Hva kan utleier klage på?

Hører til leie bolig

Det er en smal sak å leie bolig. Helt til konflikter oppstår. Ofte er det vilkår i kontrakter eller depositumet det strides om. Vi har svart på noen typiske spørsmål i et leieforhold.

Hege Eilertsen Journalist, 21.04.2004 13:31

60 ÅR GAMLE Per har i flere år leid ut sokkelleiligheten sin. Nå er han på befaring for å sjekke at alt er ok, før studentparet som har bodd der de siste årene, skal flytte ut.

Da Per kommer inn på badet i sokkelleiligheten, ser han til sin forskrekkelse at flere av keramikkflisene på gulvet er sprukket.

- Dette må dere betale for, sier han.

Studentparet protesterer høylytt. Det må være noe feil med gulvet, mener de. Men protestene er nytteløse. Per står på sitt, og truer med å lage en sant spetakkel om de ikke betaler for hele reparasjonen.

Kan han kreve det, sånn helt uten videre?

Nei, det kommer an på en rekke forhold, og i mange tilfeller, om noen av partene kan dokumentere sin uskyld. Kanskje har skadene oppstått som følge av at huset beveger seg? Eller kanskje skyldes de dårlig håndverkerarbeid?

Årsaken til skadene kan være mange, men eksempelet over er like fullt typisk. Dersom studentparet har betalt depositum på leiligheten – og partene ikke blir enige seg imellom – må det reises krav, og foreligge en rettsavgjørelse før pengene går til utbetaling.

Det kan oppstå mange problemer når man leier bolig. Vi har derfor sett nærmere på noen typiske spørsmål som kan oppstå i et leieforhold.

Hvilke regler gjelder for husleieregulering?

Huseier kan kreve husleie og depositum, samt utgifter til strøm og oppvarming.

Begge parter kan kreve at husleien blir regulert en gang i året i samsvar med den alminnelige prisstigning eller prisnedgang (indeksregulering), selv om dette ikke er særskilt avtalt. Endringen kan tidligst settes i verk ett år etter at leieavtalen er inngått, eller etter siste husleieregulering. Det må varsles skriftlig minst en måned i forkant før endringen settes i verk. Indeksregulert leie beregnes etter konsumprisindeksen. Den kan du selv beregne hos Statistisk sentralbyrå (SSB).

Dersom leieforholdet har vart i minst 2 ½ år, kan hver av partene kreve leien endret (økt eller redusert) til gjengs leie. Med gjengs leie menes det som betales for liknende husrom i området. Blir dere uenige om slik leiefastsettelse, kan hver av partene bringe spørsmålet til tingsretten for avgjørelse i egen takstnemnd.

Hvor mye kan utleier kreve i depositum, og når kan beløpet utbetales?

Utleier kan kreve depositum tilsvarende seks måneders leie. Pengene skal settes inn på en felles sperret konto, som kun kan opprettes og sies opp med både leier og utleier til stede.

Hver av partene kan kreve depositumsbeløpet utbetalt, med samtykke fra den andre parten, eller med utgangspunkt i en rettsavgjørelse. Hvis du som leier krever utbetaling av depositumspengene, skal banken varsle utleieren skriftlig om kravet. Her skal det opplyses om at beløpet vil bli utbetalt, hvis ikke husverten innen én måned etter at varselet ble mottatt, fremmer krav eller dokumenterer å ha reist søksmål.

Hvem er ansvarlig for reparasjoner og vedlikehold?

Når du flytter ut, har utleieren krav på at boligen leveres tilbake i den stand den var før leieforholdet ble inngått.

Dersom du ikke sier fra om skader som det haster med å reparere, kan utleier kreve at du dekker en eventuell reparasjon. Dette gjelder for eksempel hvis en vannskade har ødelagt et gulv, og skaden kunne vært unngått om du hadde varslet huseieren tidligere.

Huseier har krav på erstatning hvis du ødelegger noe. Dersom du for eksempel er skyld i merker etter sigarettglør på gulvet, kan huseier kreve at du betaler for sliping og lakkering av gulvet. Er boligen slitt på grunn av vanlig slitasje og aldring, er det huseieren selv som må besørge eventuell oppussing.

Utleier plikter å holde boligen i den stand som følger av avtalen, og han må sørge for nødvendig vedlikehold for at mangler ikke kan oppstå. Det kan f.eks. være taktekking, maling, utskiftning av slitte bygningsdeler og vesentlige reparasjoner. Leietakers ansvar er, når ikke annet er avtalt, begrenset til vedlikehold av dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, varmtvannsbeholdere og utstyr og inventar som ikke er en del av den faste eiendommen.

Når har huseieren gunnlag for å kaste meg ut av boligen?

En huseier kan kaste deg ut hvis en av følgende regler er brutt:

• at du ikke har betalt husleie slik som dere har avtalt.
• at du etter skriftlig advarsel ikke vedlikeholder det du skal, eller på annen måte er til alvorlig skade for utleieren, eiendommen eller øvrige beboere.
• at du lar andre bor i leiligheten uten at det er avtalt.
• at du bruker boligen til noe annet enn det som er avtalt.

Utleieren plikter å gi deg skriftlig advarsel om at leieavtalen sies opp, slik at du har mulighet til å rette opp feilgrep som beskrevet ovenfor. Dersom du etter en advarsel har bedret det eier har klaget på, kan ikke huseieren kaste deg ut.

Ved grovt brudd på leiekontrakten kan huseieren heve kontrakten, og kreve at du flytter ut straks. Men utleier må først sende varsel. Hvis du da ikke har flyttet innen 14 dager, kan saken bringes inn for namsmannen eller namsretten.

Hvis du ikke betaler leien, kan en huseier kaste deg ut. Her har du krav på 14 dagers varsel. Hvis du betaler innen 14 dager, kommer ikke saken inn for namsmannen. Dersom saken er brakt inn for namsmannen, skal du ha 14 dagers frist til å uttale deg om saken. Om du ikke uttaler seg, eller sier noe namsmannen ikke legger vekt på, kan utkastelsesdato bestemmes. Namsmyndighetenes behandlingstid er normalt på 5-6 uker.

Husleieloven regulerer plikter og rettigheter i forholdet mellom leietaker og utleier. Loven er i stor grad basert på avtalefrihet mellom partene, men på enkelte punkter er den ufravikelig for å sikre leietakeren visse minimumsrettigheter, for eksempel ved oppsigelse og depositum. Partene står fritt til å velge avtaleform. Avtalen kan inngås muntlig, men dersom en av partene krever det, skal den settes opp skriftlig. For å unngå konflikter anbefaler Forbrukerrådet at man alltid bruker en skriftlig kontrakt.

Les mer om dine rettigheter i fohold til Husleieloven her.

Last ned Forbrukerrådets husleiekontrakt.