En avtale om kjøp av fast eiendom bør alltid skje skriftlig. Muntlige avtaler er også bindende juridisk, men de vil være vanskelige å dokumentere i ettertid. Begge parter kan kreve at det settes opp en skriftlig avtale.
Det er viktig at avtalen beskriver eiendommen så godt som mulig. En grundig beskrevet eiendomshandel vil være til nytte hvis det i ettertid oppstår uenighet mellom partene. Husk at loven kun er et ytre rammeverk som supplerer avtalen og som gir rettigheter/plikter ved et eventuelt avtalebrudd.
Her er de viktigste forhold som bør tas inn i avtalen:
Før overlevering plikter selger å rydde og rengjøre eiendommen. Dette gjelder både tomta og boligen. Når kjøper har oppfylt sine plikter (dvs. først og fremst å betale kjøpesummen og eventuelle kostnader på avtalt måte og avtalt tidspunkt), har han krav på å få tinglyst skjøte.
Skjøtet er en overdragelseserklæring fra selger til kjøper der eiendomsretten blir overført. Deretter er det vanlig at skjøtet tinglyses. Dvs. at dokumentet føres inn i tinglysingsregisteret av en registerfører under Statens kartverk (dog i enkelte kommuner fortsatt Byskriveren), slik at kjøper blir registrert som ny eier av eiendommen.
Ved salg uten bistand fra megler, skal kjøper være klar over at det foreligger en fare for dobbeltsalg, før eiendomsoverdragelsen blir tinglyst.
Tidspunktet for overdragelse bestemmes av partene i avtalen/kjøpekontrakten. Er ikke noe bestemt, kan kjøperen kreve å få overta eiendommen ved tredje månedsskifte etter at bindende kjøpsavtale ble inngått.
Når risikoen for eiendommen har gått over på kjøperen, faller ikke kjøperens plikt til å innbetale hele kjøpesummen bort ved at eiendommen blir ødelagt eller skadet ved en hendelse som selgeren ikke svarer for. Risikoen går som regel over på kjøperen fra det tidspunkt han har tatt den i bruk (overtakelsen). Vanligvis er eiendommen forsikret av selgeren frem til overtakelsestidspunktet, og da trer kjøperen inn i selgerens rettigheter etter forsikringen fra det tidspunkt kjøpsavtalen ble bindende.
Selgeren bærer alle kostnader i forbindelse med forberedelser og klargjøring for salget, for eksempel kart- og delingsforretning og sakkyndig hjelp til dette. Er det benyttet mekler i forbindelse med salget, er det den som har gitt oppdraget som betaler mekleren. Det samme gjelder kostnader til takstmann. Kjøperen bærer kostnadene til dokumentavgift, tinglysing og eventuelle kostnader til konsesjonsbehandling.
Eiendommen skal være i samsvar med det som er avtalt mellom partene. Det som er avtalt følger av kjøpekontrakt, og for øvrig av muntlig og skriftlig informasjon gitt av selger eller hans representant (megler) ved salget, herunder også prospekt, takst og tilstandsrapport. Dessuten følger det av hvordan eiendommen fremsto under visning/på salgstidspunktet.
Dersom avtalen ikke gir noen nærmere beskrivelse av eiendommens tilstand, har loven satt opp noen vanlige krav til eiendommer flest. Loven sier at deler av og funksjoner ved eiendommen skal ha den standarden som liknende eiendommer normalt skal ha. Dette gjelder både kvaliteten på bygningsmaterialer og utføringen av arbeider. Huset skal for eksempel være normalt isolert, dører og vinduer skal være hele, og taket skal være tett – dersom dette er i samsvar med den standarden liknende eiendommer/bygninger skal ha.
Eiendommen skal være i samsvar med offentlige bestemmelser, dersom ikke annet er avtalt. Det betyr for eksempel at det elektriske anlegget og pipe/ildsted skal være i forskriftsmessig stand.
Selgeren har plikt til å gi opplysninger til kjøper om alle viktige forhold ved eiendommen som han selv kjenner til, eller har mistanke om kan være galt. Dette er opplysninger som kjøper har grunn til å regne med å få. For eksempel skal det opplyses om at det har vært vannlekkasjer/fukt i kjeller, dersom dette ikke er fullt utbedret. Også informasjon om dårlig vanntrykk, eller offentlige eller private planer i nabolaget som selger kjenner til, faller inn under opplysningsplikten. Dersom selger unnlater å opplyse om negative forhold ved eiendommen, kan dette utgjøre en mangel.
De opplysninger selger gir om eiendommen må være riktige. Det hjelper ikke at selger gir opplysninger i god tro, dersom det senere viser seg at opplysningene var feil. Selger hefter ikke bare for egne opplysninger, men også for informasjon gitt av eiendomsmegler og takstmann. Opplysningene må imidlertid ha betydning for kjøperen. Dersom de ikke har betydning for avtalen innhold eller pris, vil de neppe bli regnet som mangler.
