Å kjøpe bustad er den største investeringa du gjer i livet, og på denne marknaden er vi alle amatørar. Forbrukarrådet hjelper deg når du skal kjøpe eller selje bustad. Her fortel vi deg om eigedomsmekling.
Informasjon frå Forbrukarrådet, 2001.
"Meklar" – kva er det?
Avtalen med eigedomsmeklaren
Eineformidlingsretten til meklaren
Seie opp oppdrag
Annonsen
Salsoppgåva
Vising
Bodgivinga
Kontraktsignering
Overtaking
Renter
Tvisteløysing
Adresser
I så fall kan det vere lurt å be om eit tilbod frå fleire meklarar før du bestemmer deg. Vederlaget til meklaren er nemlig ikkje avtaleregulert, og prisane kan variere mykje.
Når du skal selje ein eigedom og bruker ein eigedomsmeklar eller advokat som medhjelpar, er jobben til meklaren/advokaten regulert av lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989. Etter denne lova har meklaren plikter både overfor den som sel, og den som kjøper eigedommen. I dette faktabladet tek vi berre for oss tilfelle der oppdragsgivaren til meklaren er den som sel eigedommen.
Meklaren skal vere ein nøytral mellommann som tek seg av interessene til begge partane med unntak av pris. Meklaren skal sjølvsagt utføre oppdraget i samsvar med god meklarskikk. Norges Eiendomsmeglerforbund og Advokatforeningen har laga etiske reglar som meklaren/advokaten skal følgje.
Eigedomsmeklingslova stiller krav til journalføring og behandling av tiltrudde midlar. Eigedomsmeklaren må òg stille sikring. Sikringa skal dekkje det ansvaret som eigedomsmeklarføretaket har når dei driv meklingsverksemd.
Kredittilsynet fører tilsyn med bransjen.
"Meklar" er ikkje ein verna tittel, og vi må skilje mellom meklarar og eigedomsmeklarar / statsautoriserte eigedomsmeklarar. Ein meklar kan vere ein seljar som sel fast eigedom. Men for å kalle seg eigedomsmeklar eller statsautorisert eigedomsmeklar må ein ha klart eigedomsmeklareksamenen, ha minst to års praktisk erfaring og meklarbrev. Visingsassistentar har vanlegvis ikkje fullført noka fagutdanning, men kan til dømes vere studentar ved eigedomsmeklingsstudiet.
Ein avtale med eigedomsmeklaren skal gjerast skriftleg på eit fastsett skjema som blir kalla oppdragsskjema. Skjemaet skal fyllast ut korrekt og signerast av begge partane. Les alltid nøye gjennom alle punkta i oppdragsavtalen før du signerer, og spør meklaren dersom du lurer på noko.
Ver kritisk. Tenk på kva dei ulike vilkåra har å seie når du skal selje bustaden/eigedommen din. Det er full avtalefridom med omsyn til vederlaget. Skal du avtale fast eller progressiv provisjon? Det er vanleg at meklaren tek om lag 1,5–3 prosent i vederlag av kjøpesummen. Det er heller ikkje uvanleg at seljaren og meklaren avtaler progressiv provisjon for den delen av kjøpesummen som er over verditaksten / den rettleiande prisen, til dømes med 5 prosent. Avtaler de progressiv provisjon på denne måten, bør ikkje meklaren ha sett den rettleiande prisen sjølv.
Vederlaget er betalinga til meklaren for den salsjobben han gjer for deg. Det finst òg føresegner om tilleggsutlegg i samband med salet. Meklaren kan ikkje ta betalt for andre utlegg enn det som er avtalt. Vederlaget skal vere inklusive moms dersom ikkje anna er sagt.
Vidare er det vanleg å avtale kor lenge oppdraget skal vare. I forbrukarforhold kan oppdraget maks vare i seks månader. Ønskjer de å fornye oppdraget, må det gjerast skriftleg. Lova stiller strenge krav til korleis oppdragsskjemaet skal fyllast ut, og feil utfylling går ut over meklaren.
Så lenge oppdraget gjeld, har meklaren eineformidlingsrett. Meklaren har faktisk rett til provisjon dersom det skjer ein handel i oppdragstida, sjølv om det ikkje skuldast innsatsen til meklaren.
Dersom du ønskjer å byte meklar i oppdragstida, er det svært viktig at du avklarer både med den gamle og den nye meklaren kva dei skal ha i vederlag.
