Sjekkpunktene du trenger når du overtar ny bolig

Vi gir deg alle kontrollpunktene du trenger for å være sikker når du flytter inn i nybygget bolig.

Publisert: 30.07.2002 13:04

Innholdsfortegnelse

• Overtakelse
• Slik kontrollerer du fukt utendørs:
• Slik kontrollerer du fukt innendørs:
• Kontroller dette også:
• Ettårsbefaringen
• Mangler og reklamasjon
• Garanti
• Dine krav hvis det er mangler
• Retting og reparasjon
• Prisavslag
• Heving
• Erstatning
• Tvistenemnd
• Klage

Overtakelse

Overtakelsen markerer juridisk sett et viktig skille. Du aksepterer da bygget, eventuelt med visse merknader. Overtakelsen skal skje på det tidspunktet som står i kontrakten. Risikoen for eiendommen går over på deg når du har overtatt bygget. Da begynner reklamasjonsfristen å løpe, eventuelle dagmulkter stanser og du er ansvarlig for å forsikre bygget. Entreprenøren har krav på sluttoppgjøret (med fratrekk av eventuelle dagmulkter, og kostnadene ved eventuelle mangler). Du har rett til å nekte å ta over hvis bygget har mangler av større omfang. Hvis ikke annet er avtalt, kan du nekte å overta boligen før entreprenørens frist for ferdigstillelse er utløpt.

Du tar over huset ved en såkalt overtakelsesforretning, som entreprenøren skal kalle inn til. Vi anbefaler at du er til stede ved overtakelsesforretningen. Da skal du påpeke eventuelle mangler ved bygget. Ved overtakelse skal entreprenøren skrive en protokoll, som du og entreprenøren skriver under. Begge parter skal få et eksemplar av protokollen. Vær oppmerksom på at overtakelsesforretningen kan gjennomføres selv om du ikke møter opp. Da må dette stå i innkallingen.

Det anbefales å ha med en byggekyndig rådgiver under denne gjennomgangen. En byggekyndig vil kunne hjelpe deg å se etter ting som ofte skaper problemer og diskusjoner i ettertid. For eksempel er fukt ofte årsak til bygningsskader, så dette er kanskje det viktigste området å kontrollere.

Slik kontrollerer du fukt utendørs:

• Alle utvendige detaljer (beslag og annet) skal være utformet slik at fuktighet avvises, dreneres (luftede kledninger og annet) eller har mulighet til å diffundere (tørke ut)av materialene.
• Fasaden må ikke males med diffusjonstett maling, og luftespalter bak panel må være åpne.
• Vann på terreng må ledes fra huset, og terrenget må derfor helle fra grunnmur. Terrenget rundt grunnmur vil ofte sette seg etter hvert, og det kan være nødvendig å fylle på masser.
• Beslag rundt pipe må slutte tett til skorsteinen og taksteinen eller annet takbelegg.
• All takstein må være hele og ligge riktig , og stiftes særskilt godt til underlaget i værharde strøk.
• Alle nedløpsrenner skal være godt sammenføyd, og vannet skal kastes vekk fra huset.
• Avstanden fra bordkledning til marka skal være stor nok også etter at det er lagt på jord eller annen masse inntil husveggene.

Slik kontrollerer du fukt innendørs:

• Baderomsgulv må helle mot sluk.
• Våtromsbelegg må være riktig klemt ned i sluk.
• Sluk må ikke danne forhøyninger i gulvet.
• Våtromsbelegg må være godt sveiset i hjørnene og skjøter.
• Blandebatterier i dusj må være godt og tett festet til vegg.

I nye hus vil det ta ca. ett år før byggfukten i materialene har stabilisert seg. Det er derfor viktig at eieren det første året ser til at lufteventiler står åpne, at ubenyttede rom ikke står uoppvarmet, at kjøkkenvifte slås på ved matlaging, og at det luftes godt ved tøytørking.

