Lavinnskuddsboliger en felle for boligkjøpere?

Hører til borettslag og sameie

En fersk rapport fra Norsk institutt for by- og regionforskning (NIBR) viser at over fire prosent av andelhaverne i borettslag med lavt innskudd har misligholdt felleskostnadene til borettslaget de fire siste årene.

John E. Andersson Kommunikasjonsrådgiver forbrukerpolitikk, 23.01.2009 12:35

- De som får problemer, har kjøpt en bolig med enn høyere totalpris enn økonomien tåler, sier regiondirektør Torgeir Øines i Forbrukerrådet.

Misligholdet er høyest i borettslagene med lavest innskudd og uten sikringsordninger, og misligholdet er høyest utenfor storbyene.

Renteøkningene skaper problemer

Rapporten viser at 4,3 prosent av andelshaverne i et representativt utvalg av 91 lavinnskuddsborettslag solgt i perioden fra 2004 til september 2008 har misligholdt felleskostnadene til borettslaget.

Rapporten peker på at det først og fremst er siste års renteøkninger som skaper problemer for beboerne, og at det ikke finnes grunnlag for å si at det er lavinnskuddsmodellen som sådan som skaper betalingsproblemer. Rapporten viser videre til at den sannsynlige renteutviklingen framover vil bidra til å dempe omfanget av framtidige betalingsproblemer.

Høyere totalpris enn økonomien tåler

- For den enkelte er ikke det lave innskuddet hovedproblemet, sier regiondirektør Torgeir Øines i Forbrukerrådet. De som får problemer, har kjøpt en bolig med enn høyere totalpris enn økonomien tåler.

- For de som har skjønt hele kostnadsbildet, kan et lavt innskudd og en høy fellesgjeld en være fordel. Som regel har felleslån bedre betingelser enn private lån, og man er heller ikke personlig ansvarlig for mer enn man har betalt for andelen, sier Torgeir Øines.

Risiko for borettslaget

Rapporten peker imidlertid på at lave innskudd kan medføre at personer som ikke har tilstrekkelig betalingsevne får kjøpt andeler i borettslaget. Dette kan få betydning for hele borettslaget dersom boligene er vanskelige å omsette og borettslaget ikke har sikring for misligholdte felleskostnader. Risikoen øker ytterligere hvis borettslaget er lite, ettersom det da er færre å fordele eventuelle tap på.

- Lavinnskuddsmodellen legger til rette for at borettslaget kan få for mange med for lav betalingsevne. Blir boligene vanskelig å omsette, kan borettslaget fort få problemer. Dette kan man unngå ved å sette en maksimumsgrense på fellesgjeldens andel av totalprisen, påpeker Torgeir Øines.

Rapporten peker også på at det må finnes bedre løsninger på kredittgivningspraksisen i forbindelse med lavinnskuddsboliger.

Problemet er dels at banker som låner penger til kjøpesummen ikke tar høyde for fellesgjelden, og dels at en del kjøpere finansierer den lave inngangsbilletten uten å være i kontakt med en bank for å bli kredittvurdert.

- Må sikre normal kredittvurdering

- For å sikre borettslaget bør lavinnskuddsmodellen ikke brukes uten at man er sikker på at boligkjøperne er gjenstand for en normal kredittvurdering, sier Torgeir Øines. - Vi er enig med NIBR i at det må finnes bedre løsninger for de tilfellene der boligkjøperne ikke er i kontakt med banken.

- En mulig løsning er å pålegge meglerne en utvidet rådgivningsplikt, som også omfatter en frarådningsplikt når megleren er kjent med boligkjøperens økonomi. Oslo tingrett har tidligere fastslått en slik plikt, men dommen er ennå ikke rettskraftig.

Resalg

Rapporten viser til at resalg av nye borettslagsboliger er omfattende. Så mye som 5 prosent av alle salg av ny bolig på landsbasis og 11 prosent i storbyene går innom en investor som ikke har til intensjon å bo i boligen selv.

I enkeltprosjekter kan andelen være høyere. Resalg øker salgsprisen og dermed risikoen for de som skal bo i borettslaget. I følge NIBR etterlyser også utbyggere tiltak i forbindelse med spekulasjonssalg.

- Resalg kan være problematisk for borettslaget av flere grunner: En høyere inngangspris øker sannsynligheten for mislighold. Dersom spekulantene ikke får omsatt andelene sine, vil mislighold eller oppsigelse fra andelsspekulanter kunne skape betalingsproblemer for borettslaget, sier Øines.

- Dessuten kan borettslaget tvinges til å måtte akseptere mer utleie for å berge økonomien, noe som strider med brukereierprinsippet som borettslagsmodellen bygger på.

- Skaper kunstig etterspørsel

- Resalg kan også være problematisk for boligmarkedet ved at det forsterker svingningene i markedet. I oppgangstider bidrar resalg til at pris øker, mens i nedgangstider bidrar det til sterkere fall. Gjennom resalg skapes kunstig etterspørsel og høy aktivitet, noe som kan bidra til økte byggekostnader. I tider hvor det er behov for økt aktivitet, bidrar ikke spekulantene på samme måte.

- Borettslagsloven har regler som hindrer at investeringsselskaper skal kunne eie andeler, og at investorer skal kunne kjøpe flere andeler. En måte å redusere den uheldige resalgsaktiviteten vil være at man sørger for at borettslagslovens regler som sikrer brukereierprinsippet også gjøres gjeldende i prosjektfasen, sier Torgeir Øines.

Dårlig meglerskikk

I rapporten ble 183 prospekter gjennomgått. NIBR mener at kun 14 prosent tilfredsstiller god meglerskikk. Forskerne opplever det som vanskelig å finne relevante opplysninger i prospektene, og tar til orde for standardisering av opplysningene.

- Kravene i ny meglerlov og bransjenormen er et skritt i riktig retning, men man bør absolutt vurdere standardisering. Det kan for eksempel gjøres i form av et skjema med standardinformasjon som gjøres til en obligatorisk del av salgsoppgaven, sier regiondirektør Torgeir Øines.

- Det var i arbeidet med bransjenormen liten interesse for en slik tanke blant meglerorganisasjonene, men enkelte aktører har gitt uttrykk for at det kan være en god idé.

- De som får problemer, har kjøpt en bolig med enn høyere totalpris enn økonomien tåler, sier regiondirektør Torgeir Øines. (Foto: Bjørn Erik Rygg Lunde)