Lov om avhending av fast eiendom (avhendingsloven) regulerer dine rettigheter og plikter ved kjøp og salg av fast eiendom. Loven omfatter kjøp og salg mellom næringsdrivende og mellom forbrukere. Forbrukerrådet har forenklet lovteksten for deg.
En nynorsk versjon av denne faktainformasjonen kan lastes ned via lenken til høyre.
Nedenfor tar vi for oss det som er viktig ved forbrukerkjøp. Forbrukerkjøp vil si at eiendommen hovedsakelig er til personlig bruk for kjøperen med familie, som ved kjøp av bolig og fritidseiendom. Selgeren kan godt være en privatperson, det kreves ikke at han er en profesjonell selger.
I forbrukerkjøp er deler av loven tvingende. Det vil si at de viktigste reglene ikke kan fravikes til skade for kjøperen.
Loven omfatter kjøp og salg av fast eiendom. Med fast eiendom menes tomta/grunnen og det som er varig knyttet til grunnen, f.eks. bygninger, grunnmur, tre o.l.
Loven gjelder dersom du kjøper:
Loven brukes altså ved overføring av eiendomsrett til en fast eiendom. Overføring av tomtefesterett omfattes også av loven. Loven gjelder bare ved frivillige overdragelser som salg, bytte eller gave.
Når du kjøper en bygning eller en innretning som mangler varig tilknytning til grunnen, gjelder ikke loven. Den gjelder heller ikke når kjøp/salg har til formål å fjerne den varige tilknytningen som er tilfelle når du kjøper
Loven gjelder heller ikke avtaler om oppføring av ny bolig
Kjøper du ei tomt, og avtalen omfatter at selgeren skal føre opp et hus på tomta, gjelder bustadoppføringslova, og ikke avhendingsloven.
Salg av rett til aksje-, parts- eller obligasjonsleilighet faller også utenfor loven. Her er det ikke snakk om salg av eiendomsrett, men av leierett.
En avtale om kjøp av fast eiendom bør inngås skriftlig. Muntlige avtaler er også bindende, men de vil være vanskeligere å dokumentere i ettertid. Begge parter kan kreve at avtalen blir satt opp skriftlig. Det er viktig å lage en avtale om beskriver eiendommen så godt som mulig. Den vil være til nytte hvis det blir uenighet i ettertid. Husk at loven bare er et ytre rammeverk som supplerer avtalen, og gir rettigheter ved avtalebrudd.
Her er de viktigste forhold som bør inn i avtalen:
Før overlevering plikter selgeren å rydde og rengjøre eiendommen. Det gjelder både huset og tomta. Når kjøperen har oppfylt sine plikter, dvs. først og fremst å betale kjøpesummen og eventuelle kostnader, har han krav på å få skjøte.
Skjøtet er en overdragelseserklæring fra selger til kjøper der eiendomsretten blir overført. Deretter bør skjøtet tinglyses. Det vil si at det skal føres inn i tinglysingsbøkene hos sorenskriveren eller byskriveren, slik at kjøperen er registrert som eier av eiendommen.
Ved salg uten eiendomsmegler, skal kjøperen være klar over at det kan være fare for dobbeltsalg, før eiendomsoverdragelsen blir tingslyst.
Tidspunktet for overdragelsen blir bestemt av partene i avtalen. Er ikke noe avtalt, kan kjøperen kreve å få overta eiendommen ved tredje månedsskiftet etter at bindende kjøpsavtale ble inngått.
Eiendommen skal være i samsvar med det som er avtalt mellom partene. Det som er avtalt følger av muntlig og skriftlig informasjon gitt av selger eller hans representant ved salget, herunder også takst og tilstandsrapport, dessuten hvordan eiendommen fremsto på salgstidspunktet.
Dersom avtalen ikke gir noen nærmere beskrivelse av eiendommens tilstand, har loven satt opp noen vanlige krav til eiendommer flest. Loven sier at deler av og funksjoner ved eiendommen skal ha den standarden som liknende eiendommer normalt skal ha. Dette gjelder både kvaliteten på bygningsmaterialer og utføringen av bygningsarbeider. Huset skal f.eks. være normalt isolert, dører og vinduer skal være hele, og taket skal være tett, dersom dette er i samsvar med den standarden liknende eiendommer/bygninger skal ha.