Meklaren har rett til provisjon dei tre første månadene etter at oppdragstida er over, dersom eigedommen blir seld til nokon som meklaren har forhandla med i oppdragstida, eller til nokon som på førespurnad har fått opplysningar om eigedommen frå meklaren i oppdragstida.
Dersom eigedommen ikkje blir seld, har ikkje meklaren rett til vederlag når det ikkje er uttrykkjeleg avtalt i oppdragsskjemaet. Eigedommen er seld når eit bod er akseptert.
Både meklaren og oppdragsgivaren har rett til å seie opp oppdraget utan varsel. Av bevisomsyn bør det gjerast skriftleg.
Meklaren har krav på eit vederlag for utført arbeid dersom det er forbrukaren som seier opp avtalen, og det er avtalt at meklaren skal ha eit vederlag dersom oppdraget blir sagt opp. Når storleiken på vederlaget ikkje er fastsett i oppdragsskjemaet, har meklaren krav på eit rimeleg vederlag. Meklaren kan òg krevje å få dekt dei faktiske utlegga sine i den grad dei kjem fram av oppdragsavtalen.
Når meklaren har fått eit oppdrag, startar han salsarbeidet. Forbrukarombodet har laga krav til korleis bustader skal marknadsførast. Marknadsføringa skal mellom anna ikkje vere urimeleg, urett eller villeiande.
Prisen som er antyda, skal vere reell.
Etter eigedomsmeklingslova har kjøparen krav på å få fleire sentrale opplysningar skriftleg frå meklaren, og salsoppgåva og vedlegga er derfor viktige dokument når ein skal selje fast eigedom. Her er det opplysningar om mellom anna gards- og bruksnummeret på eigedommen, kven som er eigar, og om det er eit sameige eller ein sjølveigareigedom. Vidare skal både tinglyste og ikkje tinglyste hefte komme fram, men det seier seg sjølv at meklaren ikkje kan kjenne til hefte som ikkje er tinglyste, utan å få hjelp frå seljaren. Areala på eigedommen skal òg vere gitt opp, i tillegg til byggjeår, byggjemåte o.a.
Meklaren kan ha plikt til å opplyse om meir enn dei punkta som er uttrykkjeleg nemnde i lova. Han har òg undersøkingsplikt og skal hente inn og kontrollere nødvendige opplysningar om eigedommen så langt det verkar rimeleg. Men hugs at meklaren ikkje er ein byggjekunnig person. Kor langt undersøkingsplikta til meklaren strekkjer seg, må vurderast etter skjønn. Seljaren speler ei viktig rolle når det gjeld å sørgje for at kjøparen får viktige opplysningar om eigedommen. Meklaren har sjølvstendig plikt til å kontrollere og supplere opplysningane frå seljaren.
Når salsoppgåva er ferdig, bør seljaren få lese gjennom henne før ho blir gitt ut til interessentar. Det same gjeld når ein takst, tilstandsrapport eller bustadsalsrapport er ferdig. Seljaren bør straks gi meklaren skriftleg beskjed dersom det er feil eller manglar i salsoppgåva.
Interessentane skal vanlegvis få salsoppgåva med vedlegg og eventuelt ein takst, tilstandsrapport eller bustadsalsrapport på visinga. Det er viktig at interessentane har slik informasjon før bodgivinga tek til.
Mange meklarar tilbyr seljaren å teikne ei eigarskifteforsikring. Då har meklaren plikt til å gi interessentane ein kopi av eigenerklæringa til seljaren før bodgivinga startar.
Dersom du ønskjer at meklaren din skal møte sjølv og ikkje berre sende ein visingsassistent, bør du be uttrykkjeleg om det.
Meklaren skal sjølvsagt ha med seg nok salsoppgåver med vedlegg på visinga, ut ifrå venta interesse for eigedommen.
Når ein eigedom blir lagd ut for sal, kan interessentar leggje inn bod. Seljaren vel sjølv når han vil akseptere eit bod, og kva bod han vil akseptere. Avtalelova regulerer forholdet mellom seljaren og bodgivaren.
Ved sal gjennom meklar pliktar meklaren å følgje dei etiske reglane om bodgiving. Desse reglane skal vanlegvis liggje ved salsoppgåva. Meklaren skal tilrå at det første bodet til kvar bodgivar har minst 24 timar akseptfrist.
Eit bod er bindande for bodgivaren fram til akseptfristen går ut. Ein bodgivar må derfor aldri by på to eigedommar samtidig. Gjer han det, risikerer han å bli sitjande som eigar av to eigedommar.
