Bustadoppføringslova regulerer dine rettigheter og plikter ved avtale om oppføring av bolig, og ved kjøp av fast eiendom der bygningen ikke er ferdig når avtalen inngås. Forbrukerrådet gir deg her en forenkelt versjon av loven.
Informasjonen ble utarbeidet i 2000.
Lov om avtalar med forbrukar om oppføring av ny bustad, bustadoppføringslova, regulerer dine rettigheter og plikter ved avtale om oppføring av bolig og kjøp av fast eiendom der bygningen ikke er fullført når avtalen inngås. Loven ble vedtatt i 1997 og trådte i kraft 1.7.1998.
Bustadoppføringsloven omfatter avtaler om oppføring av bolig eller kjøp av bolig under oppføring mellom forbrukere og næringsdrivende. Det kreves at selger er en profesjonell selger. Avtaler mellom forbrukere faller ikke inn under loven.
Bestemmelsene i loven kan ikke fravikes til skade for forbrukeren.
Forbrukerrådet har i samarbeid med representanter for byggebransjen utarbeidet standardkontrakter som ivaretar dine rettigheter etter loven. Det er frivillig om man vil bruke standardkontraktene, men de fleste entreprenører og byggmestere bruker standardkontrakt.
Skriv ikke under før du har satt deg godt inn i kontrakten. Da får du også betenkningstid og en mulighet til å forhandle deg fram til bedre vilkår med entreprenører. Er du i tvil om avtalen du blir tilbudt er god nok, kan du kontakte et konsulentfirma med erfaring i byggekontrakter, eller Forbrukerrådet.
Skriv bare under på en kontrakt du er trygg på. Husk at alle avtaler er bindende - også muntlige.
Loven omfatter avtaler i forbindelse med oppføring av bolig. Det vil si de tilfellene der du disponerer en tomt og inngår en avtale med en eller flere entreprenører som skal bygge huset for deg. Den gjelder også når du kjøper en ny bolig med tomt, forutsatt at boligen ikke fullført ved avtaleinngåelsen.
Oppføring av fritidshus og eierseksjonsleiligheter faller inn under loven. Det samme gjør en fullstendig ombygging/restaurering av et hus.
Loven har også bestemmelser om avtaler med en selvstendig konsulent, f.eks. arkitekt eller ingeniør, som skal planlegge boligen eller arbeidet med oppføringen.
Loven gjelder ikke når du kjøper en bolig som er ferdig på avtaletidspunktet. Her kommer lov om kjøp av fast eiendom (avhendingslova) inn (se eget faktablad). Avtaler om enklere arbeid på, og mindre ombygging av hus omfattes av håndverkertjenesteloven (se eget faktablad).
En avtale om oppføring av bolig bør inngås skriftlig. Muntlige avtaler er også bindende, men vil være vanskelige å dokumentere i etterhånd. Begge parter kan kreve at avtalen settes opp skriftlig. Det er viktig å lage en avtale som beskriver rettighetene og pliktene til partene. Avtalen vil være til nytte dersom det oppstår uenighet i ettertid. Husk at loven bare er et ytre rammeverk som supplerer avtalen og gir rettigheter ved avtalebrudd.
Her er de viktigste ting som bør inn i avtalen:
Entreprenøren skal utføre arbeidet fagmessig, og ivareta dine interesser ved å veilede og samråde seg med deg når det blir nødvendig. Hvis dere ikke har avtalt noe annet, skal entreprenøren holde de materialene som trengs og de skal være av vanlig god kvalitet. Du har krav på å få en spesifikasjon av materiell og utstyr som følger med. Entreprenøren skal også spesifisere hva som ikke er med, men som likevel er nødvendig for at leveransen skal være komplett. Hvis det f.eks. mangler en utvendig trapp, må det opplyses.
Du kan kreve endringer og tilleggsarbeid som står i sammenheng med avtalt ytelse dersom dette ikke fører til vesentlig ulempe for entreprenøren. Det kan avtales at du ikke kan kreve endringer som endrer vederlaget med mer enn 15 prosent. Endringer og tilleggsarbeid bør avtales skriftlig. Du bør så langt som mulig unngå endringer i byggeprosessen, da dette kan bli dyrt.
Entreprenøren har plikt til å fraråde arbeidet hvis han mener at du ikke er tjent med å få arbeidet utført slik det er avtalt.
Merk følgende når det gjelder prisen:
Det er ofte slik at huskjøperen utfører en del av arbeidet og at entreprenøren bygger videre på dette. Det er viktig å få med i kontrakten hva du skal gjøre, og frister for når du skal utføre arbeidet. Du plikter å utføre ditt arbeid slik at entreprenøren ikke blir forsinket i sitt arbeid. Blir entreprenørens arbeid forsinket fordi du ikke har utført din del, kan det medføre fordyrelse for deg.