Eiendommen skal være i samsvar med offentlige bestemmelser, om ikke annet er avtalt. Det betyr for eksempel at elektrisk anlegg og pipe skal være i forskriftsmessig stand.
Selger har plikt til å gi opplysninger til kjøper om alle viktige forhold ved eiendommen som han selv kjenner eller må kjenne til. Dette er opplysninger som kjøper har grunn til å regne med å få. For eksempel skal det opplyses om at det har vært vannlekkasje/fukt i kjeller, dersom dette ikke er fullt utbedret. Også informasjon om dårlig vanntrykk, eller offentlige eller private planer i nabolaget som selgeren kjenner til, faller inn under opplysningsplikten. Dersom selger unnlater å opplyse om negative omstendigheter ved eiendommen, kan dette utgjøre en mangel.
De opplysningene selger gir om eiendommen skal være korrekte. Det hjelper ikke at selger gir opplysninger i god tro, dersom det viser seg i ettertid at opplysningene er feil. Selger hefter ikke bare for egne opplysninger, men også for opplysninger gitt av eiendomsmegler eller opplysninger i takst, tilstandsrapport osv. Opplysningene må imidlertid ha noe å si for kjøperen. Dersom opplysningene ikke har noen betydning for kjøpet, dvs. avtalens innhold og prisen, vil de neppe bli regnet som en mangel.
Eiendommen skal ha det tilbehøret som normalt følger med, for eksempel fast utstyr som ovner, antenneanlegg, fast kjøkkeninnredning og ellers det som måtte være avtalt. Dersom du lurer på om for eksempel garderobeskap følger med, spør megleren/selgeren. Be om å få svaret skriftlig, før du legger inn bud på eiendommen.
I våre dager selges de fleste eiendommer med en klausul "som den er" eller "som besiktiget". Selv om en slik passus utgjør en innskrenking i kjøpers rettigheter, innebærer ikke dette at selger har anledning til å foreta en fullstendig ansvarsfraskrivelse. Kjøper vil alltid kunne kreve erstatning for mangler som skyldes brudd på selgerens opplysningsplikt. Hvor mye ansvar selgeren kan fraskrive seg i en "som den er"-klausul er usikkert.
Det kreves normalt ikke mer av kjøperen enn at han går på en visning før han kjøper. Etter at man har overtatt eiendommen bør man imidlertid gå igjennom eiendommen for å se om den er i henhold til det som er avtalt. Kjøperen kan ikke hevde at det foreligger mangler dersom han kjente eller måtte kjenne til manglene da avtalen ble inngått.
Dersom kjøperen oppdager mangler i tiden mellom akseptet av budet og overtakelsen av eiendommen, kan det gi grunnlag for enten å kreve mangelen rettet for selgerens regning, eller for å holde tilbake en tilsvarende del av kjøpesummen. Undersøk dette nærmere med megleren. Vær oppmerksom på at mangler som oppdages før overtakelsen ikke nødvendigvis kan dekkes under eierskifteforsikringen til selger.
Dersom kjøperen oppdager mangler etter overtakelsen, kan han gjøre en rekke mangelskrav gjeldende. Kjøperen kan for eksempel kreve at mangelen rettes, hvis det skjer uten urimelig kostnad eller ulempe for selgeren. Selgeren har også rett til å få utbedret mangelen selv, dersom det skjer uten urimelig ulempe for kjøperen. Dersom selgeren ikke har fått anledning til å forsøke å utbedre mangelen selv, kan kjøperens krav mot selgeren falle bort. Dersom det er snakk om akutte feil og mangler, for eksempel at et vannrør står og spruter, kan derimot kjøper alltid utbedre mangelen direkte selv.
Det samme gjelder i forbrukerkjøp av ny bolig, selv om selgeren ikke selv har stått for oppføringen, så lenge selgeren har inngått avtalen som ledd i næringsvirksomhet.
Dersom selgeren ikke utbedrer mangelen kan kjøperen kreve prisavslag tilsvarende kostnadene med å få mangelen rettet.