Eiendommen skal ha det tilbehør som normalt følger med, for eksempel fast utstyr som ovner, antenneanlegg, flaggstang, fast kjøkkeninnredning og faste innredninger for øvrig i andre rom og ellers det som måtte være avtalt. Dersom du for eksempel lurer på om et garderobeskap eller noe annet er fast montert eller særskilt tilpasset bygningen, så spør selger/megler. Be om skriftlig svar før du legger inn et skriftlig tilbud, eller ta skriftlig forbehold i budet.
I våre dager selges de fleste eiendommer med klausulen ”som den er” eller ”som besiktiget”. En slik klausul innebærer en innskrenkning i kjøpers rettigheter. Dersom selger ikke har gitt opplysninger om mangler han kjente til/måtte ha kjent til, eller selger har gitt uriktige opplysninger, kan kjøperen påberope seg disse, selv om selger har tatt et slikt ”as-is” forbehold. Det er dog en betingelse at de manglende/uriktige opplysningene har virket inn på handelen. Rettspraksis viser at domstolene i mange tilfeller godtar at salg med slike forbehold griper sterkt inn i kjøpers rettigheter.
Det kreves normalt ikke mer av kjøperen enn at han går på visning før han kjøper. Dersom det i prospekt eller tilstandsrapport gis uttrykk for usikkerhet mht. visse forhold, samt at det oppfordres til kjøper å gjøre grundigere undersøkelser, økes undersøkelsesplikten for kjøper. Hvis han unnlater slik nærmere undersøkelse, vil ofte risikoen for mulige mangler gå over på kjøper.
Etter at kjøper har overtatt eiendommen har han derimot en plikt til å undersøke eiendommen slik god skikk tilsier for å se om den er i henhold til det som er avtalt.
Forhold som han kjente til eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått, kan han ikke påberope seg som en mangel.
Dersom selger ikke gir fra seg skjøte eller bruken av eiendommen til rett tid, uten at dette skyldes forhold på kjøpers side, kan kjøperen:
Selgeren har også en opplysningsplikt overfor kjøper om forhold som kan medføre forsinkelser og om hvilke følger dette kan få.
Kjøperens krav hvis det foreligger en mangel:
Dersom kjøperen oppdager mangler i tiden mellom aksept av budet og overtakelsen av eiendommen, kan det gi grunnlag for enten å kreve mangelen rettet av selger, eller for å holde tilbake en tilsvarende del av kjøpesummen. Ta dette opp skriftlig med selger/megler for å dokumentere forholdet og for å få en avklaring. Vær oppmerksom på at mangler som måtte bli oppdaget på dette tidspunkt ikke nødvendigvis dekkes av eierskifteforsikringen til selger – hvis han har slik.
Hvis kjøperen oppdager mangler etter overtakelsen, kan han gjøre en rekke mangelskrav gjeldende. Han kan kreve at mangelen rettes, hvis dette kan skje uten urimelig kostnad eller ulempe for selgeren. Selgeren har også rett til å få mangelen utbedret selv - ved hjelp av egne valgte håndverkere for eksempel – dersom dette kan skje uten urimelig ulempe for kjøperen. Dersom selgeren ikke har fått anledning til å utbedre mangelen selv, kan kjøperens krav mot selger falle bort. Dersom det er snakk om akutte feil og mangler, for eksempel at et vannrør er sprukket, kan derimot kjøper alltid utbedre mangelen selv.
Det samme gjelder i forbrukerkjøp av ny bolig, selv om selgeren ikke selv har stått for oppføringen, så lenge selgeren har inngått avtalen som ledd i næringsvirksomhet.
Dersom selgeren ikke utbedrer mangelen, kan kjøperen kreve prisavslag tilsvarende kostnadene med å få mangelen rettet.
Kjøperen kan heve avtalen dersom mangelen innebærer et vesentlig kontraktsbrudd. Kjøperen kan tape hevningsretten dersom han ikke varsler selger om hevning innen rimelig tid etter at han oppdaget mangelen. Hevning innebærer at selgeren får eiendommen tilbake mot at kjøperen samtidig får igjen pengene. Dette gjelder ikke dersom eiendommen har blitt forringet etter at kjøperen overtok den.
Kan bli aktuelt enten alene eller i tillegg til de øvrige mangelskrav. Kjøperen kan kreve erstattet sitt dokumenterte, økonomiske tap eller utlegg som følge av mangelen.
Selgerens krav hvis det er kjøperen som bryter avtalen
Dersom kjøperen ikke betaler eller oppfyller sine forpliktelser etter avtalen, kan selgeren gjøre krav gjeldende overfor kjøper. Dette gjelder imidlertid ikke dersom det er selgeren selv som er årsak til den manglende oppfyllelsen fra kjøpers side.
