Slik kommer du ut av fellesgjeldfellen

Hører til borettslag og sameie

I frittstående borettslag er du som regel ansvarlig for naboenes gjeld, i tillegg til din egen. Lyspunktet er at det går an å stikke av fra fellesgjelden.

Henrik V. Ebne Informasjonsrådgiver/journalist, 28.02.2008 07:00 Også publisert i Forbrukerrapporten april 2008

EGEN BOLIG ER DRØMMEN for oss nordmenn. Femten år med prisoppgang har lurt oss til å tro at bolig alltid er en god investering.

De siste årene er det bygget tusenvis av borettslagsleiligheter med lave innskudd og høy fellesgjeld rettet mot førstegangsetablerere, som ellers ikke ville fått lån til realisering av boligdrømmen.

Et historisk lavt rentenivå, kombinert med flere års avdragsfrihet, har hittil gitt lave månedlige kostnader. Når renten nå har doblet seg og avdragene begynner å løpe, vil mange oppdage at de forregnet seg da de bladde gjennom boligspekulantenes glansede brosjyrer. Et fallende boligmarked, gjør det vanskelig å selge seg ut. Salgsgevinsten mange fantaserte om, er som regel fordampet for lenge siden. Avisene har vært fulle av artikler om såkalte udetonerte gjeldsbomber.

Men fellesgjeld har en del fordeler som individuell belåning ikke har. Gjeldstyngede beboere i borettslag har, i motsetning til selveiere, mulighet for å stikke av fra hele fellesgjelden.

Stikke av fra gjelden?

Det er deprimerende når de månedlige kostnadene eser samtidig som verdien på boligen faller. Har du kjøpt en borettslagsbolig, er lyspunktet at du ikke behøver å slite med gjeld resten av livet. Kjøper du en selveierbolig til to millioner med ti prosent egenkapital, altså 200 000 kroner pluss 1,8 millioner i lån, vil et fall på for eksempel 30 prosent, bety at boligen er verdt 1,4 millioner, mens gjelden fremdeles er 1,8 millioner. Klarer du ikke forpliktelsene og må selge, har du tapt egenkapitalen på 200 000, i tillegg sitter igjen med restgjelden til banken som i verste fall forfølger deg resten av livet.

Du kan eventuelt søke om gjeldsordning og leve på eksistensminimum i fem år hvis søknaden innvilges. Havner du i samme situasjon i et borettslag, stiller du sterkere. Når prisen blir så lav at egenkapitalen er tapt, kan du forlate fellesgjelden. Jo høyere fellesgjelden i utgangspunktet er, desto mindre taper man av egne penger.

- Det er nemlig mulig å si opp boretten med en seks måneders frist, og dermed kvitte seg med gjeldsansvaret. Men oppsigelse av boretten innebærer at man må flytte ut av boligen, sier Torgeir Øines i Forbrukerrådet.

Ulempen med denne løsningen er at man er forpliktet til å betale felleskostnader i oppsigelsesperioden på seks måneder, og man må finne et nytt sted å bo. Fordelene er at man slipper å drasse videre med en stor gjeldsbyrde, i tillegg sparer man eiendomsmeklerkostnader som fort kan løpe opp i hundre tusen kroner, hvis boligen i det hele tatt lar seg selge. Men jo flere beboere som sier opp boretten, desto mer øker kostnadene for de beboerne som blir igjen. Det kan igjen føre til at hele borettslaget risikere å gå konkurs. Heldigvis trenger heller ikke en konkurs å bli en katastrofe.

Konkurs med borett

Selv om borettslaget skulle gå over ende, vil man som regel kunne bli boende i samme leilighet. Det er altså ingen grunn til å frykte for å bli stående på gaten.

- Ved konkurs opphører borettslaget å eksistere. Fellesgjelden, som var borettslagets lån i banken, vil bli dekket så langt som salget av borettslagets eiendom gir dekning. Det som ikke blir dekket, er bankens tap. Andelseiernes innskudd vil også være tapt, forklarer Thore Eek som er advokat hos Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL).