Kjøperen kan heve avtalen, dersom mangelen innebærer et vesentlig kontraktsbrudd, dvs. at kjøpet er vesentlig forfeilet for kjøperen. Heving betyr at selgeren får eiendommen tilbake mot at kjøperen får pengene tilbake. Dette gjelder ikke dersom eiendommen er blitt forringet etter at kjøperen overtok den.
Alene eller i tillegg til de øvrige mangelskrav, kan kjøperen kreve erstattet sitt økonomiske tap eller utlegg som følge av mangelen.
Dersom selgeren ikke oppfyller sine forpliktelser, som å gi fra seg skjøtet eller ikke overlater bruken av eiendommen til avtalt tid, blir det forsinkelse. Da kan også kjøperen gjøre gjeldende sine krav. Dette gjelder selvsagt ikke dersom kjøperen selv er årsak til forsinkelsen.
Kjøperen kan kreve at selgeren oppfyller sine forpliktelser etter avtalen, hvis ikke dette hindres av årsaker selgeren ikke kan noe for.
Kjøperen kan heve avtalen dersom forsinkelsen er et vesentlig kontraktsbrudd.
Kjøperen kan holde tilbake et beløp som er nødvendig for å sikre kravene sine på grunn av forsinkelsen.
Kjøperen kan kreve at utgifter han har hatt på grunn av forsinkelsen, skal erstattes av selgeren. Hvis forsinkelsen har skjedd uten at selgeren hadde anledning til å forhindre det, faller kravet fra kjøperen bort.
Kjøperen må klage så snart som mulig ved forsinkelse, eller når han oppdager en mangel. Gjør han ikke det, kan han tape retten til å gjøre kravet gjeldende. Siste mulighet til å klage er fem år etter at kjøperen har overtatt eiendommen. Reklamasjonen bør være skriftlig, og kjøperen bør ta en kopi før han sender reklamasjonen til selgeren. Dersom kjøperen ønsker å heve kjøpet, bør dette uttrykkelig fremgå av reklamasjonen.
Dersom kjøperen ikke betaler eller oppfyller sine forpliktelser etter avtalen, kan selgeren gjøre kravene sine gjeldende overfor kjøperen. Dette gjelder ikke dersom selgeren selv er årsak til den manglende oppfyllelsen.
Selgeren kan kreve at kjøperen oppfyller avtalen og betaler kjøpesummen.
Selgeren kan heve avtalen dersom forsinkelsen skyldes vesentlig kontraktsbrudd, f.eks. hvis kjøperen ikke har overtatt eiendommen til avtalt tid, og dette har stor betydning for selgeren.
Selgeren kan holde skjøtet tilbake og nekte at kjøperen tar eiendommen i bruk før han oppfyller sine forpliktelser.
Selgeren kan som regel kreve erstatning for det tapet han har blitt påført, f.eks. renter ved forsinket betaling.
Også selgeren har reklamasjons- og klagerett Selgeren må klage så snart som mulig etter at han ble eller burde blitt kjent med avtalebruddet.
Mange boligselgere velger å tegne en eierskifteforsikring. En eierskifteforsikring er selgers forsikring, og den dekker mer eller mindre det ansvaret selgeren måtte ha overfor kjøper etter avhendingsloven. Kjøperen må derfor alltid reklamere til selgeren, men bør også sende en kopi av reklamasjonen direkte til forsikringsselskapet.
At selger har en eierskifteforsikring endrer ikke kjøperens rettigheter overfor selger etter avhendingsloven, men kjøperen vil dessuten ha et direkte krav overfor forsikringsselskapet forutsatt at forsikringen dekker den mangelen kjøperen reklamerer på.
Tips en venn om denne artikkelen
Utskriftsvennlig versjon av siden
Å kjøpe fast eiendom er ofte den største investeringen vi gjør (Foto: )
© forbrukerportalen.no Har du kommentarer til nettstedet, send e-post til webredaksjonen.
Ansvarlig redaktører for innholdet på forbrukerportalen er Julie Bianca Dahl og Jarle Oppedal.
Nyhetsbrev og syndikerte nyheter (RSS og ATOM)
