Leiepris til besvær

I teorien kan både leietakere og utleiere kreve å få husleien justert til gjengs leie. I realiteten er det langt vanskeligere.

Tharald Giæver Tidl. journalistpraktikant, 06.06.2007 06:00 Også publisert i Forbruker-rapporten juni 2007

DET ER IKKE GODT å sitte med en følelse i magen om at husleien du betaler er helt feil. Derfor finnes det også lovverk som regulerer akkurat dette. I husleieloven, som beskytter både leietakere og utleieres interesser, finner man en interessant regel. Paragraf 4-3 slår fast at dersom en av leiepartene ønsker å endre leieprisen til normalprisen for markedet, eller gjengs leie, så skal leien endres. Eneste forutsetning er at leieforholdet må ha vart i minst to og et halvt år.

Vanskelig regnestykke

Etter at leieforholdet har vart i to og et halvt år, kan altså begge parter i et utleieforhold kreve å få leieprisen justert til gjengs leie. Gjengs leie defineres som leien på liknende husrom på liknende avtalevilkår. Det vil si at om du bor i en treroms leilighet med en kontrakt på tre år, så kan leieprisen sammenliknes med leieprisen på liknende treroms leiligheter med kontrakt på tre år.

Men så begynner det å bli problematisk. Hva betyr «liknende husrom», egentlig? Det er jo ganske mange faktorer som påvirker leiepris. I tillegg til elementære faktorer som størrelse og antall rom, har selvfølgelig også beliggenhet, standard, ekstrafasiliteter som balkong/terrasse og garasje, fellesutgifter osv. mye å si for leieprisen. Det gjør at det er nesten umulig å finne en annen bolig som tilsvarer din egen.

Selv om du finner noe som likner, så ligger det høyst sannsynlig ikke på akkurat samme sted som din bolig, og da vil en prisforskjell muligens kunne forsvares. Hvor mye er utsikt til sjøen verdt?

- Fint på papiret

- Teorien bak gjengs leie er svært grei. Det er bare så vanskelig å sette den ut i praksis, forteller Torgeir Øines i Forbrukerrådet.

Han mener likevel at prinsippet om gjengs leie er svært relevant for spesielt leietakere, men også for utleiere.

– Gjengs leie inngår i et helhetlig leieprisvern, som skal hindre at leietakere må betale urimelige summer. Samtidig rettferdiggjør disse reglene en økning i leiepriser som er i takt med prisstigningen generelt. Øines er enig i at det er vanskelig å regne seg fram til gjengs pris, ettersom det er svært mange variabler som påvirker en leiesum.

– Gjengs pris er et fint og flott begrep, men det har ikke hatt så mye innhold fram til nå. Heldigvis har Statistisk Sentralbyrå begynt å lage oversikt over leiepriser i den nye leiemarkedsundersøkelsen sin, forteller Øines.

Hjelpsom statistikk

SSB publiserte i 2006 den første offentlige Leiemarkedsundersøkelsen, der de regner ut gjennomsnittsprisen for leie av bolig i Osloområdet spesielt, og resten av landet på en mer generell basis. Der kan man finne gjennomsnittsleie etter antall rom, størrelse på leieboligen, beliggenhet i landet, leiekontraktens lengde og en del andre kriterier.

- Leiemarkedsundersøkelsen ble i utgangspunktet optimistisk utformet som et middel for å finne gjengs leie, forteller Lasse Sandberg i Statistisk sentralbyrå.

Men dessverre er statistikken ganske grovmasket i dag, og man kan ikke bruke den til å finne fram til det eksakte beløpet for gjengs leie. I enkelte tilfeller kan den gi en pekepinn på prisnivået i området man bor, men den kan ikke brukes til å avgjøre det bestemt.

– Dessverre er det ikke mulig å gjøre statistikken spesielt detaljert per i dag, siden detaljerte opplysninger krever at vi samler inn opplysninger fra svært mange leietakere, forklarer Sandberg.

I Leiemarkedsundersøkelsen for 2007 har SSB intervjuet 6000 personer, men om man skal fordele dem mer spesifikt i geografien, for eksempel på bydeler i Oslo, andre byer og tettsteder, blir det for dårlig grunnlag til å gi sikre gjennomsnittstall. Sandberg forteller at det er kostbart å utføre denne type undersøkelser, og at de trenger mer midler til å gjøre statistikken finmasket.

– Det er veldig interessant og nyttig å få tak i mer detaljerte opplysninger, og det er synd vi ikke har midler til det. Foreløpig får vi øremerkede midler fra staten til å gjennomføre undersøkelsen, men om det tilskuddet skulle forsvinne, så har vi ikke muligheten til å fortsette med prosjektet i det hele tatt.

Så hvordan finner man gjengs leie?

Det er som sagt mye som kan påvirke leieprisen. Relativt små forskjeller kan utgjøre et par hundrelapper ekstra i månedsleie, og det er dermed ikke så lett å se at leien avviker fra gjengs leie med mindre forskjellen er ganske betydelig.

Om du føler at leien din er urimelig, er det lureste du kan gjøre å snakke med den du leier hos først. Private utleiere har ikke noen bedre måte å finne ut hva rimelig leie er enn deg som leietaker – de har mest sannsynlig sjekket ut hva folk ellers betaler i leie for liknende boliger, noe du som leietaker også kan gjøre. Tall fra leiemarkedsundersøkelsen kan være veiledende, og man kan så vurdere hvor mye bedre eller dårligere egen leilighet er enn gjennomsnittet. Likevel blir det en veldig subjektiv vurdering når man skal finne gjengs leie, og det er nok mulig å argumentere begge veier i mange tilfeller. Det beste er selvfølgelig å avgjøre slike saker mellom fire øyne, men det finnes en siste utvei om debatten skulle låse seg helt fast.

Takstnemnd

Dersom utleier og leietaker ikke blir enige om hva gjengs pris er, kan partene gå til tingretten og be den opprette en takstnemnd som skal avgjøre saken.

Men det er få som velger å ta det skrittet. Forbruker-rapporten har sjekket hvor mange saker om gjengs leie som ble meldt inn til 39 tingretter i Norge i 2006, deriblant de som dekker de største byene i Norge, og resultatet tyder på liten aktivitet. Oslo tingrett opprettet fire takstnemnder i fjor og Bergen tre. De fem sakene Forbruker-rapporten fikk innsyn i, var meldt inn av bedrifter, og handlet om leie av butikk- og restaurantlokaler. Det tyder på at det ikke er mange saker angående private boliger som blir avgjort i takstnemnd. For det første koster det penger – ofte rundt 15 000-20 000 kroner, noe den tapende part må belage seg på å betale.

Mange vil nok også føle ubehag med å presse gjennom endringer i husleien på denne måten, og dermed forverre sitt forhold til den andre parten. Men det svært lave antall saker indikerer kanskje også at det er såpass vanskelig å regne ut en fornuftig størrelse på gjengs leie, at folk ikke føler at de har grunnlag for å prøve saken sin i retten.

Etter at leieforholdet har vart i to og et halvt år, kan begge parter i et utleieforhold kreve å få leieprisen justert til gjengs leie. (Illustrasjonsfoto: Colourbox)