Entreprenøren skal stille sikkerhet for oppfyllelsen av avtalen. Sikkerheten skal gjelde i byggeperioden og fem år etter at du har tatt over boligen. Sikkerhetens størrelse varierer etter hva slags type avtale du har inngått (f.eks. om det kun er en oppføringsavtale eller om avtalen omfatter tomt og hus) og om du stiller krav før eller etter du har tatt over boligen. Du har ikke plikt til å betale noen del av kontraktsummen før du får se bekreftelsen på at det er stilt sikkerhet fra en godkjent finansieringsinstitusjon, i tilfelle entreprenøren seinere skulle gå konkurs.
Loven ilegger deg ingen plikt til å stille sikkerhet, men de fleste entreprenører vil kreve at du enten kan fremlegge et finansieringsbevis eller at du setter inn et beløp til sikkerhet på sperret konto.
I de tilfellene der boligen oppføres på din tomt og entreprenøren står for det vesentlige av både planleggingen og oppføringen av boligen, har entreprenøren plikt til å tegne forsikring for bygget og materialer på byggeplassen, dersom det ikke er avtalt at du selv skal sørge for forsikringsdekning. Forsikringen skal vare til du overtar huset. Det gjelder generelt at du ikke skal betale for arbeid eller materialer som blir skadet eller går tapt før overtakelsen. Det vil derfor være i entreprenørens egen interesse å påse at det foreligger forsikringsdekning også i tilfeller som ikke omfattes av lovens regel om forsikringsplikt.
Avtal realistiske datoer for byggestart og ferdigsstillelse. Hvis tidsfristen for ferdigstillelse blir overskredet, og dette ikke skyldes forhold du har ansvaret for, har du krav på dagmulkt tilsvarende 1 promille av entreprenørens samlede vederlag. Hvis avtalen omfatter eiendomsrett til grunnen, er laveste sats for dagmulkten 0,75 promille. Dagmulkt kan ikke kreves for mer enn 100 dager. Dagmulkt kan kreves uavhengig av om du har hatt et økonomisk tap.
Erstatning utover dagmulkten kan kun kreves dersom entreprenøren har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med god tro.
Dersom betalingstid ikke er avtalt, skal du betale når entreprenøren har krevd det etter at du har overtatt huset.
Når entreprenøren utfører arbeid på din tomt, kan det avtales at det skal betales i takt med utførelsen på byggeplassen. Det skal ikke betales for mer enn verdien av det som er innebygd. Dette er et viktig prinsipp å følge i byggeperioden. Du har da større kontroll med hva du betaler for, samtidig som det skjerper kravet til entreprenøren når det gjelder kvalitet og tidsfrister. Skulle entreprenøren gå konkurs, vil du likevel sitte igjen med de verdier du har betalt for. Ta gjerne med deg en fagkyndig på inspeksjon før du betaler for deler av bygget. Du skal heller ikke betale for materialer som det hviler salgspant eller andre heftelser på.
Uansett hvilken betalingstakt som avtales, skal det gjenstå 10 % av kontraktssummen til sluttoppgjør etter at huset er overtatt av deg. Dette beløpet vil være din sikkerhet for at entreprenøren utbedrer eventuelle feil og mangler som du påpeker ved overtakelsen. Forskuddsbetaling utover det som er beskrevet her, kan likevel avtales dersom din betaling er sikret gjennom en garanti fra en finansinstitusjon.
Dersom avtalen gjelder ny bolig med tomt, får du ikke noen eiendomsrett til boligen før ved overtakelsen. Derfor kan det bare kreves hel eller delvis forskuddsbetaling dersom din betaling er sikret gjennom garanti fra en finansinstitusjon.
Når du overtar huset, markerer det også juridisk sett et viktig skille. Da aksepterer du som ny eier bygget, eventuelt med visse merknader. Det er lurt å ha med en fagkyndig under overtakelsen av bygget. Hvis huset lider av alvorlige mangler, f.eks. konstruksjonsfeil, kan du nekte å overta det. Det bør føres protokoll over påpekte feil og mangler. Det er lurt å gi entreprenøren en frist for utbedring.
Overtakelse innebærer at du overtar risikoen for huset, reklamasjonsfristen begynner å løpe, dagmulkten stanses og entreprenøren får krav på sluttoppgjør.
Du kan kreve at det blir avtalt besiktigelse av bygget innen ett år etter overtakelsen.
Det er en mangel dersom huset ikke er i samsvar med avtalen, de krav til entreprenørens ytelse som følger av loven eller offentligrettslige krav. Med offentligrettslige krav menes f.eks. krav til elektrisk anlegg og ildsteder.
