Kronikk: Lavinnskuddsboliger - ”subprime” på norsk?

De siste årene har lavinnskuddsboliger blitt markedsført tungt mot målgrupper som reelt sett ikke har hatt noen annen mulighet for å få lån til kjøp av egen bolig. Med stigende rente ser vi nå at denne gruppen kan få problemer med å holde på leilighetene sine. Flere eksperter ser en viss parallell mellom det som skjer her hjemme og subprime-krisen som rammet USA. I det amerikanske markedet har mange eiendommmer blitt tvangssolgt, og bankene har måttet avskrive store lånebeløp. Hva er årsaken til at vi kan få slike problemer også i Norge? Og hva bør gjøres for å hindre krisen?

Roger Helde Regiondirektør, 21.05.2008 06:00

Borettslagslov

Etter at de nye borettslagslovene trådte i kraft har vi sett oppkomsten av en rekke frittstående borettslag med skyhøy kvadratmeterpris, lave innskudd og høy fellesgjeld. Borettslagsloven har hatt utilsiktede virkninger som blant annet innebærer at økonomisk usunne borettslag har fått anledning til å vokse frem. Nye aktører har tatt i bruk borettslagsmodellen, og borettslaget har gått fra å være et boligpolitisk virkemiddel til å bli et markedsmessig grep for boligbyggere som ønsker å ta ut høyest mulig profitt. Borettslagets langsiktige interesser blir i stadig mindre grad ivaretatt. Loven åpner dessverre for at aktører som bryr seg lite om borettslagets framtidige økonomi likevel kan organisere sine prosjekter som borettslag. Forbrukerrådet har gjennomført en spørreundersøkelse blant nystiftede borettslag. En ting er at 90 prosent rapporterer om endrede felleskostnader som følge av økte renter. Mer oppsiktsvekkende er det imidlertid at 60 prosent også har måttet justere opp driftskostnadene. Mye tyder på at utbyggerne ikke tar høyde for framtidige driftskostnader når de fastsetter felleskostnadene i de første driftsårene. Konsekvensen blir økonomisk baksmell for beboerne.

Vanskelig å selge

Etter flere år med eksplosiv vekst i antall frittstående borettslag, har vi i det siste sett at borettslagsboliger er blitt vanskeligere å selge. Alle medier rapporterer nå om tungsolgte borettslagsboliger med høy fellesgjeld. Dette er boliger som for få år siden ble markedsført som en god investering for førstegangskjøpere: en rimelig inngangsbillett til boligmarkedet gjennom lavt innskudd, avdragsfrihet og lav rente.

Tiltak

Forbrukerrådet mener en rekke tiltak bør settes i verk for å hindre at vi får en subprime-krise her til lands:

• Strengere krav ved opprettelse
• Lovfestet krav om sikringsfond
• Ansvarliggjøre bankene
• Særlig ansvar for Husbanken
• Strengere markedsføringsregler

Strengere krav ved opprettelse

I Norge har vi i dag altfor beskjedne krav til dokumentasjon av borettslagets framtidige driftskostnader. Et driftsbudsjett skal legges frem, men dette tar kun for seg borettslagets første driftsår. Myndighetenes kontroll består kun i å sjekke om en bygge- og finansieringsplan med driftsbudsjett foreligger, ikke om denne er realistisk.

I Sverige er kravene betydelig strengere. For eksempel må utbygger legge frem en økonomisk plan med prognoser for inntekter og utgifter i boretsslagets seks første driftsår, samt det 11. driftsåret. Det skal utarbeides en følsomhetsanalyse for ulike rentescenarier. Planen skal godkjennes av to uavhengige og offentlig godkjente kontrollører.

Denne typen regler må vurderes også i Norge. Hensikten er å hindre at økonomisk usunne borettslag kommer for salg i markedet. Reglene vil sikre at vi kan luke ut useriøse aktører, men samtidig gi seriøse aktører som kan oppylle kravene mulighet til å benytte borettslagsmodellen.

Lovfestet krav om sikringsfond

Mange blir svært overrasket når de skjønner at naboens mislighold av felleskostnader kan få økonomiske følger for borettslaget og dem selv. I økonomisk usunne borettslag kan dette bli en dominoeffekt som til slutt kan velte hele borettslaget. Obligatoriske sikringsfond kan være veien å gå.

Imidlertid finnes det sterke motforestillinger mot obligatoriske sikringsfond. Oppbyggingen av fondet kan bli kostbar – man kan neppe basere seg på Norske Boligbyggelags Landsforbunds (NBBL) sikringsfond. Dermed risikerer man å bli sittende med alle de dårlige prosjektene i en kurv. En kan også se for seg at fondet tømmes av prosjekter hvor utbygger gjør en dårlig jobb. I slike tilfeller kan et obligatorisk fond bidra til at ansvaret ikke plasseres der det hører hjemme.

Likevel bør en ordning med obligatoriske sikringsfond utredes. Dette bør sees i sammenheng med strengere krav til opprettelse av borettslag. En kan se for seg en kombinasjon: Sikringsfondet stiller krav til de prosjektene som skal få sikring, og økonomisk usunne prosjektet får ikke delta.

Hovedmålet er å beskytte uvitende boligkjøpere mot useriøse byggherrer som bruker borettslagsmodellen til å profittere på andres ulykke. Det er beboerne som sitter igjen med svarteper i dårlige prosjekter, og de har som oftest liten mulighet til å vurdere prosjektets økonomiske bærekraft. Etter vårt syn er det derfor viktig å sikre beboerne gjennom et sikringsfond i kombinasjon med strengere krav til opprettelsen av borettslag.

Ansvarliggjøring av bankene

I og med at økonomisk usunne prosjekter får finansiering, må bankene ta sin del av ansvaret. Vi har også sett eksempler på at selger/utbygger har gitt lån til boligkjøpere som har fått avslag på ordinær lånesøknad i banken. Om man ikke kan innføre forbud mot slik kredittgiving, bør også utbygger underlegges den samme frarådingsplikt som bankene er underlagt i finansavtaleloven.

Særlig ansvar for Husbanken

Husbanken skal gi finansiering til bygg med kvaliteter som universell utforming og bærekraftig kvalitet. Det bør også være et uttalt mål at Husbanken bare skal finansiere økonomisk bærekraftige borettslag. Husbanken må derfor gå foran og stille klare krav til utbyggers dokumentasjon av borettslagets framtidige drift.

Strengere markedsføringsregler

Forbrukerrådet har undersøkt hvordan boligkjøperne oppfatter materiellet som benyttes i markedsføringen av borettslagsboliger. Mange har problemer med å forstå hele pris- og kostnadsbildet ettersom informasjonen ofte er uklar.

Forbrukerrådet mener det må settes krav til at reell totalpris (summen av pris/kjøpesum og fellesgjeld) oppgis i all markedsføring. Da blir det lettere å sammenligne boliger, og sikre at kjøper forstår hva som er den reelle totalprisen.

Vi håper myndighetene tar situasjonen alvorlig og innfører strengere krav og regler til borettslagene. Alternativet kan være at tusenvis av mennesker kommer ut i et økonomisk utføre de vil slite med resten av livet. Dette er ille. Ikke minst fordi det går utover dem som gjerne har minst fra før.

Kronikk tatt inn i Adresseavisen 21. mai 2008