Kontroller dette også:

• Slutter dører tett, og er de lette å åpne og lukke og låse?
• Slutter vinduer tett, og er de lette å åpne og lukke og låse?
• Er alle vinduer hele og uten skrapemerker?
• Er det noen steder knirk i gulv?
• Er tersklene faste å gå på?
• Er det forskriftsmessig brannmur rundt eventuell ovn eller annet ildsted ?
• Er overflater på gulv, vegger og tak jevne og uten skader?
• Er flislagte gulv og vegger pene, og er fugene jevne og pene?
• Er fliser lagt pent inntil sluk og andre detaljer som fordrer tilskjæring?
• Er lister pent sammenføyd i hjørner?
• Er det nøkler i alle dører som skal ha det?
• Utleveres riktig antall hovednøkler?
• Er eventuelle medfølgende hvitevarer riktig montert?
• Lar dører til hvitevarene seg åpne uten problemer?
• Er medfølgende skap riktig og pent montert, og inneholder de riktige hyller og skuffer?
• Finnes alle kontakter der de skal være?
• Er uttak til telefon, radio og fjernsyn der de skal være?
• Hvis tilgang til loft, påse at isolasjon og plastfolie er riktig lagt

Med tanke på vedlikehold bør du be om opplysninger om materialer som er brukt, og hvilket vedlikehold som kreves, og du skal ha bruksanvisninger til tekniske installasjoner. Det kan være fornuftig om entreprenøren samler disse opplysningene i en "huseierbok". Forbruker bør be om å få overlevert en slik "huseierbok" ved overtakelse av boligen.

Ettårsbefaringen

Omtrent ett år etter at du har overtatt boligen, kan du eller entreprenøren innkalle til ny befaring. Det kan ikke kreves at dette skal skje akkurat på ettårsdagen, men det bør skje rundt denne tiden. Ettårsbefaringen kan gjennomføres på omtrent samme måte som overtakelsesforretningen. Det skal skrives protokoll. Hvis du er avskåret fra å delta på befaringen, bør du sende et brev til entreprenøren så snart som mulig. I brevet tar du opp problemer du har oppdaget. Forholder du deg helt passiv, kan du miste muligheten til å gjøre gjeldende krav ved mangler som burde være varslet vedrørende befaringen. Dette gjelder likevel bare hvis entreprenøren skriftlig har varslet om at dette kan skje.

Mangler og reklamasjon

Det er en mangel dersom boligen ikke er i samsvar med avtalen, de krav til entreprenørens ytelser som følger av loven eller offentligrettslige krav. Med offentlig-rettslige krav menes for eksempel krav til elektriske anlegg og ildsteder.

Hvis entreprenøren har gitt feil opplysninger eller har unngått å gi opplysninger som er av betydning for deg, foreligger det en mangel. Det er også en mangel om en tredjeperson har eiendomsrett, panterett eller annen rett i det entreprenøren skal yte og det ikke er avtalt at du skal overta disse forpliktelsene, som for eksempel veirett m.m.

Om det er mangler ved entreprenørens ytelser, skal avgjøres ut fra tilstanden ved overtakelsen selv om feilen viser seg først seinere. Det har derfor liten betydning om det har vært feil og mangler under byggeprosessen dersom disse er rettet opp før overtakelsen.

Egeninnsats og andre entreprenørers arbeider ( delt entreprise) kan ha betydning i en mangelsdiskusjon. Du som forbruker vil vanligvis trenge noen som står ansvarlig for din del av arbeidet.

Er din egeninnsats direkte årsak til mangelen på bygget vil ikke entreprenøren være ansvarlig for dette. Unntaket er hvis entreprenøren har påtatt seg kontrollansvaret som ansvarlig kontrollerende for utførelsen, og i denne egenskapen burde ha oppdaget mangelen på et tidligere tidspunkt. Et eksempel på dette er at du som forbruker setter opp grunnmuren, og den viser seg å ikke være forskriftsmessig. I slike tilfeller kan entreprenøren bli ansvarlig, fordi han har tatt på seg ansvaret å kontrollere arbeidet som ansvarlig kontrollerende.