Selger kan kreve at kjøper oppfyller avtalen og betaler kjøpesummen. Dette gjelder imidlertid ikke dersom det er omstendigheter utenfor kjøpers kontroll som forårsaker avtalebruddet.
Selgeren kan kreve heving dersom forsinkelsen med betaling av kjøpesummen skyldes et vesentlig kontraktsbrudd. Selgeren kan kreve heving også ved annet vesentlig avtalebrudd – for eksempel at kjøperen ikke overtar eiendommen på avtalt tidspunkt, og dette har stor betydning for selger.
Selger kan holde tilbake skjøtet og nekte kjøper å ta eiendommen i bruk før han oppfyller sine plikter etter avtalen.
Selgeren kan som regel kreve erstatning for det økonomiske tap han har blitt påført, for eksempel renter ved forsinket betaling. Dette gjelder ikke dersom det er forhold utenfor kjøpers kontroll som er årsak til avtalebruddet.
Generelt gjelder at selger må klage til kjøper så snart som mulig etter at han ble eller burde ha blitt kjent med avtalebruddet.
Kjøper må klage til selger så snart som mulig ved forsinkelse, eller hvis han oppdager en mangel. Gjør han ikke det, kan han tape retten til å gjøre kravet gjeldende. Siste mulighet til å klage er 5 år etter at kjøper overtok eiendommen, dersom ikke selgeren ved garanti eller avtale har påtatt seg ansvar for en lengre tid. Reklamasjonen bør være skriftlig og det bør klargjøres hva slags avtalebrudd det er snakk om. Hvis det ikke er tale om en mangel som kjøper må utbedre omgående for å unngå følgeskader, bør selger forespørres om han vil stå for utbedringen selv eller om han overlater dette til kjøper. Kjøper bør også ta en kopi av brevet før han sender det til selger.
Dersom kjøper ønsker å heve kjøpet, må dette gå uttrykkelig frem av reklamasjonen.
Mange boligselgere velger å tegne en eierskifteforsikring. Dette er selgers forsikring, og den dekker mer eller mindre det ansvar selgeren måtte ha overfor kjøper etter avhendingsloven. Kjøper må alltid reklamere overfor kjøper, men dersom selger har eierskifteforsikring, bør kjøper også sende en kopi direkte til forsikringsselskapet.
At selger har en eierskifteforsikring endrer ikke kjøpers rettigheter overfor selger etter avhendingsloven, men kjøper vil i tillegg kunne ha et direkte krav overfor forsikringsselskapet. Dette forutsatt at forsikringen dekker den mangelen kjøperen reklamerer på. Forsikringsselskapet vil normalt gjøre fradrag i en forsikringsutbetaling for egenandelen, og dette beløpet må kjøper gå på selger for å få utbetalt.
Dersom kjøper ikke når frem med sitt krav overfor selger/forsikringsselskap, kan han gå videre med sitt krav via de vanlige domstoler.
Det samme gjelder for selger, dersom kjøper ikke vil etterkomme selgers krav.
Det har også i den senere tid dukket opp et tilbud om å tegne forsikring som boligkjøper. Forsikringen gjelder ved kjøp av bruktbolig solgt gjennom megler. Forsikringen er tenkt som et tilbud til de kjøpere som mener de trenger hjelp i ev. tvister med selger og/eller selgers eierskifteforsikringsselskap. Tanken er altså å etablere en bedre ballanse mellom kjøper og selger i tilfelle av konflikter etter boligkjøp. Forsikringen koster omtrent det samme som eierskifteforsikringen – kanskje noe mindre.
Kjøper skal imidlertid være klar over at han allerede har en forsikringsordning som kan komme til anvendelse i slike tilfeller – nemlig rettshjelpforsikringen under ”hus og hjem-forsikringen”, som de fleste boligeiere allerede har. De fleste som har en slik forsikring vil langt på vei være godt nok dekket av rettshjelpforsikringen. Imidlertid er det den begrensningen på denne forsikringen at den kun dekker tvistekostnader opp til ca. kr 80.000,-, og det er en stor egenandel på forsikringen. Videre dekker ikke denne forsikringen ev. ansvar for motpartens saksomkostninger (hvis man skulle tape saken).
Hvis man således regner med at det kan bli aktuelt å ta en rettssak videre opp i domstolssystemet og dessuten ønsker å forsikre seg mot å måtte betale egenandel og motpartens saksomkostninger, kan boligkjøperforsikringen ha noe for seg.
Tips en venn om denne artikkelen
Utskriftsvennlig versjon av siden
© forbrukerportalen.no Har du kommentarer til nettstedet, send e-post til webredaksjonen.
Ansvarlig redaktører for innholdet på forbrukerportalen er Julie Bianca Dahl og Jarle Oppedal.
Nyhetsbrev og syndikerte nyheter (RSS og ATOM)