Kan kommunene bruke gebyrer som rene inntektskilder i byggesaker? Og hvor går grensene for de avtaler de kan påtvinge boligkjøpere? Nå kommer nye og strengere retningslinjer. De kan raskt føre til lavere byggepriser.
- Strengere krav til både selvkost og utbyggingsavtaler bør gjøre det billigere for folk å bygge bolig, mener Forbrukerrådet.
Etter påtrykk lager nå Kommunal- og regionaldepartementet en veileder for kommunene. Den setter strengere grenser.
Etterlyste retningslinjer
Ulovlige avtaler
Uten retningslinjer
Kommunens utgifter bakes inn i boligprisen
Sponsing
Departementet uthuler egne krav
Uklare forhold
Uforståelige regnestykker
Bra med dokumentasjon
Offentlighet i byggesaksbehandling
Ulovlige avtaler og dramatiske variasjoner i kommunens byggepriser er avdekket bl.a. i undersøkelser Forbrukerrådet har gjennomført.
- Vi sendte tidligere i år et brev til Kommunal- og regionaldepartementet der vi etterlyste klarere retningslinjer for kommunene når de beregner sine priser, forteller juridisk rådgiver Arnt Olaf Stillerud i Forbrukerrådet. Nå har vi fått en slik veileder på høring.
”Utbyggingsavtaler” blir i dag i en del kommuner brukt som en ren inntektskilde. Dette skjer ved at kommunen krever at utbyggeren inngår en utbyggingsavtale med økonomisk gevinst for kommunen, for at byggesøknaden/reguleringsplanen skal bli behandlet eller innvilget.
Forbrukerrådet har til nå hevdet at avtalene er ulovlige og innebærer at boligkjøpere betaler for kommunale oppgaver som allerede er dekket opp gjennom skatteseddelen.
Likeledes viste en undersøkelse i regi av Forbrukerrådet tidligere i sommer at kommunenes byggepriser varierer dramatisk: Lovligheten er i dag umulig å etterprøve for folk flest. Mange opplyser heller ikke om at moms kommer i tillegg på priser som oppgis - og driver også på ulovlig vis inn gebyr på klager.
En kartlegging av byggepriser (byggesaksgebyr og tilknytningsavgift) i om lag 100 kommuner viste ekstremt store forskjeller, og Forbrukerrådet etterlyste klarere retningslinjer når kommunene skal beregne sine priser.
Kommunal- og regionaldepartementet har nå bedt om Forbrukerrådets synspunkter på et utkast til rundskriv om juridiske grenser for utbyggingsavtaler og gebyrer for plan - og byggesaksbehandling. Kommunene skal få en veileder.
- Enkelte kommuner stiller i dag krav til opparbeidelse av sosial infrastruktur i et helt annet omfang enn det reguleringsforslagene gir grunnlag for, sier Arnt Olaf Stillerud. Det finnes kommuner som vil ha utbyggingsavtaler med kontantbidrag til slik struktur for prosjekter helt ned til 4 boenheter.
- Slik forsøkes kommunens utgifter bakt inn i boligprisen. Og den enkelte innbygger betaler på den måten fullt ut for de goder vedkommende har krav på fra kommunen - og som han også betaler for over skatteseddelen.
- Vi ber departementet gjøre et poeng av i veilederen at de krav kommunen stiller, også til sosial infrastruktur, må ha en direkte, nær og saklig sammenheng med reguleringsforslaget for området.
- Vi peker også på at det ikke skal være slik at tilfeldige boligkjøpere skal sponse kommunen med billige sosialboliger eller andre sosiale tiltak: Kommuner krever fra tid til annen en kontantinnsats per boenhet som skal gå til mer eller mindre definerte boligpolitiske formål. Gebyrer må begrunnes i konkrete reguleringsforslag og i formål etter plan- og bygningsloven, fremholder Stillerud.
Stillerud synes det er positivt og nødvendig at departementet i sitt utkast til veileder uttrykkelig poengterer at et planutvalg ikke kan stille som vilkår for å behandle en plan at det foreligger en utbyggingsavtale mellom utbyggeren og kommunen.
Men i neste omgang uthuler departementet dette utsagnet ved å si at ”når kommunen kan stille rekkefølgekrav, må den også kunne forutsette at det foreligger en utbyggingsavtale for at forslaget vedtas lagt ut for offentlig ettersyn”.
- En slik avtale vil legge ekstra byrder på utbyggeren, som da påtar seg helt eller delvis å bekoste de tiltak kommunen setter som vilkår.
- En kommune kan ikke lovlig tvinge fram en avtale med et innhold som pålegger utbyggeren byrder kommunen ellers ikke kunne ha forlangt av han, mener Stillerud.
- Det er prinsipielt uheldig dersom kommunene skal kunne bruke reguleringsmyndigheten sin som en vare det kan forhandles om. Det skaper uklare forhold - og legger til rette for en praksis vi i Norge ikke ønsker å være bekjent av, sier Stillerud.
- Forbrukerrådets undersøkelse blant 100 kommuner for å se om det kunne avdekkes forskjeller på byggesaksgebyrer og tilknytningsavgift i de forskjellige kommunene, viste at det er ekstreme forskjeller på gebyrene fra kommune til kommune.
- Reglene for selvkost er så vanskelige, og tallene så utilgjengelige, at det nesten er umulig å etterprøve lovligheten av størrelsen som er fastsatt på gebyrene. Dagens system fungerer ikke, påpeker Stillerud.
- Forbrukerrådet er derfor positiv til at departementet i veilederen nå kommer inn på hvilke utgifter som kan beregnes inn i selvkost. Men de må kreve at kommunene skal kunne dokumentere hvordan gebyrene er beregnet. Utenforstående må kunne kontrollere at det er gjort riktig.
- Dersom kommunene til enhver tid må ha en dokumentasjon av størrelsen på gebyrene, og som publikum kan få tilgang til, vil det føre til større edruelighet når gebyrene fastsettes. Det er et generelt inntrykk fra vår undersøkelse at de kommuner som viste til hvordan de hadde beregnet gebyrene, hadde gjort det på en god måte, og de lå også i det lavere skiktet med hensyn til størrelsen på gebyrene, forteller Stillerud.
- Alle prosesser i forbindelse med behandling av reguleringsplaner og byggesaker må være offentlige, også de eventuelle utbyggingsavtalene som blir inngått. Det er derfor gledelig at departementet har som utgangspunkt at slike avtaler ikke kan unntas offentlighet, og at man også anbefaler bruk av meroffentlighet der deler av avtalene inneholder bestemmelser av forretningsmessig karakter. For disse kan som kjent unntas offentlighet, påpeker Stillerud.
© forbrukerportalen.no Har du kommentarer til nettstedet, send e-post til webredaksjonen.
Ansvarlig redaktører for innholdet på forbrukerportalen er Julie Bianca Dahl og Jarle Oppedal.
Nyhetsbrev og syndikerte nyheter (RSS og ATOM)