Du må reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Hvis ikke kan du tape retten til å få utbedret forholdet. Reglene for dine krav ved eventuelle mangler følger av bustadoppførings- eller avhendingsloven. Lovene gir deg en reklamasjonsfrist på fem år etter overtakelsen.

Garanti

Både garantier og den lovbestemte reklamasjonsretten etter bustadsoppføringsloven regulerer byggherrens rettigheter hvis noe er galt eller det oppstår en mangel ved boligen. En garanti skal gi deg rettigheter i tillegg til reklamasjonsretten etter bustadsoppførings- og avhendingsloven.

Garanti betyr som regel at entreprenøren i garantiperioden vil utbedre alle feil og mangler uten kostnader for deg. Det er viktig å huske at selv om garantitiden er ute, vil du kunne klage innenfor bustadsoppførings- eller avhendingslovens reklamasjonsfrister.

Forholdet til bustadsoppførings- og avhendingsloven: En garanti er et løfte fra en produsent, entreprenør eller selger, som skal gi deg rettigheter utover bustadsoppføringslovens regler. En garanti er ikke noe du har krav på å få. Bustadsoppføringsloven (eller avhendingsloven) vil regulere dine rettigheter hvis det oppstår feil ved huset, uavhengig av om du er blitt tilbudt en garanti eller ikke. Bustadsoppføringsloven (eller avhendingsloven) vil med andre ord gjelde uansett hva som måtte stå i en garanti.

Dine krav hvis det er mangler

Du kan holde tilbake så mye av vederlaget som er nødvendig for å sikre at kravet blir dekket. Holder du tilbake mer penger enn det mangelen representerer, kan du bli pålagt forsinkelsesrenter. Er det avtalt at du skal betale sluttoppgjøret før du overtar huset eller får skjøte, kan det avtales at det omtvistede beløp deponeres på konto i en finansinstitusjon. Pengene skal bare kunne disponeres av deg og entreprenøren sammen.

Retting og reparasjon

Du kan kreve mangelen reparert dersom det skjer uten urimelig kostnad eller ulempe for entreprenøren. Entreprenøren kan kreve å få rette mangelen selv hvis reparasjonen skjer innen rimelig tid og uten urimelig ulempe for deg. Du bør derfor ikke reparere den selv før du reklamerer. Retter du selv før du reklamerer, kan det innebære at du mister kravet ditt.

Prisavslag

Du kan kreve prisavslag dersom entreprenøren ikke retter mangelen. Prisavslaget skal minst være lik kostnadene for retting av mangelen.

Heving

Du kan heve avtalen dersom entreprenøren vesentlig misligholder sine forpliktelser etter avtalen og/eller loven.

Erstatning

Dersom du står igjen med et økonomisk tap etter å ha benyttet de mulighetene som er beskrevet foran, kan du som hovedregel kreve at entreprenøren skal dekke økonomiske tap som er oppstått som følge av en mangel.

Tvistenemnd

Entreprenøren skal oppgi om han er tilsluttet ei tvistenemnd. Behandling i tvistenemnd stopper foreldelsen av selve reklamasjonen. Entreprenøren kan ikke reise sak for en domstol mens tvistenemnda behandler spørsmålet.

Klage

Hvis det oppstår problemer i forbindelse med en oppføring eller kjøp av bolig, kan Forbrukerrådet hjelpe deg. Forbrukerrådet kan gi råd og mekle mellom partene. Forbrukerrådet er ingen advokat/partsrepresentant og kan heller ikke tvinge noen av partene til å akseptere forslag til løsning på tvisten. Hvis meklingen i Forbrukerrådet ikke fører fram, kan saken bringes inn for det ordinære rettsapparatet.

Klager på kjøp av ny bolig, herunder byggesett, med eller uten fast eiendom, samt avtaler om oppføring av egen bolig, og arbeid som blir utført direkte som ledd i slik oppføring, kan behandles direkte av Boligtvistnemnda.
Adressen er:
Boligtvistnemnda, Postboks 7186 Majorstua, 0307 Oslo. For nærmere informasjon, kontakt Forbrukerrådet i fylket ditt.