I klartekst betyr det at beboernes gjeld overtas av banken som har lånt ut fellesgjelden. Gjeldsbyrden og driftsansvaret i borettslaget flyttes dermed fra beboerne til banken.

- Lovgiver har sett for seg faren for at borettslag kan gå konkurs, og det er gitt bestemmelser i borettslagsloven som sikrer andelseiernes rettigheter ved konkurs. Andelseierne har i borettslaget en eksklusiv rett til å bruke en av boligene som borettslaget eier. Ved konkurs endres denne boretten til en tidsubestemt leierett etter husleieloven. Dette er den beste leieretten man kan ha etter husleielovens bestemmelser. Husleien kan maksimalt settes til gjengs leie som er nærmere regulert i husleieloven. Den som kjøper bygningen av konkursboet får altså med seg beboerne som leietakere, og er bundet av de regler som gjelder for tidsubestemte leieforhold i loven, sier Eek.

Er man heldig kan gjengs leie ligge lavere enn det man betalte i månedlige felleskostnader som gjeldstynget andelseier. Enten man har kjøpt eller vurderer å kjøpe leilighet i et borettslag, er det en del ting å vurdere.

Unngå egne penger

Trenger du et sted å bo og vurderer du å kjøpe borettslagsleilighet, er det lurt å sjekke følgende:

• Sjekk om borettslaget er med i et sikringsfond for husleiebetaling. Hvis ikke øker konkursfaren, slik at du risikerer å bli leietaker i stedet for andelseier.

• Er det snakk om en bolig med høy fellesgjeld, er det en fordel med størst mulig andel fellesgjeld, siden du risikerer å tape egenkapitaldelen (innskuddet) ved konkurs.

• I nedgangstider kan borettslagsleiligheter fås «gratis» mot at man overtar fellesgjelden. For gamblere kan dette være bra, siden man finansierer boligen gjennom fellesgjeld som kan slettes ved konkurs. Klarer borettslaget seg, får man med seg verdistigningen hvis boligmarkedet snur. Dessuten slipper man dokumentavgiften på 2,5 prosent, altså 50 000 kroner for en leilighet til to millioner kroner.

• De fleste nye borettslag har mulighet for individuell nedbetaling av fellesgjeld. Men ikke betal ned hvis borettslaget mangler sikringsfond for husleie. Både innskudd og den delen som er nedbetalt på fellesgjelden, vil normalt gå tapt hvis borettslaget går konkurs.

• Uansett, vil du slite med å kjøpe en selveierleilighet med to millioner kroner i lån, vil du sannsynligvis slite med å betale for en borettslagsleilighet med to millioner i fellesgjeld, selv om lånebetingelsene gjerne er litt gunstigere, i hvert fall i begynnelsen.

• Før du handler, er det viktig å innhente informasjon. Ikke stol på eiendomsmeklerne! En undersøkelse foretatt av Forbrukerrådet, viser at meklerne opererer med feil eller urealistiske tall i sine prospekter. Kontakt derfor styret i det aktuelle borettslaget og forretningsføreren for å få vite korrekte felleskostnader og om borettslaget er med i en sikringsordning for husleiebetalinger.

- Det er svært mange steg fra at det foreligger noen betalingsproblemer for enkelte andelseiere til at borettslaget skulle komme i en konkurssituasjon. Mitt råd er at man søker profesjonell hjelp. Avslutningsvis er det grunn til å understreke at konkurs i borettslag er et sjeldent forhold. Fra nyere tid kjenner jeg ingen, men det var en knapp håndfull som gikk konkurs tidlig på nittitallet, sier Eek.

Les mer om borettslag og fellesgjeld på:

www.nbbl.no

De siste årene er det bygget tusenvis av borettslagsleiligheter med lave innskudd og høy fellesgjeld. Målgruppen er gjerne førstegangsetablerere. (Illustrasjonsfoto: Colourbox)