Spar penger på forkjøpsretten

Hører til bolig og kjøp og salg av bruktbolig

Ved kjøp eller salg av andelsleilighet, kan du spare titusener hvis du kjenner systemet. Kunsten er å sette seg inn i kronglete regler.

Henrik V. Ebne Informasjonsrådgiver/journalist, 07.03.2003 12:34 Også publisert i Forbruker-rapporten 03/2003

- Høyeste bud er 1,4 millioner kroner, men du trenger ikke å by over. Det holder å by det samme, fordi du har lengre ansiennitet, sa OBOS-megleren da en leser av Forbruker-rapporten kjøpte bolig i Oslo. Hadde budrunden gått gjennom en annen mekler, ville ikke kjøper fått vite ansienniteten til de andre budgiverne. Dermed ville det være lettere å betale mer enn nødvendig for å få tilslaget.

Det finnes 232 000 andelsboliger i Norge. De fleste har regler for forkjøpsrett.

Spesielt gjelder dette i Oslo og de andre store byene. Reglene og praktiseringen av forkjøpsretten varierer mellom de ulike borettslagene. Mange av reglene er etterlevninger fra den gang prisene for slike leiligheter var strengt regulert. Men selv om markedet i dag bestemmer prisen, har ordningen med forkjøpsrett overlevd.

Regelvirvar

Det opereres med to forskjellige forkjøpsretter. For det første har alle boligbyggelagenes medlemmer en generell forkjøpsrett, som avhenger av ansiennitet. Dernest har de som allerede bor i samme blokk (borettslag), førsteforkjøpsrett, som går foran den generelle forkjøpsretten til medlemmene i boligbyggelaget.

Er du på boligjakt, må du først sette deg inn i reglene til boligbyggelagene i den byen du skal kjøpe bolig i.

Første bud er å være medlem. Et medlemskap koster mellom 100 og 150 kroner per år.

Riktig mekler ved kjøp

Som kjøper er du selvsagt interessert i minst mulig prispress. I så tilfelle, kan det være smart å satse på kjøp gjennom boligbyggelagenes meklere. Kjøper vil nemlig få opplyst ansienniteten til andre budgivere når salget skjer gjennom boligbyggelaget.

Når OBOS-megleren selger en OBOS-leilighet, vil kjøperne hele tiden få opplyst om ansienniteten til de andre budgiverne. Dette kan dempe prispresset i budrunden.

Forkjøpsretten kan også benyttes til å overta en allerede solgt leilighet. Og den som har lengst ansiennitet, vil da få overtatt boligen til en fast pris, tilsvarende høyeste bud.

Skal man selge en andelsleilighet, kan det dermed være smartere å benytte en mekler som ikke er tilknyttet boligbyggelaget.

Riktig mekler ved salg

Ved salg gjennom meklere uten tilknytning til boligbyggelaget, vil kjøper ikke få opplyst om ansienniteten til andre budgivere. Er selger heldig, kan det bety høyere bud. Ulempen er avklaring av forkjøpsretten. Dette kan ta inntil fire uker.

I denne perioden vil budgiver være bundet av budet, slik at det ikke går an å by på andre boliger. Og hvis noen med lengre ansiennitet enn kjøper velger å benytte forkjøpsretten, mister opprinnelig budgiver leiligheten. Kjøpere, som kjenner systemet, vil dermed være mer tilbakeholdne med å legge inn bud, slik at selger risikerer lavere bud eller ingen bud i det hele tatt. Tiden for avklaring av forkjøpsretten kan likevel kortes ned, hvis eiendomsmekleren sørger for å melde salget til boligbyggelaget i god tid og avtale parallell avklaring av forkjøpsretten. Fordelene er at selger slipper en ekstra visning, samtidig som kjøper allerede uka etter vil få vite om han kan beholde leiligheten, eller om noen andre med lengre ansiennitet velger å benytte forkjøpsretten.

Selger av andelsleiligheter, bør derfor be eiendomsmekler om å ordne med parallellavklaring av forkjøpsrett. Dessverre er det ikke alle meklere som tilbyr dette, selv om det blir stadig vanligere.

Og forkjøpsretten er fremdeles viktig for medlemmene.

- Hver tredje boligkjøper i OBOS opplever at de ikke får den boligen de trodde de hadde kjøpt, fordi forkjøpsretten benyttes, sier Pettersen.