget. Dette er et lån til borettslaget fra andelseieren. Lånet er sikret ved at andelseieren har pant i borettslagets eiendommer med prioritet etter fellesgjelden. Dette pantet kan tinglyses på vanlig måte.
Fellesutgifter - fellesgjeld
I tillegg til at andelseierne har betalt et innskudd i borettslaget, dvs. lånt penger til borettslaget, vil også borettslaget ha lånt penger av en finansieringsinstitusjon, for eksempel Husbanken. Dette lånet er fellesgjeld, og nedbetalingen på lånet vil ofte utgjøre størstedelen av de månedlige fellesutgiftene. Etter hvert som lånet blir nedbetalt, vil denne delen av fellesutgiftene reduseres.
I tillegg vil fellesutgiftene bl.a. bestå av kommunale avgifter (renovasjon, vann- og kloakkavgift, og feiing), eiendomsskatt, kabel-TV osv. Strøm vil ofte være kjøpt inn i fellesskap. Er det ikke egen strømmåler for hver bolig, vil strømutgiftene måtte fordeles på en eller annen måte. Telefon og bredbånd kan også inngå i fellesutgiftene, slik at du bare betaler for forbruk til teleleverandøren. Fastutgiftene blir betalt av andelseierne indirekte, via fellesutgiftene. Det vil som regel være billigst for den enkelte andelseier.
På samme måte som andelseieren har pant i borettslagets faste eiendommer for innskuddet, vil borettslaget ha pant i andelseierens borettsandel for fellesutgiftene.
Etter nærmere avtale mellom banken, borettslaget og andelseieren, kan den enkelte andelseier betale ned en større andel av sin del av fellesgjelden enn den ordinære betalingsplanen krever. Husbanken aksepterer ikke slik individuell nedbetaling, hvis borettslaget har avtalt rentebindingstid.
Når du kjøper en borettslagsleilighet vil prisen bestå av:
Skal du sammenligne prisen på borettslagsleiligheter og selveierleiligheter, må du se på alle elementene. Kjøper du borettslagsleilighet, inngår de tre første elementene i selgerens prisantydning som er gjenstand for eventuell budrunde. Fellesgjelda kommer i tillegg, og som kjøper vil du overta denne. I praksis betyr det at du finner den reelle prisen for borettslagsleiligheten ved å legge sammen prisen som blir resultatet etter budrunden, og fellesgjelda.
Generalforsamling og styre
Generalforsamlingen er borettslagets øverste organ. Alle andelseiere kan møte der, og har tale- forslags- og stemmerett. Det skal avholdes generalforsamling innen utgangen av juni måned hvert år. Styret kaller inn til generalforsamling med minst 8 dagers varsel og høyst 20 dager. Saker som skal tas opp må være klart angitt i innkallingen. Valg av styre er en av generalforsamlingens viktigste oppgaver.
Hvis en andelseier mener det er viktige forhold som må bli tatt opp eller undersøkt, bør dette bli gjort på generalforsamlingen. Generalforsamlingen kan ikke fatte vedtak som gir noen andelseiere urimelige fordeler på andre andelseierens bekostning.
Enkelte viktige saker må alltid bli lagt frem for generalforsamlingen. Styret kan ikke uten at generalforsamlingen har gitt samtykke med minst to tredjedels flertall, gjøre vedtak om:
I de sakene som er nevnt over må styret ha samtykke fra generalforsamlingen. For øvrig er det styrets oppgave å lede virksomheten i borettslaget i samsvar med lov, borettslagets vedtekter og vedtak av generalforsamlingen.
Styret velges for to år og skal bestå av minst tre personer. Styret representerer borettslaget utad og kan for eksempel inngå avtaler på borettslagets vegne.
De fleste borettslag har forretningsfører og skal ha revisor.
For øvrig er selskapsorganene i borettslaget i hovedsak tilsvarende aksjeselskapets.
