Boligselgerne bryter egne regler. De fokuserer på flotte tegninger og svulstige ord. Garantier og jus sier de lite om. Handler du feil, risikerer du å bli blakk og husløs.
VI HAR GÅTT GJENNOM 20 presentasjoner av nye boliger, med til sammen 948 leiligheter, på ulike steder i landet for å se om de inneholder de opplysninger folk på boligjakt bør kunne forvente. Resultatet er nedslående.
Salgsoppgavene preges av glanset papir og mange vakre ord. Faktainformasjon er det mindre av, og forbrukerrettigheter er ikke et ord som inngår i boligselgernes vokabular. Bransjen ble i vår enige om en ny bransjenorm som skal sikre boligkjøpere et minimum av objektiv informasjon. Dessverre følges ikke dette opp i prospektene.
Hvordan vi bor, sier mye om hvem vi er. Og utbyggerne utnytter drømmene våre til fulle når de skal selge nye boliger. Ord som «urban, oase, design, trendy, luftig, panorama, elegant, fantastisk og genial», går igjen, ofte i fantasifulle kombinasjoner. For å sitere en utbygger: «Bygget blir klassisk med luftige etasjer og elegante leiligheter». Ordene suppleres med lekre dataillustrasjoner. At du virkelig får en luftig, urban designleilighet for millionene du betaler, er ikke like sikkert.
Selgerne tar nemlig en lang rekke forbehold, som regel skrevet diskret bakerst i prospektene. Det tas vanligvis forbehold om at arealstørrelse, standard og utførelse kan avvike. Under halvparten av prospektene inneholder en spesifikasjon av hvilken standard og utstyr som leveres. Byggetiden kommet som regel også med forbehold. Og noen får setninger med forbehold, kan fort bety at leiligheten blir ganske annerledes enn på de fargegilde tegningene, selv om bransjenormen klart fastslår at presentasjonene skal være mest mulig objektive. En del endringer må man altså regne med underveis. At leiligheten kan krympe en del fra brosjyre til innflytting, er et vanlig forbehold. Bare ikke regn med at prisen krymper tilsvarende.
- Det finnes regler og rettspraksis som sier noe om krav på prisavslag dersom det er et avvik fra det som er avtalt. Dette forutsetter imidlertid at det foreligger en bindende avtale som fastslår at arealet skal være et visst antall kvadratmeter. Ved salg av brukte leiligheter (som er regulert av avhendingsloven) har Høyesterett sagt at arealavviket må tilsvare 8-9 prosent av det totale arealet, for å kunne si at den uriktige opplysningen har virket inn på avtalen.
Dette er et vilkår for at den uriktige opplysningen skal utgjøre en mangel. Jeg vil tro at man kan bruke samme dom også når det gjelder bustadoppføringslova, sier Roger Helde i Forbrukerrådet. Et såpass stort avvik er merkbart. Sikre deg ved å få spesifisert maksimalt arealavvik, og hvordan dette skal kompenseres i kontrakten.
Hvor mye boligdrømmen kommer til å svi i lommeboka, står sjelden klart i prospektene.
En tidligere undersøkelse foretatt av Forbruker-rapporten, viser at mange eiendomsmeklere unnlater å nevne fellesgjelden ved salg av boliger. Det er ikke et problem i de prosjektene vi har undersøkt denne gangen. Men selv om fellesgjelden tydelig oppgis, er det ikke lett å bli klok på hvor mye boligkjøpet vil koste hver måned. Lånebetingelsene er ofte ufullstendige.
De fleste oppgir månedlige kostnader etter skattefradrag, selvsagt i den avdragsfrie perioden. I tillegg oppgis «stipulerte felleskostnader per kvadratmeter». Så for å finne ut hva de faktiske utbetalingene blir, må man fram med kalkulatoren. Allerede her kan man få en overraskelse. Men det gjelder å summere alt. For i mange prospekter står det gjerne om hvor bra internett og kabelfjernsyn boligene vil få, men prisene står som regel gjemt i prospektet, og man må selv huske på å summere det inn i den månedlige husleien. Ofte kan dette beløpe seg til 500 til 1000 kroner ekstra. Dermed blir summen man hver måned må ut med betydelig høyere enn det man får inntrykk av etter å ha lest prospektet første gang. At kalkylene for felleskostnader ofte er vel optimistisk regnet i salgsperioden, gjør at de ofte eser ved innflytting.
Noen prosjekter har en såkalt utleiedel, der leieinntektene skal krympe egne kostnader kraftig. Men sjekk hvor lett det er å leie ut, og om leieinntektene som brukes i prospektet, er realistiske. Kun to av tjue prospekter hadde en spesifisert beregning av forventede felleskostnader. Ingen hadde en utregning som viser hvor mye man må ut med i sum for renter, avdrag og felleskostnader. Å oppgi prisinformasjon på denne måten, er i strid med den nye bransjenormen.
Hva slags tomt boligen bygges på, påvirker også den langsiktige husleien. I hvert fjerde prospekt er det ikke opplyst om boligene skal bygges på selveier- eller festetomt. En del utbyggere skiller ut tomtene som egne festetomter, slik at boligkjøperne må betale leie også for tomten. Dette er risikofrie penger for utbygger, men over tid dyrt for boligkjøper.
De virkelig kostbare overraskelsene oppstår hvis prosjektet endres mye eller bygget har kostbare mangler som må utbedres.
Å kjøpe ny bolig, er risikabelt. Både i Oslo og Bergen finnes det eksempler på boliger som er ulovlig bygget, uten at eiendomsmeklerne har oppdaget dette før boligene ble solgt. Uten godkjenninger fra kommunen, er det ulovlig å bo i leilighetene, og de kan selvsagt heller ikke selges. Dermed risikerer kjøperne å sitte igjen med store tap. Alvorlig slurv i byggeperioden, gjør det ofte påkrevd med dyre utbedringer.
For å unngå å havne i uheldige situasjoner, er det viktig å vite hvem man handler med, og sjekke referanser. Men i hvert fjerde prospekt er det ikke opplyst hvem selgerne er. Eiendomsmeklerne er derimot godt profilert i samtlige prospekter. Men vær klar over at meklerne ikke tar noe ansvar hvis det er mangler eller ulovligheter ved boligen.
- Kjøper må rette reklamasjoner mot selger. Det er utbyggerne som er ansvarlige for at boligene oppføres lovlig, sier Bodil Næssvik som er fagsjef i Norges Eiendomsmeglerforbund.
Selv om loven gir deg reklamasjonsfrist på fem år og krav til utbygger om å stille bankgarantier for to år, er det vanlig at ansvaret pulveriseres. Utbyggerne oppretter gjerne flere aksjeselskaper som avvikles eller slås konkurs når prosjektet er ferdig. Dermed er det ikke lenger noen å reklamere til, og boligkjøperne risikerer selv å måtte betale for å få ordnet feil og mangler som skulle vært dekket av utbygger.
Tips en venn om denne artikkelen
Utskriftsvennlig versjon av siden
Salgsoppgavene preges av glanset papir og mange vakre ord. (Foto: Henrik V. Ebne)
© forbrukerportalen.no Har du kommentarer til nettstedet, send e-post til webredaksjonen.
Ansvarlig redaktører for innholdet på forbrukerportalen er Julie Bianca Dahl og Jarle Oppedal.
Nyhetsbrev og syndikerte nyheter (RSS og ATOM)