Hvis entreprenøren har gitt feil opplysninger eller har unngått å gi opplysninger som er av betydning for deg, foreligger det en mangel. Det er også en mangel om en tredjeperson har eiendomsrett, panterett eller annen rett i det entreprenøren skal yte og det ikke er avtalt at du skal overta disse forpliktelsene.
Om det er mangler ved entreprenørens ytelser, skal avgjøres ut fra tilstanden ved overtakelsen selv om feilen viser seg først seinere. Det har derfor liten betydning om det har vært feil og mangler under byggeprosessen dersom disse er rettet opp før overtakelsen.
Loven gir deg en reklamasjonsfrist på fem år etter overtakelsen. Entreprenøren kan ha påtatt seg ansvar for mangler i lengre tid, f.eks. i form av en garanti, men dette ansvaret bør i så fall fremkomme av skriftlig kontrakt.
Du må reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen.
Dine krav hvis det er mangler
Holde tilbake vederlag
Du kan holde tilbake så mye av vederlaget som er nødvendig for å sikre at kravet blir dekket. Holder du tilbake mer penger enn det mangelen representerer, kan du bli pålagt forsinkelsesrenter.
Er det avtalt at du skal betale sluttoppgjøret før du overtar huset eller får skjøte, kan det avtales at det omtvistede beløp deponeres på konto i en finansinstitusjon. Pengene skal bare kunne disponeres av deg og entreprenøren sammen.
Retting/reparasjon
Du kan kreve mangelen reparert dersom det skjer uten urimelig kostnad eller ulempe for entreprenøren. Entreprenøren kan kreve å få rette mangelen selv hvis reparasjonen skjer innen rimelig tid og uten urimelig ulempe for deg. Du bør derfor ikke reparere den selv før du reklamerer. Retter du selv før du reklamerer, kan det innebære at du mister kravet ditt.
Prisavslag
Du kan kreve prisavslag dersom entreprenøren ikke retter mangelen. Prisavslaget skal være lik kostnadene for retting av mangelen. Hvis kostnadene blir urimelig høye i forhold til det mangelen betyr for forbrukeren, skal prisavslaget svare til den verdireduksjon som mangelen medfører.
Heving
Du kan heve avtalen dersom entreprenøren vesentlig misligholder sine forpliktelser etter avtalen og/eller loven.
Erstatning
Dersom du står igjen med et økonomisk tap etter å ha benyttet de mulighetene som er beskrevet foran, kan du som hovedregel kreve at entreprenøren skal dekke økonomisk tap som er oppstått som følge av en mangel.
Avbestilling
Loven gir deg rett til å avbestille hele eller deler av ytelsen. Du må da betale for det arbeid som er utført på eiendommen. Entreprenøren vil i tillegg kunne kreve erstattet dokumentert økonomisk tap inkl. tapt fortjeneste. Entreprenøren kan bare kreve dekket det tapet som du kunne regne som rimelig som følge av din avbestilling.
Flere entreprenører har standardkontrakter der det avtales et avbestillingsgebyr. Ved slik avtale må du kontrollere at gebyret har en rimelig størrelse.
Din viktigste plikt er å betale for ytelsen til avtalt tid. Hvilke andre plikter du har vil fremgå av loven og avtalen.
Hvis du ikke gjør det som er avtalt, kan entreprenøren:
Forbrukerrådet kan være behjelpelige med råd og veiledning i forbindelse med oppføring av bolig. Vi gjør imidlertid oppmerksom på at Forbrukerrådet ikke kan ta til skriftlig behandling klager som gjelder oppføring av bolig, da dette faller utenfor våre lovpålagte oppgaver, jfr forbrukertvistloven § 1.
Dersom det oppstår en tvist mellom deg og entreprenør/utbygger i forbindelse med oppføring av bolig, har du følgende klagemuligheter:
Det første du må gjøre er å klage til entreprenør/utbygger. Forbrukerrådet anbefaler at du klager skriftlig. Dersom du ønsker hjelp til å formulere et klagebrev, bruk klageveilederen.
Dersom klagen din ikke fører frem, kan du klage saken inn for Boligtvistnemnda, eller bringe saken inn for det ordinære rettsapparatet.
Har du et problem og ønsker å sende en skriftlig klage? Start klageveileder for oppføring av bolig
Kommer du ingen vei med selger/motpart? Ta kontakt med Boligtvistnemnda.
For nærmere informasjon, kontakt Forbrukerrådet på telefonnummer 815 58 200.
Du finner kontrakter i forbindelse med bygging eller kjøp av ny bolig gratis hos Standard Norge
Tips en venn om denne artikkelen
Utskriftsvennlig versjon av siden
© forbrukerportalen.no Har du kommentarer til nettstedet, send e-post til webredaksjonen.
Ansvarlig redaktører for innholdet på forbrukerportalen er Julie Bianca Dahl og Jarle Oppedal.
Nyhetsbrev og syndikerte nyheter (RSS og ATOM)