Borettslaget kan ha vedtekter om forkjøpsrett for andelseiere eller andre. Det er først og fremst tilknyttede borettslag som har vedtektsfestet forkjøpsrett. Et tilknyttet borettslag er et borettslag der det følger av vedtektene at andelseierne skal være medlem i et bestemt boligbyggelag. Det største boligbyggelaget i Norge er OBOS (Oslo bolig og sparelag). De som er medlemmer i boligbyggelaget vil ha forkjøpsrett til boliger i tilknyttede borettslag.
Forkjøpsretten kan ikke bli gjort gjeldende overfor andelseierens ektefelle eller andelseierens eller ektefellens barn, fosterbarn, barnebarn osv. og heller ikke overfor andelseierens eller ektefellens foreldre, besteforeldre eller søsken. Personer som de siste to år har tilhørt samme husstand som den tidligere eieren (samboer), vil også kunne overta boligen uten hinder av forkjøpsrett. Den som overtar bolig etter skilsmisse eller oppløsing av husstandsfellesskap kan også gjøre det uten hinder av andres forkjøpsrett.
Fristen for å gjøre forkjøpsretten gjeldende er som hovedregel 20 dager fra borettslaget har mottatt skriftlig melding om at andel har skiftet eier.
Den som ønsker forkjøpsrett må gjøre det på samme vilkår som budgiveren har, etter avtalen. Forkjøpshaveren trer altså inn i høyeste bud når det gjelder kjøpesummen .
Formelt sett er det borettslaget som må gjøre forkjøpsretten gjeldende på vegne av forkjøpsretthaver, og det er borettslaget som skal ha skriftlig melding om overføring av borettsandel.
Borettslaget kan sette som vilkår at den som bruker forkjøpsretten må betale et gebyr. Dette gebyret kan ikke være høyere enn fem ganger rettsgebyret (pr. 2005 er rettsgebyret kr 845,-) .
Når andelseieren selv bor i boligen, kan han fritt overlate bruken av en del av boligen til andre, for eksempel kan han leie ut en hybel i boligen.
Har andelseieren bodd i boligen i minst ett av de to siste årene, kan han fritt leie den ut for inntil tre år. Styret i borettslaget kan bare nekte å godkjenne dette hvis de har saklig grunn til det, for eksempel at den som foreslås som ny leier er en bråkmaker.
Selv om andelseieren ikke har bodd i leiligheten i minst ett av de to siste årene, kan han likevel i visse tilfeller leie eller låne ut boligen:
Styret i borettslaget kan bare nekte godkjenning, hvis brukerens forhold gir saklig grunn til det.
Borettslagslovens regler om vedlikeholdsplikt gjelder hvis det i vedtektene eller ved avtale ikke er fastsatt en annen fordeling av vedlikeholdsplikten. Borettslagslovens regler fordeler vedlikeholdsplikten slik at andelseieren hovedsakelig har ansvaret innenfor boligens fire vegger, mens borettslaget har ansvar for vedlikehold av bygningskroppen og fasaden.
Andelseieren skal holde boligen i forsvarlig stand. Forøvrig vil borettslaget ha ansvar for vedlikehold av bygningen og eiendommen ellers, så langt det ikke er andelseiers ansvar.
Borettslaget skal holde bygninger og eiendommen ellers i forsvarlig stand, så langt plikten ikke ligger på andelseierne. Skade på bolig eller inventar som tilhører laget, skal laget utbedre dersom skaden kommer av mislighold fra en annen andelseier.
Når du kjøper en andel i et borettslag gjelder avhendingsloven, se eget faktablad. Hvis andelen blir kjøpt mens boligen er under oppføring gjelder bustadoppføringsloven, se lenke på denne siden.
Tips en venn om denne artikkelen
Utskriftsvennlig versjon av siden
© forbrukerportalen.no Har du kommentarer til nettstedet, send e-post til webredaksjonen.
Ansvarlig redaktører for innholdet på forbrukerportalen er Julie Bianca Dahl og Jarle Oppedal.
Nyhetsbrev og syndikerte nyheter (RSS og ATOM)