Meklaren har som regel ikkje fullmakt til å akseptere eit bod. Dersom han har slik fullmakt, skal det gå fram av oppdragsskjemaet. Det er seljaren som aksepterer bodet.
Når eit bod er akseptert, er kjøpsavtalen gjord på dei vilkåra som kjem fram i mellom anna salsoppgåva, eigenerklæringa til seljaren, taksten, opplysningar som seljaren og meklaren har gitt munnleg, og bodskjemaet.
Alle bodgivarar kan be fagleg leiar om å få innsyn i historikken til bodrunden. Den som kjøper eigedommen, har høve til å kontrollere saksgangen på bodgivinga etter at eigedommen er seld. Då får han vite namna på dei andre bodgivarane.
Kontraktsigneringa skjer vanlegvis relativt kort tid etter at bodet er akseptert. Både kjøparen og seljaren bør be om å få eit utkast av kontrakten til gjennomlesing før kontraktsigneringsmøtet.
Kontrakten skal spegle det som alt er avtalt. Dersom det på kontraktmøtet kjem fram ny eller avvikande informasjon som er viktig for salet, kan det gi grunnlag for å reforhandle kjøpsavtalen heilt eller delvis.
Dersom du synest at noko er uklart på kontraktmøtet, er det viktig å nytte høvet til å avklare forholdet og eventuelt ta atterhald om det før du skriv under på kontrakten.
Når kontrakten først er signert, kan det vere svært vanskeleg å gjere noko gjeldande som du visste om då du signerte kontrakten.
Meklaren har ei viktig omsorgsplikt både overfor kjøparen og seljaren i slike situasjonar, og han skal kunne gi relevant informasjon om aktuelle lover og reglar til kjøparen og seljaren og eventuelt vise til ein advokat dersom det er nødvendig.
Det er nokså vanleg å krevje at kjøparen skal betale 10 prosent av kjøpesummen ved kontraktsigneringa, såkalla handpengar. Det må i så fall gå fram av den informasjonen som blir gitt før seljaren aksepterer eit bod, til dømes i salsoppgåva eller bodskjemaet. Dersom det ikkje gjer det, kan det ikkje krevjast slike handpengar.
Det er ikkje sjølvsagt at meklaren er til stades på overtakingstidspunktet.
Det er vanleg at resten av kjøpesummen blir betalt på den avtalte overtakingsdatoen. Fram til denne datoen kan kjøparen instruere meklaren om å halde tilbake pengar dersom han oppdagar manglar eller liknande. Kjøparen gjer sjølvsagt dette på eigen risiko og må passe på at han ikkje held tilbake meir enn det er rimeleg grunnlag for ut ifrå verdien på mangelen.
Etter overtakingsdatoen kan kjøparen vanlegvis ikkje halde tilbake heile eller delar av kjøpesummen.
Ikkje sjeldan blir det spørsmål om kven som har rett til rentene av kjøpesummen. Handpengar er, slik vi ser det, å rekne som forskotsbetaling. Det vil seie at pengane med renter tilhøyrer seljaren frå og med det avtalte betalingstidspunktet, som stort sett er datoen for kontraktsigneringa.
Når det gjeld rentene på resten av kjøpesummen, er det i prinsippet kjøparen som har rett på dei fram til det avtalte betalingstidspunktet, som i regelen er den avtalte overtakingsdatoen. Etter det tilhøyrer rentene seljaren.
Dersom rentebeløpet er mindre enn halve rettsgebyret, pliktar ikkje meklaren å trekkje frå renter på klientkontoen sin.
Dersom du ønskjer å klage på eigedomsmeklaren, kan du klage til Klagenemnda for eiendomsmeglingstjenester dersom den faglege leiaren er ein statsautorisert eigedomsmeklar og medlem av Norges Eiendomsmeglerforbund. Dersom den faglege leiaren er ein advokat, må du klage til Advokatforeningen.
Klagenemnda for eiendomsmeglertjenester
Inkognitog. 12
0258 Oslo
Telefon: 22 54 20 87 (kl. 12.30–15.00)
Telefaks: 22 55 31 06
Disiplinærnemnda for advokatvirksomhet
Den Norske Advokatforening
Kr. Augustsg. 9
0164 Oslo
Telefon: 22 03 50 50
Tips en venn om denne artikkelen
Utskriftsvennlig versjon av siden
© forbrukerportalen.no Har du kommentarer til nettstedet, send e-post til webredaksjonen.
Ansvarlig redaktør for innholdet på forbrukerportalen er Julie Bianca Dahl.
Nyhetsbrev og syndikerte nyheter (RSS og ATOM)